לביקורת תכנית הדיור של שקד – חלק ג’

בשבוע שעבר פרסמה ח״כ איילת שקד תכנית להורדת מחירי הדיור. צריך לברך את שקד ואת מפלגת ימינה שטרחו לפרסם תכנית מפורטת עם אמירות ברורות מעבר ל״רק לא ביבי״ או ״רק ביבי״ – דבר שהפך לנדיר במערכות הבחירות האחרונות. כשיש תכניות אפשר להעלות את רמת הדיון מהססמאות הנבובות והרכילות האישית לרמת התוכן והאידיאולוגיה. דרך התכניות אפשר לברר את ערכי המפלגות, את מידת הרצינות שבה הם מתייחסים להבטחות הבחירות שלהם ולקיים דיון אמיתי על הנושאים.

בשתי הרשומות הקודמות עסקתי בהנחות היסוד של תכנית הדיור של שקד ובחמש הצעדים הראשונים הכלולים בה. ברשומה זו אנתח את ששת הצעדים הנותרים ואזכיר כמה נקודות חשובות שהתכנית לא נוגעת בהן.

  1. סגירה מהירה של פער ההיצע באמצעות הסבת משרדים למגורים:
    שקד ויועציה מבינים שהמכשול העיקרי להסבה כזו הוא התנגדות של הרשויות המקומיות שמצעד כזה יש להן רק להפסיד – פחות הכנסות מארנונה ויותר הוצאות. כצעד משלים התכנית מציעה מנגנון שיחייב את היזם לשלם מראש את הפרש חיוב הארנונה בין מגורים למשרדים (חלקו במזומן וחלקו לקרן ייעודית). כאן התכנית נופלת במלכודת הבירוקרטיה המסתבכת – אותה בירוקרטיה שמפלגת ימינה אוהבת להתלונן עליה ומבטיחה לקצצה. המנגנון נשמע פשוט על הנייר, אך צפוי להסתבך וליצור עיוותים חדשים עם הזמן. פתרון פשוט יותר הוא, כפי שהצעתי גם ברשומה הקודמת, לבטל את הארנונה ולהחליפה בהעלאת שיעורי מס ההכנסה.
  2. תיקון חוק התכנון והבניה:
    ההצעות בסעיף זה תואמות רפורמות שנערכו בשנים האחרונות, אך לא הובילו לשינוי של ממש. אם מדברים על בירוקרטיה מנופחת שמקשה על האזרחים – חוק התכנון והבניה, שחוקק ב-1965, התנפח למפלצת בת כ-514 סעיפים* המורכבת מטלאי על טלאי שנוספו לה במהלך השנים. ראוי לזרוק את החוק לפח, להתחיל מההתחלה ולכתוב חוק מודרני, קצר, פשוט להבנה וקריא. או אולי לקדם מהלך בדומה לתמ”א 1 (תכנית מתאר ארצית)  – מהלך שאיחד עשרות תכניות מתאר ארציות, תוך קיצוץ משמעותי באורך ומספר הסעיפים, ניסוח מחדש של מרביתן, ביטול כפילויות ויצירת האחדה בין הפרקים השונים.
  3. החלטת ממשלה שתורה על תיקון תכניות בניין עיר (תב”ע):
    כאן מציעה התכנית לקבל החלטת ממשלה שתחייב או תעודד תיקונים לתכניות בניין עיר כך שתאפשרנה עירוב שימושים ברוב שטחי הרשויות המקומיות. זו החלטה ראויה ומתבקשת לאור ההבנה שהאיזור (Zoning) – החלוקה של שימושים שונים לאזורים שונים, מעודדת היווצרות פקקי תנועה, מגדילה את זיהום האוויר, פוגעת בבריאות ובהרגלי ההליכה של הציבור ופוגעת באיכות החיים של המתגוררים או המועסקים באזורים אלו.
  4. דיור ציבורי – סיוע בשכר דירה:
    בסעיף זה מציעה ימינה להקטין עוד יותר את מאגר הדיור הציבורי בישראל. בהשוואה (ראו טבלה בעמ’ 31) למדינות אירופה, רק בשלוש ארצות (ספרד, יוון, לוקסמבורג) קיים שיעור נמוך יותר של דיור ציבורי. במדינות מתקדמות כמו הולנד ושבדיה שיעור הדירות בדיור ציבורי גדול פי 10 עד 15 (!) מהקיים בישראל. לכן במקום לצמצם עוד את הדיור הציבורי, יש להרחיבו, לשפרו ולהפוך אותו חלופה ראויה לא רק למשפחות נזקקות אלא לחלקים נרחבים ממשקי הבית.
  5. תכנית ממשלתית לחידוש מרכזי הערים בפריפריה:
    כותבי התכנית מבינים היטב כי הכלים שנועדו לעזור בעיקר לשיכונים המתפוררים בערי הפריפריה, מתיישמים בעיקר באזורי הביקוש. זאת מפני שמדובר בכלים המבוססים לגמרי על השוק החופשי אשר אינו רואה רווח כלכלי בשיקום וחיזוק הפריפריה. לכן מציעה התכנית כלים של הקצאת קרקע משלימה וניוד זכויות בניה כתמריץ לחידוש ערי הפריפריה. חיזוק הפריפריה יושג במחיר צמצום נוסף בהיקף השטחים הפתוחים ובהתקדמות נוספת לכיסוי ארץ ישראל בשלמת בטון ומלט.
  6. תנופת בנייה:
    מאחורי הכותרת התמימה מסתתרת היתממות מביכה. סעיף זה קורא להקמת עיר חדשה “ממזרח לראש העין” – כלומר התנחלות חדשה. ואני תוהה, מדוע לא לכתוב זאת בפשטות אלא להסתתר מאחורי הצהרות עמומות? 

