איך נוריד את מחירי הדיור

בשבועות האחרונים נראה שהולכת ומחלחלת התובנה בקרב אנשי המקצוע ואנשי ציבור, מימין ומשמאל, כי את מחירי הדיור ניתן להוריד מבלי לבנות דירות חדשות (מעבר לדרוש בהתאם לגידול האוכלוסיה). בשבוע שעבר התבטא ברוח זו אופיר פינס, שר הפנים לשעבר. באותו היום פורסם כי משרד האוצר שוקל להעלות את המיסוי על נדל״ן – בקווים דומים למה שהצעתי כאן לפני מספר חודשים. והשבוע פרסם חוקר נוסף מאמר ברוח זו. התובנה הזאת מבוססת על ההבנה כי ניתן להסביר לפחות חלק מעליית מחירי הדיור בפער המיסוי בין הרווחים מנדל״ן לבין רווחי הון אחרים (למשל מהשקעה בבורסה) – פער שנפתח החל מכניסתה לתוקף של הרפורמה במיסוי של 2003.

אבל פערי המיסוי הם רק גורם אחד לעליית מחירי הדיור, שכן עליית המחירים החלה רק ב-2008, כחמש שנים לאחר שנפתחו לראשונה פערי מיסוי אלו. כפי שהראה ירון זליכה, הסיבה המרכזית לעליית מחירי הדיור היא הורדת הריבית התלולה בתגובה למשבר הכלכלי העולמי שפרץ בסופה של אותה השנה. ירידת הריבית גרמה למשקיעים, אבל בעיקר לבנקים, להפנות הון רב מענפי המשק היצרניים (אלו שמספקים מקומות עבודה ובאופן כללי תורמים לחברה האנושית) לענף הנדל"ן. הפניית הון זו התרגמה לעליית מחירים ללא שיפור משמעותי באיכות או בכמות של הדירות ששווקו בתקופה זו בארץ.

שבועיים לפני הבחירות התקיים כנס שארגנתי בנושא מחירי הדיור במסגרת החוג לשינוי מוניטרי במפלגת העבודה. בכנס השתתפו ח"כ שלי יחימוביץ', הפעיל החברתי אריה בן דוד והחוקר אמנון פורטוגלי. בכנס נחשפנו לקשר ההדוק בין המדיניות של בנק ישראל, האינטרסים של הבנקים למחיר הדיור. מסקנתי מהכנס ומשיחות שקיימתי אחריו הן כי בניגוד לטענה כי חסרות דירות בישראל, מחירי הדיור עולים דווקא בגלל עודף ביקוש ספקולטיבי. המפתח להורדת מחירי הדיור במהירות וביעילות טמון בהקטנת הביקוש המזיק הזה על ידי הגבלת סך האשראי החדש למשכנתאות שרשאים הבנקים להקצות לציבור.

מדוע עולים מחירי הדיור?
הדעה הרווחת בפי פוליטיקאים, עיתונאים, פקידים והציבור הרחב היא שמחירי הדיור עולים כיוון שאין מספיק דירות, ולכן כדי להוריד את מחירי הדיור יש לבנות דירות נוספות. ואכן רוב הרפורמות המוצעות שמות במרכז הבמה את האצת קצב הבניה של דירות חדשות. אבל האמת היא שלא חסרות דירות בישראל. מחסור בדירות הוא מצב שבו יש יותר משקי בית מדירות. אם זה היה המצב היינו רואים אזרחים מחוסרי דיור שגרים ברחובות וזוגות צעירים שגרים אצל ההורים. נכון שהתופעות האלה קיימות – ישנן כמה עשרות משפחות שגרות באוהלים ושישנם כמה אלפי זוגות צעירים שחיים אצל ההורים, אבל המספרים האלו בטלים בשישים (מבחינת מחירי הדירות בלבד, לא מבחינת הטרגדיה האנושית של חיים באוהל בגינה ציבורית). אם זאת הייתה הבעיה, די היה בתוספת של כמה אלפי דירות מעבר לקצב הבנייה הרגיל כדי לספק להן דיור.

