למה כל כך יקר לגור פה?

בועת הנדל"ן. יוקר הדיור. מחירי השכירות. במידה רבה יצאנו למחאה החברתית בקיץ 2011 בגלל מחירי הדיור בישראל שעלו בכ-90% מאז 2008. הסיבות והגורמים לעליית מחירי הדיור הם נושא לוויכוח ומחלוקת בין כלכלנים, מומחים ופוליטיקאים. כך גם הפתרונות המוצעים. בפוסט הזה אנסה להציג הסברים קצת שונים לעלייה הגבוהה במחירי הדיור ולכן אציע גם פתרונות שונים.

שוק הנדל"ן הוא שוק מורכב שכוחות הביקוש וההיצע הקלאסיים לא פועלים בו כפי שהם אמורים לפעול בשוק תחרותי משוכלל. עם זאת, עדיין השיח הנפוץ בתחום משתמש במסגרת המושגית של ביקוש והיצע. שני מושגים אלו מחלקים את הפתרונות המוצעים לשתי קטגוריות נפרדות.

אלו אומרים שהבעיה היא בהיצע – אין מספיק דירות ולכן המחירים עולים. לכן התשובה לעליית המחירים היא בניית דירות נוספות. זו למשל העמדה המסורתית של בנק ישראל. ואילו אלו אומרים כי הבעיה היא בביקוש – יותר מדי אנשים רוצים לקנות דירות ולכן המחירים עולים. כדי להוריד את מחירי הדיור לרמה שפויה, יש להפחית את המוטיבציה לרכישת דירות. זו למשל דעתו של החשב הכללי לשעבר, פרופ' ירון זליכה, שטוען שצריך להעלות את ריבית בנק ישראל כך שיהיה קשה יותר ומשתלם פחות לקנות דירות להשקעה. בשני הצדדים יש אמת, אבל שניהם גם לא רואים את התמונה המלאה.

לא ניתן להבין את תופעת עליית מחירי הדיור ללא הבנת המושג ספקולציה. ספקולציה, מלשון speculate – 'לשער', היא פעולה של קניית מוצר עכשיו מתוך השערה שבעתיד נוכל למכור אתו במחיר יקר יותר. רוב הזמן רובנו קונים מוצרים כדי להשתמש בהם. אני קונה מזון כדי לאכול, מכונית כדי לנסוע בה ומכונת כביסה כדי לכבס את בגדיי. אבל לפעמים אנחנו קונים מוצר לא כדי להשתמש בו, אלא כי אנחנו משערים שבעתיד נוכל למכור אותו במחיר גבוה ממחירו היום, כך שאם נקנה אותו היום כשמחירו נמוך (נמוך יחסית לעתיד), נוכל להרוויח כסף קל ללא מאמץ.

חשוב להבהיר שספקולציה שונה מהשקעה יצרנית. כשאני קונה עכשיו מכונית מתוך כוונה להיות נהג מונית, אני משקיע היום במוצר יקר כי אני משער שהוא יניב לי הכנסה סדירה במשך שנים שתחזיר את ההשקעה ותשאיר לי רווח. זאת השקעה. הספקולנט לא מתעניין בהכנסה שיניב לו המוצר אלא רק במחירו העתידי של המוצר.[1]

הספוקלנט לא קונה את המוצר בשביל להשתמש בו (בשפה כלכלנית, הוא לא מתעניין בערך השימוש שלו). והוא גם לא קונה אותו כחומר גלם בייצורו של מוצר אחר שאותו ימכור – כל מטרתו היא לקנות בזול כדי למכור ביוקר. למעשה הוא מבצע פעולת תיווך בין מי שייצר את המוצר, או החזיק בו לפניו, לבין מי שיקנה את המוצר וישתמש בו. הוא גובה את תוספת הערך שהצטברה במוצר בזמן שעבר, ללא שעשה כל פעולה ממשית כדי להגדיל את הערך הזה. ייתכן כמובן שגם הבעלים הקודמים וגם הבעלים העתידיים של המוצר יקנו אותו לצרכי ספקולציה, וכך יוסיפו שרשרת מתווכים בין היצרן המקורי לבין מי שיפיק ערך שימוש אמיתי מהמוצר.