תכנית הדיור של שקד היא ניסיון רציני להתמודד עם בעיות הדיור בישראל והיא ראויה לברכה על כך. יש בה סעיפים רבים עליהם יכולים להסכים מימין ומשמאל, לצד סעיפים המבוססים על אידיאולוגיה נאו-ליברלית המקדשת את השוק החופשי ועשיית הרווח. פה גם נמצאת נקודת העיוורון שלה – התכנית עוסקת רק במחיר הדיור ולא באיכותו. אין בתכנית כלל עיסוק בבעיית הפקקים והתחבורה. גם לא באיכות השכונות, הבניינים והדירות שאנחנו מתכננים ובונים, בטביעת הרגל האקולוגית שלהם ובצמצום השטחים הפתוחים וערי נוף וטבע. בעולם האמיתי המחיר הוא לא חזות הכל, ממפלגה המתיימרת להנהיג את המדינה מצופה להבין זאת ולגבש תכניות שעוסקות גם בחיים עצמם.


*הסעיף האחרון בחוק מספרו 280, אך עם השנים נוספו בגוף החוק סעיפים רבים בין הסעיפים הסודרים. הספירה כוללת גם את הסעיפים הכלולים בתוספות לחוק. 

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל בראש העמוד.

לביקורת תכנית הדיור של שקד – חלק ב'

בשבוע שעבר פרסמה ח״כ איילת שקד תכנית להורדת מחירי הדיור. צריך לברך את שקד ואת מפלגת ימינה שטרחו לפרסם תכנית מפורטת עם אמירות ברורות מעבר ל״רק לא ביבי״ או ״רק ביבי״ – דבר שהפך לנדיר במערכות הבחירות האחרונות. כשיש תכניות אפשר להעלות את רמת הדיון מהססמאות הנבובות והרכילות האישית לרמת התוכן והאידיאולוגיה. דרך התכניות אפשר לברר את ערכי המפלגות, את מידת הרצינות שבה הם מתייחסים להבטחות הבחירות שלהם ולקיים דיון אמיתי על הנושאים.

ברשומה הקודמת ניתחתי את הנחות היסוד של התכנית המצביעות על פער משמעותי בין כמות הדירות הדרושות לבין כמות הדירות הנבנות כל שנה. הראיתי שהפער קטן באופן משמעותי מהמתואר בתכנית מה שמעיד על רשלנות מצד כותביה. 

אבל פה יש לי חובה לא נעימה לקיים: כפי שהצוות של שקד טעה בכמות הדירות הנבנות (כ-47,000 בשנה בממוצע בעשור האחרון לעומת  30,000 כפי שמופיע בתכנית), כך גם אני טעיתי והתרשלתי. במקום להביא בחשבון את מספר משקי הבית החדשים, בדקתי את מספר המשפחות. הנחתי, בטעות, כי יחידים נספרים כמשפחות בנות אדם אחד, ולא כך. כשבוחנים את כמות משקי הבית הנוספים כל שנה, הנתון תואם את זה שמופיע בתכנית שקד – כ-52,000 משקי בית נוספו בשנה בממוצע בעשור האחרון.

בכל מקרה, ההמלצות בתכנית רלוונטיות כך או כך, גם אם בעוצמות שונות. התכנית ממליצה על 11 צעדי מדיניות בתחום שונים. הצעדים מפורטים בצורה מאוד כללית, כך שקשה לרדת לעומק הדברים ולהבין למה בדיוק כיוונו כותביה. מידת התועלת החברתית* של הצעדים השונים תלויה הרבה בפרטים הקטנים שלא בהכרח ניתן להבין מהאמירות הכלליות המופיעות בתכנית. לכן עשיתי כמיטב יכולתי להבין את כוונת התכנית ובמקומות בהם היא לא מפורטת מספיק, לשפוט אותה לכף הזכות.

  1. ניהול קרקעות – פירוק הרשות למקרקעי ישראל:
    התכנית מציעה לפרק את רמ”י ולהפריט את ניהול קרקעות המדינה לחברות פרטיות. מבירור שערכתי עם אחד מכותבי התכנית הכוונה היא להפריט אך ורק את ניהול הקרקעות ולא את הבעלות שתשאר בידי המדינה. ראוי לציין שהמשך הבעלות על קרקעות המדינה בידי המדינה הוא אחד הנושאים היחידים בהם הציונות הדתית והשמאל החברתי רואים, עדיין, עין בעין. עוד ב-2009 חברו רבים מבני ובנות הציונות הדתית, לרבות תנועת בני עקיבא, למאבק מוצלח נגד חוק להפרטת הקרקעות שיזם אז נתניהו, תחת הכותרת “והארץ לא תמכר לצמיתות”. נקווה שיישאר כך גם בעתיד.
  2. חיזוק הועדות המחוזיות והתניית תכנון בתקצוב:
    הסעיף כולל מספר הצהרות כשהמשמעותית מביניהן היא להפוך את הועדה המחוזית ל-one stop shop.
    הכוונה חיובית ומתבקשת, אבל נסיונות כאלו, גם בתחום התכנון והבניה (למשל הקמת מכוני הבקרה בתחום רישוי הבניה) נוטות בדר”כ להכשל אלא אם מאחוריהם עומדים שינויים מבניים משמעותיים. עוד על כך בהמשך.
  3. תכנון מפורט ופיתוח על-ידי גורמים פרטיים:
    הכוונה כאן, כדי לייעל תהליכים, היא שהתכנון והביצוע של שכונות שלמות יהיו בידי יזם אחד שיבנה את מבני המגורים, הכבישים, הגינות ומוסדות הציבור. שיטה כזו כנראה תהיה יעילה ומהירה יותר מהשיטה הנהוגה היום, אבל היא תוביל להעצמת התופעה של שכונות סינתטיות, משוכפלות ומשעממות שצצות בארצנו בעשורים האחרונים. שכונה בריאה, תוססת, מלאת חיים ומבוקשת היא שכונה שנבנית על ידי מאות גורמים בתהליך הדרגתי המייצר מגוון, עניין ואופי ייחודי. בניינים ושכונות הם לא רק מחסני מגורים אלא גם, ובעיקר סביבת חיים שתשאר איתנו מאות שנים קדימה. במקום זאת אציע שיטה הפוכה – המדינה תבנה, באמצעות גורם אחד את כל תשתיות השכונה, ואילו בניית המבנים הפרטיים תימסר לידי מאות יזמים, קבלנים קטנים, קבוצות רכישה ויחידים שביחד ייצרו מרקם מעניין ותוסס.
  4. תיקון עיוותים בשרשת הערך של השלטון המרכזי:
    הניסוח עצמו לא ברור לבני אדם (כלומר למי שאינו כלכלן), אבל הכוונה המרכזית היא היא לאחד את משרד השיכון ומשרד הפנים. האבחנה נכונה – סמכויות התכנון מפוזרות בידי כמה משרדים, אבל התכנית לא הולכת מספיק רחוק בנקודה הזאת. מה שדרוש הוא לא להוסיף למשרד הפנים העמוס גם כך עוד סמכויות ותפקידים, אלא להקים משרד לתכנון. המשרד ייקח את כל סמכויות התכנון ממשרד הפנים, השיכון, רמ”י, התחבורה, האנרגיה והחקלאות, וכן את האחריות על בניית מוסדות חינוך ובריאות ממשרדי החינוך והבריאות ויאורגן כך שהתכנון יהיה הוליסטי וכוללני. כתבתי על זה בעבר כאן ו-כאן.
  5. תיקון עיוותים בשרשרת הערך של השלטן המקומי:
    החלק הראשון המציע שינויים בועדות המחוזיות והקמת ועדות אזוריות לא ברור, אז אתמקד בחלק השני המדבר על צמצום הפער בין הארנונה למגורים לבין הארנונה לעסקים. גם כאן האבחנה נכונה – כיום כל תושב שנוסף לעיר גורם להפסד לתקציב הרשות. זאת מפני שעלות השירותים שצורך כל תושב גבוהה מסכום הארנונה שהוא משלם (בממוצע כמובן). לכן ראשי ערים מעדיפים לבנות שטחי תעסוקה (שמניבים ארנונה גבוהה ולא צורכים כמעט שירותים עירוניים) על פני בניית דירות. אני מבין מתכנית שקד שהכוונה היא להעלות את שיעור הארנונה למגורים כך שהתמריץ השלילי לתוספת מגורים יירד. צעד כזה יגרום לחיזוק רשויות חזקות והחלשת החלשות, ובמיוחד הרשויות בפריפריה. זאת, בין השאר, מפני שהמדינה מחייבת את העיריות להעניק הנחות בארנונה לבעלי הכנסות נמוכות, אך לא מפצה את העיריות על אובדן ההכנסה. ככל שבעיר תושבים עניים יותר, כך העלאת שיעורי הארנונה תניב פחות תוספת הכנסה לרשות המקומית. כך בירושלים לדוגמא שיעור גבוה של מקבלי הנחה בארנונה, שיעורי הארנונה מהגבוהים במדינה והכנסות מארנונה יחסית נמוכות. הפתרון בעיני הוא לבטל את הארנונה, הפרטית והעסקית ולהחליפה בהקצבה זהה וקבועה פר תושב מהממשלה שתמומן ע”י העלאת מס ההכנסה. נטל המס בהצעה זו לא יעלה כלל, אבל מאות מנגנוני גביית מסים יתייתרו ויחסכו לכולנו בירוקרטיה ולרשויות הוצאות רבות. גם על הצעה זו הרחבתי בעבר כאן.