ספקולציה, פירמידות ובועות מתפוצצות

לסיכום – בשביל הספקולנט, המוצר המבוקש אינו נועד לשם סיפוק צורך, אלא כדי להעביר ערך (כסף) מכיס פלוני לכיסו שלו. אבל לא כל מוצר יכול לשמש למטרות ספקולציה. נסו למשל לקנות קילו עגבניות כשמחירו זול ולמכור אותו חמש שנים אח"כ כשהמחיר יעלה. יש לי הרגשה שלא תצליחו. כדי שמוצר יוכל לשמש כספקולציה, הוא צריך להיות בעל אורך חיים ארוך. כך למשל, ניירות ערך – מניות, אגרות חוב וכו'. לניירות ערך אין תאריך תפוגה (בדר"כ) ואין להם בלאי. מניה קיימת ובעלת משמעות כל עוד החברה שהנפיקה אותו קיימת.

ניירות ערך הם כלים מצויינים לספקולציה, וכך גם נדל"ן. אבל לא רק. הבועה הראשונה בהיסטוריה המודרנית ידועה בשם שגעון הצבעונים. בשיאה בראשית המאה ה-17 בהולנד, פקעות צבעונים נסחרו במחיר גבוה מזהב. לא בגלל שלהולנדים הייתה חיבה מיוחדת לצבעונים, אלא כי כל מי שקנה פקעת ידע שבעוד כמה חודשים יימצא מי שיסכים לקנות אותה במחיר גבוה יותר. וכך צומחת וצומחת הבועה, לפעמים במשך כמה שנים עד שלא נמצאים יותר אנשים שמאמינים שהם יצליחו למכור את הפקעת, או המניה, או הדירה במחיר גבוה יותר. מהר מאוד ההיצע עולה על הביקוש והבועה מתפוצצת. מרגע שמחירי המוצר בירידה, לספקולנטים אין עוד סיבה להחזיק בו והם ממהרים להיפטר ממנו כדי להקטין הפסדים.

זה מזכיר לי את הבדיחה הידועה על הבונבוניירה שעוברת ממשלוח מנות למשלוח מנות מבלי להיפתח. בשלב מסויים הבונבוניירה מתקלקלת וכך לא יכולה לספק ערך שימוש למקבליה (שוקולד טעים), אבל כל עוד אף אחד לא פותח אותה, היא עדיין יכולה לתפקד בתור מתנה שעוברת מיד ליד. ברגע שמישהו מחליט לפתוח את הבונבוניירה ומגלה שהיא מקולקלת, הוא כבר לא יכול להעביר אותה הלאה.

המסקנה שחשוב לקחת מתופעת הבועה היא שלפעמים מוצרים נסחרים לא לפי הערך שהם מספקים לאנשים (ערך השימוש שלהם), אלא לפי ערך השוק העתידי הצפוי להם.

מי נותן לקרקע ערך?

ומכאן אנחנו חוזרים לנדל"ן. יש שתי סיבות עיקריות לעלייה של מחיר נדל"ן. סיבה אחת שלה אני קורא לגיטמית היא עלייה בערך השימוש של הנדל"ן. השנייה, שלה אני קורא לא לגיטמית היא תוצאה של ספקולציה. סיבות לגיטמיות לעליית ערך הקרקע הן למשל סלילת כביש חדש (או מסילת רכבת) שמשפרים נגישות למיקום מסוים ובכך הופכים אותו לאטרקטיבי יותר. שינוי ייעוד קרקע מחקלאית לקרקע למגורים גם היא משפיעה על ערך השימוש שלה. אם קודם היה ניתן רק לגדל בה חיטה, עכשיו ניתן לבנות עליה בניינים ולשכן בה משפחות רבות. אם הוגדלו אחוזי הבנייה על הקרקע, כך שעכשיו ניתן לבנות עליה במקום 10 דירות, 20, אזי ערך השימוש של הקרקע הוכפל – פי שניים יותר אנשים יוכלו להשתמש בקרקע כדי להתגורר עליה. המשותף לכל הסיבות האלו לעליית ערך הקרקע הן שהן תלויות בהחלטת המדינה. רק המדינה קובעת מה מותר לבנות איפה וכמה. רק המדינה קובעת לאן יגיעו כבישים, מסילות ברזל ונתיבי תחבורה אחרים. ברצותה המדינה תוכל לגרום לקרקע להיות בשווי אפס, וברצותה תוכל לגרום לה להיות יקרה מאוד.