את צעדים 6-11 אנתח ברשומה הבאה.


*בתועלת חברתית אני מתכוון לשני היבטים – עד כמה הצעדים אפקטיביים בהשגת מטרת המוצהרת, ועד כמה צודקים מבחינה חברתית ומוסרית.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל בראש העמוד.

העיר האוטופית שלי

מגזין פיגומים – מגזין שנע בין סוציאליזם לסוציאל דמוקרטיה, ביקש מקוראיו לכתוב על העיר האוטופית כפי שהם רואים אותה, לקראת הוצאת גיליונו הבא. אני עוסק הרבה, בעבודה היומיומית שלי, וגם מעבר לה, בעיר הטובה, הנכונה, ה״עירונית״, אבל אני מודה שמעולם לא ישבתי לנסח לעצמי מהי עיר אוטופית, אך בתור אדריכל שהוא גם סוציאל דמוקרט לא יכולתי להשתמט מהמלאכה.

נתחיל בקביעה שפני העיר הן כפני החברה ולהיפך. העיר מהווה הרקע והמצע לפעולות של היחידים המהווים את החברה ובתורה מתעצבת על ידי פעולותיהם. לכן העיר האוטופית צריכה לסייע בהגשמת החברה האוטופית כפי שאני תופס אותה.

בראש ובראשונה העיר מתאפיינת בריבוי הזדמנויות למפגש בין אנשים. ההזדמנויות האלו הן כוחה של העיר וסיבת המשיכה אליה. אנשים מגיעים לעיר בגלל אפשרויות הלימודים, התעסוקה, מציאת בני זוג, הפנאי והבילוי שבה. לכן העיר האוטופית צריכה למקסם את ההזדמנויות האלו ע״י עידוד קשרים בין תושביה וחברי קהילות שונות החיות בה. העיר האוטופית תעודד מפגשים במרחבים ציבוריים משותפים – מרחבים בהם המפגשים נעשים כמה שיותר על בסיס שיוויוני ופחות ככל האפשר כחלק מיחסי מוכר-לקוח.

העיר המודרנית מתקשה לספק חיי קהילה עשירים כפי שמתקיימים בצורות יישוב אחרות, אבל אין זו גזירת גורל. העיר האוטופית תקל על תושביה לגבש קהילות על בסיס שכונתי, תוך יצירת שכונות ותתי שכונות מוגדרות המאורגנות סביב מוסדות קהילתיים ומרחבים ציבוריים אינטימיים.

העיר האוטופית תהווה מצע לחלוקה שיוויונית ככל האפשר של העושר. היא תעשה זאת ע״י עידוד עסקים קטנים ברחוב; הבטחת מלאי נרחב של דיור ציבורי בר השגה; על ידי מניעת ספסור בנדל״ן והפיכתו למכשיר השקעה ספקולטיבי (בניגוד להשקעה מניבת תשואה קבועה שהיא כלי חשוב לאחזקת הון על ידי המעמד הבינוני); ועל ידי אספקת שירותים עירוניים נרחבים ובאיכות טובה, לרבות תחבורה ציבורית מעולה, שימתנו את ההשפעה של פערי הכנסה על איכות החיים של תושביה.

העיר האוטופית תעודד דרך חיים דמוקרטית, תוך לקיחת אחריות של התושבים על סביבתם ועל עיצוב המדינות העירונית ברמות השונות, תוך מתן מידה של אוטונומיות לשכונות ולתתי השכונות. אלו גם יחזקו את הפן הקהילתי בעיר.

העיר האוטופית תהיה מבוססת על ההבנה שאנחנו חיים בעולם סופי שמשאביו מוגבלים ולכן תתאפיין בחסכון במשאבים ובעיקר חסכון בקרקע, בחומרי גלם ובאנרגיה. לשם כך העיר האוטופית תהיה צפופה וקומפקטית; התנועה בה תתבסס בעיקרה על הליכה, רכיבה ותחבורה ציבורית; בנייניה יתוכננו תוך שימוש במעט חומרי גלם, כך שיוכלו להתמחזר בסיום תפקודם ותוך חסכון באנרגיה לבניה, לתאורה, לחימום ולקירור.

העיר האוטופית תאפשר לתושביה להגשים את עצמם, לחיות חיי משפחה וקהילה עשירים תוך צמצום השפעתם על אחרים ועל הסביבה. זהו לא חלום רחוק – זו יכולה להיות תכנית עבודה בהישג ידינו בעשורים הקרובים.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל בראש העמוד.

החיים בשיפוע – על עירוניות במדרונות

עברו כמעט חמש שנים מאז הפוסט האחרון שפרסמתי פה. עיון מהיר בלוח השנה מגלה שבאותו החודש נולד בני הבכור, ומאז, איך לומר – התקשיתי למצוא זמן פנוי ובעיקר נפש פנויה כדי לכתוב כאן. אבל, במהלך השנה האחרונה הזדמן לי לעסוק במסגרת עבודתי בנושא שחשוב לי מאוד – בניה במדרונות, והשבוע מאמר שכתבתי בנושא התפרסם סוף סוף בגיליון – המגזין לנושאי תכנון היוצא במסגרת המרכז לעיצוב אורבני בעיריית ירושלים.

בני אדם מעדיפים לחיות במישור. קל יותר לנוע בו, וזול ופשוט יותר לבנות בו. אבל לעיתים הם בוחרים או נאלצים לחיות בהר – מטעמי בטחון, עלות הקרקע או מטעמים אחרים. כך ירושלים התפתחה בהר כי הייתה כנראה פחות נגישה (או מעניינת) עבור מעצמות הסהר הפורה שנאבקו על שליטה במישור ובדרך הים ופחות התעניינו בשוכני ההרים. ומאז שחשיבותה הדתית והלאומית עלתה היא מהווה אבן שואבת לרבים, למרות האתגר הטופוגרפי.

אבל אם במאה השנים הראשונות אחרי היציאה מהחומות נבנו רוב השכונות החדשות על במת ההר המתאפיינת בשיפועים נוחים יחסית, בעשורים האחרונים מתוכננות ונבנות שכונות חדשות בעיר במדרונות בעלי שיפועים קשים מאוד. לכך השפעות דרמטיות על ההליכתיות בהן.

מתוך תובנה זו נולד מאמר זה המנסה להציע גישה שונה לתכנון שכונות במורדות. גישה המאפשרת לבנות שכונות צפופות אך לא דחוסות, קומפקטיות, הליכתיות וטובות לתושביהן.

ניתן לקרוא את המאמר כאן: החיים בשיפוע – על עירוניות במדרונות.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוטרק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.

איך נוריד את מחירי הדיור

בשבועות האחרונים נראה שהולכת ומחלחלת התובנה בקרב אנשי המקצוע ואנשי ציבור, מימין ומשמאל, כי את מחירי הדיור ניתן להוריד מבלי לבנות דירות חדשות (מעבר לדרוש בהתאם לגידול האוכלוסיה). בשבוע שעבר התבטא ברוח זו אופיר פינס, שר הפנים לשעבר. באותו היום פורסם כי משרד האוצר שוקל להעלות את המיסוי על נדל״ן – בקווים דומים למה שהצעתי כאן לפני מספר חודשים. והשבוע פרסם חוקר נוסף מאמר ברוח זו. התובנה הזאת מבוססת על ההבנה כי ניתן להסביר לפחות חלק מעליית מחירי הדיור בפער המיסוי בין הרווחים מנדל״ן לבין רווחי הון אחרים (למשל מהשקעה בבורסה) – פער שנפתח החל מכניסתה לתוקף של הרפורמה במיסוי של 2003.