כלכלן אמריקאי בשם הנרי ג'ורג שם לב לתופעה הזאת והגיע למסקנה כי כל עלייה בערך הקרקע נובעת מפעולות המדינה, ולכן למדינה יש זכות על הערך הזה. הוא קבע כי לכל אדם זכות בלתי ניתנת לעירעור על הדברים שיצר, אך הדברים שבטבע (קרקע, משאבי טבע וכו') הם רכוש משותף. האידיאל, אומר הנרי ג'ורג, הוא כי הבעלות על כל הקרקעות תהיה בידי המדינה, אבל הוא מבין שהדבר יגרום ליותר מדי זעזועים ולכן מציע במקום זאת מס ערך קרקע. מס בשיעור של 100% על כל עליית ערך הקרקע, שכזכור נובעת באופן בלעדי מהחלטות ממשלה. לדעתו מס זה צודק יותר מכל מס אחר והוא יוכל להחליף את כל המיסים המוכרים כיום. (ניתן להרחיב על משנתו כאן וכאן)

הנרי ג'ורג פעל בארה"ב של המאה ה-19. מדינה בה רוב הקרקע נמצאת בבעלות פרטית ובתקופה בה המסים על נדל"ן היו נמוכים. המצב היום בישראל דומה יותר להמלצות שלו, אבל עדיין רחוק מהן מרחק משמעותי. בישראל 93% מהקרקעות הן בבעלות המדינה, ולכן חלק ניכר מההכנסות ממכירת קרקע בישראל זורמות למדינה; כשיזם מקבל הקלות (לדוגמא, תוספת קומות לבניין שהוא מתכנן לבנות), הוא משלם על כך היטל השבחה בשיעור של 50%; על מכירת דירות יקרות מוטל מס שבח (לא לבלבל עם היטל השבחה) שלוקח חלק מעליית ערך הנכס מאז נקנה; עם זאת, ישנו פטור ממס על מרבית חוזי השכירות.

המשמעות היא שחלק מסוים מרווחי הנדל"ן מגיעים למדינה וזה עשוי להישמע הגיוני והוגן – הרווחים מתחלקים בין המדינה שאפשרה לקרקע לקבל ערך לבין בעל הנכס. אבל אם נחזור שתי פסקאות אחורה, אנחנו מבינים שבתאוריה, כל הרווח היה אמור להיות מועבר למדינה (ומשם להגיע לידי האזרחים, ע"י שירותים משופרים, או שיעורי מס נמוכים יותר).

לפוצץ את הבועה

הסיבה השנייה לעליית מחירי דירות היא ספקולציה. התנפחות בועה. המאפיין של בועה הוא התנתקות מהעולם הריאלי. אמרנו שאנשים קונים נכס למטרות ספקולציה לא בגלל שהם רוצים להשתמש בו אלא כדי למכור אותו אח"כ ביוקר. לכן, לא ממש משנה כמה הוא עלה, אלא כמה המחירים עוד יעלו. לכן, גם אם מחיר הדירה הכפיל את עצמו, מבחינת הספקולנט אין בעיה בכך, כל עוד יש לו סיבה להאמין שהמחיר יעלה עוד בעתיד. בואו נחזור לנתון מתחילת הפוסט – מחירי הדיור עלו ב-90% ב-7 השנים האחרונות. אין לכך סיבה אמיתית הנעוצה במציאות שלנו. מחירי חומרי הבנייה ושכר עובדי הבניין עלו באותה תקופה רק ב-16%. לא הגיעה לכאן עלייה המונית שהגדילה מאוד את הביקוש למגורים, וגם לא קרה אסון טבע או מעשה ידי אדם שהחריב דירות מגורים קיימות. קצב הבנייה לא פחת (להיפך, הוא נמצא בעלייה). גם השכר הריאלי בישראל לא עלה. אין שום סיבה ריאלית לעליית מחירי הדיור. המסקנה –  יש לנו עסק עם בועה.