אבל פערי המיסוי הם רק גורם אחד לעליית מחירי הדיור, שכן עליית המחירים החלה רק ב-2008, כחמש שנים לאחר שנפתחו לראשונה פערי מיסוי אלו. כפי שהראה ירון זליכה, הסיבה המרכזית לעליית מחירי הדיור היא הורדת הריבית התלולה בתגובה למשבר הכלכלי העולמי שפרץ בסופה של אותה השנה. ירידת הריבית גרמה למשקיעים, אבל בעיקר לבנקים, להפנות הון רב מענפי המשק היצרניים (אלו שמספקים מקומות עבודה ובאופן כללי תורמים לחברה האנושית) לענף הנדל"ן. הפניית הון זו התרגמה לעליית מחירים ללא שיפור משמעותי באיכות או בכמות של הדירות ששווקו בתקופה זו בארץ.

שבועיים לפני הבחירות התקיים כנס שארגנתי בנושא מחירי הדיור במסגרת החוג לשינוי מוניטרי במפלגת העבודה. בכנס השתתפו ח"כ שלי יחימוביץ', הפעיל החברתי אריה בן דוד והחוקר אמנון פורטוגלי. בכנס נחשפנו לקשר ההדוק בין המדיניות של בנק ישראל, האינטרסים של הבנקים למחיר הדיור. מסקנתי מהכנס ומשיחות שקיימתי אחריו הן כי בניגוד לטענה כי חסרות דירות בישראל, מחירי הדיור עולים דווקא בגלל עודף ביקוש ספקולטיבי. המפתח להורדת מחירי הדיור במהירות וביעילות טמון בהקטנת הביקוש המזיק הזה על ידי הגבלת סך האשראי החדש למשכנתאות שרשאים הבנקים להקצות לציבור.

מדוע עולים מחירי הדיור?
הדעה הרווחת בפי פוליטיקאים, עיתונאים, פקידים והציבור הרחב היא שמחירי הדיור עולים כיוון שאין מספיק דירות, ולכן כדי להוריד את מחירי הדיור יש לבנות דירות נוספות. ואכן רוב הרפורמות המוצעות שמות במרכז הבמה את האצת קצב הבניה של דירות חדשות. אבל האמת היא שלא חסרות דירות בישראל. מחסור בדירות הוא מצב שבו יש יותר משקי בית מדירות. אם זה היה המצב היינו רואים אזרחים מחוסרי דיור שגרים ברחובות וזוגות צעירים שגרים אצל ההורים. נכון שהתופעות האלה קיימות – ישנן כמה עשרות משפחות שגרות באוהלים ושישנם כמה אלפי זוגות צעירים שחיים אצל ההורים, אבל המספרים האלו בטלים בשישים (מבחינת מחירי הדירות בלבד, לא מבחינת הטרגדיה האנושית של חיים באוהל בגינה ציבורית). אם זאת הייתה הבעיה, די היה בתוספת של כמה אלפי דירות מעבר לקצב הבנייה הרגיל כדי לספק להן דיור.

אבל למעשה מחירי הדיור לא עולים בגלל מחסור בדירות אלא בגלל עודף ביקוש. בפוסט הקודם טענתי כי נדל״ן, בניגוד לרוב המוצרים האחרים, "נהנה" מביקוש לא רק כמוצר שימושי (המשמש לדיור) אלא גם כמוצר להשקעה. קצב הגידול באוכלוסיה וקצב הגידול ביחידות הדיור לא השתנו משמעותית בעשור האחרון, ולכן אין בכוחם להסביר את עליית המחירים. מה שכן השתנה דרמטית הוא הביקוש לנדל״ן למטרות השקעה. באותו הפוסט התמקדתי בסיבה אחת לביקוש הזה – פערי המיסוי בין אפיק ההשקעה בנדל"ן לבין אפיקי השקעה אחרים. אבל יש עוד סיבה משמעותית מאוד – הורדת ריבית בנק ישראל.

החל משנת 2008, אז שיעור ריבית בנק ישראל היה 4.25%, ירדה הריבית בשנים האחרונות עד לשפל היסטורי של 0.1% בלבד. ההורדה נעשתה בשל סיבות טובות ומוצדקות – היא מנעה את כניסתו של המשק הישראלי למשבר כלכלי עמוק, או לפחות מיתנה את תוצאותיו – אבל תוצאת הלוואי שלה הייתה הפיכת אפיקי השקעה רבים לבלתי משתלמים ולכן הזרימה כספים רבים לשוק הנדל״ן. כך כמות הכסף הכוללת במשק המופנה לנדל״ן גדלה, למרות שהצורך הממשי בדירות לא גדל וגם לא ההיצע. התוצאה הטבעית היא עליה תלולה במחירים. מחירי הנדל״ן העולים (והמשכנתאות הזולות, בעקבות הורדת הריבית) גרמו דווקא לזירוז רכישת דירות (לפני שהמחירים יעלו עוד יותר). לתופעה המסוכנת הזאת – עליית מחירים שמגדילה את הביקוש במקום להורידו קוראים סחרור אינפלציוני.

מי שמרוויח מעליית מחירי הנדל״ן הם משקיעים שמקווים למכור את הדירות במחיר גבוה ממה שקנו אותן, אבל גם הבנקים. מרבית הדירות בארץ נרכשות תוך שימוש במשכנתא שניתנת על ידי הבנקים. מתן משכנתא היא השקעה מאוד טובה מבחינת הבנק משתי סיבות – הראשונה היא כי מחירי הדיור יכולים לעלות עוד ועוד ולכן גם היקף המשכנתאות ואיתם רווחי הבנקים. השניה – משכנתא היא השקעה מאוד בטוחה בשביל הבנקים לעומת מתן הלוואה לעסק. אם עסק פושט רגל, בדר״כ לא ניתן להחזיר את ההלוואה והבנק מפסיד כסף. לעומת זאת, אם בעלי דירה לא מחזירים את המשכנתא, ניתן לעקל את הבית, למכור אותו ולהחזיר את עלות המשכנתא. הבנק בכל מקרה מרוויח. ואכן, בשנים האחרונות יותר ויותר אשראי בנקאי זורם למשכנתאות על חשבון אשראי לעסקים.

לכן מעליית מחירי הדיור הכלכלה הישראלית נפגעת פעמיים. פעם אחת כשמשקי הבית מקדישים יותר ויותר מהכנסתם למימון דירה ופחות ופחות על הוצאות אחרות ובפעם השנייה כשהבנקים מקצים יותר ויותר אשראי לנדל״ן ופחות לעסקים ובכך פוגעים בצמיחתם והתרחבותם.

כמובן שיש דרך פשוטה להוריד במהירות את מחירי הדיור – להעלות את הריבית. ריבית גבוהה תוריד את מחירי הדיור אבל גם תכניס את המשק למיתון עמוק, תשפיע לרעה על שער החליפין של השקל שירסק את הייצוא ויגדיל את האבטלה. כך שמחירי הדירות אמנם יהיו נמוכים, אבל אף אחד לא יוכל להרשות לעצמו לרכוש אחת.

הורדת מחירי הדיור
אמרנו שהורדת הריבית הייתה מוצדקת, אבל גרמה לתופעת לוואי. מה הייתה אותה תופעת לוואי מזיקה? הגדלת כמות הכסף המופנית לנדל״ן. אם נמצא דרך להקטין את כמות הכסף המופנית לנדל״ן בדרך אחרת, לא נצטרך להעלות את הריבית ולא נסבול מתופעת הלוואי של ריבית נמוכה. מסתבר שיש דרך כזו והיא אף יושמה בעבר במקומות שונים בעולם, לרבות יפן וישראל, אך הועלתה על המוקד בשנות השמונים עם עלייתה של התפיסה הכלכלית הנאו ליברלית לקדמת הבמה.

יש להגביל את כמות האשראי שהבנקים יכולים להקצות למשכנתאות חדשות. 