למה דווקא עכשיו? לד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי של משרד האוצר, יש תשובה טובה – הטלת מיסים על ההון. ציינו שדירה היא בעצם השקעה. מי שמשקיע כסף צריך לבחור בין כמה אלטרנטיבות: להשקיע בניירות ערך, לשים את הכסף בבנק ולקבל עליו ריבית או להשקיע בנדל"ן. החל משנת 2003 הוטלו מיסים על רווחי הון מניירות ערך. היה זה מעשה של צדק חברתי. עד אז מסים הוטלו בעיקר על עבודה. רווחי ההון שרובם הגדול זורמים לעשירון העליון (ובתוכו, הרוב זורם למאיון העליון) לא היו ממוסים כלל. אבל שמיסים אלו הוטלו, אף אחד לא חשב על שוק הנדל"ן. כתוצאה מהטלת המס, היה פחות משתלם להשקיע במניות ונהיה משתלם יותר להשקיע בנדל"ן. בהדרגה העבירו רבים את השקעתם לתחום זה ובכך העלו את הביקוש. אם נוסיף לזה את ירידת הריבית המתמשכת החל מ-2008, כתוצאה מהמשבר הכלכלי העולמי (מה שהפך את ההשקעה בפקדונות ללא משתלמת), נבין למה הכסף זורם לנדל"ן.

עכשיו אפשר להבין למה שראל התפטר בזעם כשלפיד הציג את יוזמת מע"מ אפס. במבט ראשון היוזמה שלו נשמעת טוב – נוריד מיסים על דירות וככה הם תהיינה יותר זולות. אבל לכל מי שמסתכל על הנתונים ברור שאין הרבה קשר בין עלות בניית דירה (כולל המיסים המוטלים עליה) לבין מחירה בפועל. גרוע מכך, אם חוק מע"מ אפס יחוקק, יהיה עוד יותר משתלם להשקיע בנדל"ן כיוון שפער המיסוי בין נדל"ן למניות יגדל עוד יותר לטובת הנדל"ן. ייתכן שהזוגות הראשונים שיהיו זכאים להטבה, יצליחו לקנות דירות קצת יותר זולות מאשר אם לא הייתה ההטבה, אך מהר מאוד, הביקוש הנוסף יקפיץ את מחירי הדיור עוד יותר. אם עוד לא השתכנעתם, הקדישו קצת זמן לקריאת הניתוח המלא של שראל.

שראל מציע להעלות את המסים על נדל"ן ובך לצמצם את פער כדאיות ההשקעה בינו לבין מניות. כך יצאו מהשוק מרבית הספקולנטים, ודירות יהפכו שוב להיות מוצר שקונים כדי לגור בו ולא כדי להרוויח ממנו. כתוצאה המחירים יירדו.

והנה, איזה פלא: מסתבר שאותו הצעד- הטלת מס על נדל"ן יועיל גם לצמצום הספקולציה והבועות בשוק הנדל"ן וגם יחזיר למדינה ערך שהיא יצרה ושכיום זורם ברובו לבעלי הקרקע שלא עשו כלום כדי להשביחה. עכשיו רק צריך למצוא פוליטיקאי מתאבד שיסכים להסביר לציבור שכדי שיוכל לקנות דירה, צריך להעלות מיסים על דירות. בהצלחה.


 

הערה:
כידוע לרבים מהקוראים, אני אדריכל ויש לי הרבה מה להגיד על השפעות התכנון בישראל על מחירי הדיור, אבל נשמור את התובנות הללו לפוסט נפרד.

[1] אני מפשט, לפעמים אדם פועל ממניעים כפולים – גם להרוויח הכנסה (השקעה) וגם למכור את המוצר המקורי ברווח (ספקולציה), אבל כרגע אני מעוניין להפריד לגמרי בין השניים לצורך הדיון.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא הירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.

7 מחשבות על “למה כל כך יקר לגור פה?

  1. איך נוריד את מחירי הדיור – במחשבה שלישית

  2. כתוב יפה, אך אתה מתעלם ממשהו מאוד חשוב ומהותי. לא מדובר רק בספקולציה. בזמן שבעל הדירה מחכה לעליית הערך, הוא משכיר את הדירה. השוכר נהנה ממנה כמוצר והמשכיר נהנה מרנטה חודשית (שהיא גבוהה מכל תשואה בהשקעה אחרת). הניתוח לגבי הספקולציה היה נכון אם היו דירות ריקות (בכמויות משמעותיות).