המפקחים על הבנקים, בישראל ובעולם, קובעים תקנות רבות שמטרתן להבטיח את יציבות המערכת הפיננסית ואת כספי המפקידים. חלק מהתקנות מגבילות את שיעור המשכנתא שיכול הבנק לתת כשיעור ממחיר הדירה. למשל עד לפני כמה שנים בנק בישראל יכל לתת משכנתא בשיעור של עד 70% מערך הדירה. היום השיעור הוא 60%. התקנות הוחמרו בעקבות עליית מחירי הדיור אך לא עצרו אותה. הסיבה לכך היא שהן לא הגבילו את סך כל הכסף שיכולים הבנקים להזרים לשוק הנדל"ן. מרבית משקי הבית שרכשו דירות השיגו את ההון העצמי הנוסף באמצעים אחרים (עזרה גדולה יותר מההורים על ידי לקיחת משכנתא שניה על בתיהם שלהם, הלוואות על חשבון הפנסיות של ההורים, שבירת חסכונות וכו'). הסיבה לכשלון החמרת התקנות היא שכוונתן כלל לא הייתה להוריד את המחירים, אלא רק להקטין את הסיכון לבנקים.

כדי להוריד את המחירים בנק ישראל צריך לקבוע סכום מקסימום של משכנתאות שהבנקים יכולים לתת בשנה. בשנת 2013 נתנו הבנקים משכנתאות חדשות בגובה כולל של כ-24 מיליארד שקלים. אם למשל יגביל בנק ישראל את הגובה הכולל ל-12 מיליארד, אז כדי למכור את אותו מספר דירות, על היזמים יהיה להוריד את מחירי הדיור בכמחצית.

לא מדובר במטה קסמים שיאפשר להוריד את מחירי הדיור באופן מיידי וללא הגבלה (הורדת סך המשכנתאות ב-90% לא תניב ירידת מחירי דיור בשיעור דומה). מחיר הדירה מורכב משני סוגי הוצאות – עלות הבנייה וערך הקרקע. עלות הבניה היא פחות או יותר קבועה (אפשר להורידה על ידי שיפורים טכנולוגיים וארגוניים ועל ידי הורדת מחירי חומרי הגלם, אבל זהו תהליך ארוך טווח), אך לעומת זאת, קרקע לא מייצרים ומחירה נקבע אך ורק לפי הביקוש לה (שיכול להיות בין כמעט אפס בלב הנגב ועד עשרות אלפי שקלים למטר במרכז תל אביב). בטווח המיידי הגבלת המשכנתאות תוכל להשפיע על מחירי הקרקע בלבד. בשל העובדה כי דירות שנמכרות היום יושבות על קרקע שנקנתה כבר במחירים גבוהים, לא יהיה ניתן ליישם את המגבלה בבת אחת, אבל יישום הדרגתי ומדוד יוכל להביא לצניחת מחירים מהירה בפרק זמן יחסית קצר.

ישנו חשש שבמקרה של ירידת מחירים, יזמים יחליטו להאט את קצב הבנייה של פרוייקטים חדשים ובכך ליצור, והפעם באמת, מחסור בדירות כדי למנוע את המשך ירידת המחירים. ניתן למנוע התפתחות זו באמצעות יישום שני צעדים  (שאת שניהם כדאי ליישם בכל מקרה) – הראשון הוא חיוב יזמים הקונים קרקע מרשות מקרקעי ישראל לבנות עליה תוך פרק זמן קצוב. במקרה של אי עמידה במגבלת הזמן תוחזר הקרקע למדינה. כך תימנע תופעת "הדגירה" על קרקעות; השניה הוא יוזמה ממשלתית לבניית דיור ציבורי שישלים כל בניה שלא תבוצע על ידי השוק הפרטי. יישום שני צעדים אלו יאפשר להבטיח כי כל שנה יבנו מספיק דירות במדינה כדי לענות לגידול באוכלוסיה.

יציבות הבנקים
לפי חודשיים פרסם בנק ישראל סקירה שקובעת שירידה משמעותית של מחירי הדיור היא האיום הגדול ביותר על יציבות הבנקים. אין ספק שכל ירידה במחירי הדיור תוביל לירידה בהיקף המשכנתאות ולכן לירידה ברווחי הבנקים, אבל יציבות הבנקים תיפגע רק אם מחירי הדיור יירדו כתוצאה של משבר פתאומי (התפוצצות בועת הנדל״ן). אם המחירים יירדו בצורה מדורגת (הוצאת אוויר הדרגתית מהבועה), לבנקים יהיה זמן להיערך ולספוג את הפגיעה.

קביעת הגבלה על סך כל המשכנתאות שניתן לתת בארץ היא צעד פשוט ומהיר  ליישום (אם מתעלמים מההתנגדות העזה שיגלו הבנקים לצעד זה) המטפל בסיבות השורש לעליות מחירי הדיור. הוא כמעט נטול סיבוכים בירוקרטיים ארוכים ותהיה לו השפעת לוואי חיובית של הפניית אשראי בנקאי להשקעות יוצרות מקומות עבודה.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.