    • אני חושב שציינתי בהערות שבמציאות אין סםקולנטים טהורים. גם מי שקונה דירה כדי לגור בה מתחשב בערך העתידי שלה וגם מי שקונה כדי למכור ברווח, מתחשב בתשןאה שיקבל על השכרתה.

      הטיעון שלי הוא שבתנאי המיסוי והריבית הנוכחיים, המרכיב הספקולנטי גובר ובכך משפיע על המחירים.

  3. תודה על הפוסט.
    לצערי אני חושש מבועה כמוך
    אם זאת לדעתי המעטת בחשיבות הפער בהיצעה.
    יש מחסור בדירות באזורי ביקוש ובמקביל יש מחסור בפיתוח אזורי ביקוש.
    נושא אזורי הביקוש זה לא פינוק של אנשים שלא רוצים לנסוע רחוק או סנובים שלא אוהבים פריפרייה.הסיבה המרכזית זה מחסור במקומות תעסוקה מגוונים מחוץ לאזורי הביקוש. או כחלופה תחבורה מהירה ונוחה שפשוט תגדיל את טווח איזור הביקוש.

    בנוסף לזה, ישנם ערים שבהם יש דירות רפעים של תושבי חוץ. שזו בעיה נקודתית שמשפיע על מספר מקומות בארץ.

    • תמיר, אני שמח ש״נפלתי״ על הבלוג שלך. אתה כותב מאוד מעניין ולעניין.

      אהבתי את הניתוח ואני לא יכול להסכים יותר עם השורה התחתונה. אמנם אני לא מאמין גדול בהעלאת מסים ובהתערבות ממשלתית, אבל לדעתי העלאת מסים על נדל״ן היא צעד הוגן – ונחוץ כדי להוריד מחירים. הייתי מתחיל מביטול הפטור ממס על הכנסה משכר-דירה (עד 5000 ש״ח בחודש). לא רק שהפטור לא הוגן כשלעצמו (למה בשוק ההון או אפילו על פקדונות בבנק אין דבר דומה?), אלא שהיעדר אכיפה מביא לכך שהרבה אנשים המחזיקים מספר דירות והכנסתם משכירות גבוהה בהרבה מהרף הנ״ל אינם משלמים את המס הנדרש מהם על פי חוק. אפילו בארה״ב, אם הקפיטליזם, הכנסה משכירות ממוסה כמו כל הכנסה רגילה. כנראה הם הבינו שהזכות לבעלות על בית, שהיא נדבך אמריקאי חברתי בסיסי, אינה תירוץ לעשות איפה ואיפה גורף במיסוי הנדל״ן (ע״ע התערבות ממשלתית).

      אני לא בטוח שהבנתי מדוע לדעתך חוקי ההיצע והביקוש בשוק הנדל״ן לא פועלים כפי שהם ״אמורים״ לפעול. בעיני, היצע וביקוש הם מעין טאוטולוגיה בכלכלה. גם בשוק ההון וגם בנדל״ן, מחירים נקבעים אך ורק על-פי היצע וביקוש (שהם שני צדדים של אותו מטבע), והספוקלנטים כמו המשקיעים הסולידיים הם השחקנים. בחזרה לנימוק: אם נעלה מסים, קניית דירה תהפוך לפחות משתלמת בעיני העשירים הקונים אותה לצורך השקעה בלבד, מה שיביא לירידה בביקוש ולכן להורדת מחירים.

      בכל מקרה, תודה על פוסט מעניין מאוד!
      זיו

      • היי זיו, תודה על המחמאות. אולי לא הסברתי את עצמי כמו שצריך – הכוונה היא ששוק הנדל״ן הוא לא שוק משוכלל (לדוגמא: בשוק משוכלל יש תחרות בין מוצרים זהים ובשוק הנדל״ן לכל נכס יש מיקום ייחודי ומאפיינים חד פעמיים), לכן בעוד שאכן הביקוש וההיצע משפיעים על המחירים, הם לא עושים שאת לפי הדגם הקלאסי שאחת מהנחות היסוד הבסיסיות שלו היא קיומו של שוק משוכלל.

הגב כאן:

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s