אבל למעשה מחירי הדיור לא עולים בגלל מחסור בדירות אלא בגלל עודף ביקוש. בפוסט הקודם טענתי כי נדל״ן, בניגוד לרוב המוצרים האחרים, "נהנה" מביקוש לא רק כמוצר שימושי (המשמש לדיור) אלא גם כמוצר להשקעה. קצב הגידול באוכלוסיה וקצב הגידול ביחידות הדיור לא השתנו משמעותית בעשור האחרון, ולכן אין בכוחם להסביר את עליית המחירים. מה שכן השתנה דרמטית הוא הביקוש לנדל״ן למטרות השקעה. באותו הפוסט התמקדתי בסיבה אחת לביקוש הזה – פערי המיסוי בין אפיק ההשקעה בנדל"ן לבין אפיקי השקעה אחרים. אבל יש עוד סיבה משמעותית מאוד – הורדת ריבית בנק ישראל.

החל משנת 2008, אז שיעור ריבית בנק ישראל היה 4.25%, ירדה הריבית בשנים האחרונות עד לשפל היסטורי של 0.1% בלבד. ההורדה נעשתה בשל סיבות טובות ומוצדקות – היא מנעה את כניסתו של המשק הישראלי למשבר כלכלי עמוק, או לפחות מיתנה את תוצאותיו – אבל תוצאת הלוואי שלה הייתה הפיכת אפיקי השקעה רבים לבלתי משתלמים ולכן הזרימה כספים רבים לשוק הנדל״ן. כך כמות הכסף הכוללת במשק המופנה לנדל״ן גדלה, למרות שהצורך הממשי בדירות לא גדל וגם לא ההיצע. התוצאה הטבעית היא עליה תלולה במחירים. מחירי הנדל״ן העולים (והמשכנתאות הזולות, בעקבות הורדת הריבית) גרמו דווקא לזירוז רכישת דירות (לפני שהמחירים יעלו עוד יותר). לתופעה המסוכנת הזאת – עליית מחירים שמגדילה את הביקוש במקום להורידו קוראים סחרור אינפלציוני.

מי שמרוויח מעליית מחירי הנדל״ן הם משקיעים שמקווים למכור את הדירות במחיר גבוה ממה שקנו אותן, אבל גם הבנקים. מרבית הדירות בארץ נרכשות תוך שימוש במשכנתא שניתנת על ידי הבנקים. מתן משכנתא היא השקעה מאוד טובה מבחינת הבנק משתי סיבות – הראשונה היא כי מחירי הדיור יכולים לעלות עוד ועוד ולכן גם היקף המשכנתאות ואיתם רווחי הבנקים. השניה – משכנתא היא השקעה מאוד בטוחה בשביל הבנקים לעומת מתן הלוואה לעסק. אם עסק פושט רגל, בדר״כ לא ניתן להחזיר את ההלוואה והבנק מפסיד כסף. לעומת זאת, אם בעלי דירה לא מחזירים את המשכנתא, ניתן לעקל את הבית, למכור אותו ולהחזיר את עלות המשכנתא. הבנק בכל מקרה מרוויח. ואכן, בשנים האחרונות יותר ויותר אשראי בנקאי זורם למשכנתאות על חשבון אשראי לעסקים.

לכן מעליית מחירי הדיור הכלכלה הישראלית נפגעת פעמיים. פעם אחת כשמשקי הבית מקדישים יותר ויותר מהכנסתם למימון דירה ופחות ופחות על הוצאות אחרות ובפעם השנייה כשהבנקים מקצים יותר ויותר אשראי לנדל״ן ופחות לעסקים ובכך פוגעים בצמיחתם והתרחבותם.

כמובן שיש דרך פשוטה להוריד במהירות את מחירי הדיור – להעלות את הריבית. ריבית גבוהה תוריד את מחירי הדיור אבל גם תכניס את המשק למיתון עמוק, תשפיע לרעה על שער החליפין של השקל שירסק את הייצוא ויגדיל את האבטלה. כך שמחירי הדירות אמנם יהיו נמוכים, אבל אף אחד לא יוכל להרשות לעצמו לרכוש אחת.

הורדת מחירי הדיור
אמרנו שהורדת הריבית הייתה מוצדקת, אבל גרמה לתופעת לוואי. מה הייתה אותה תופעת לוואי מזיקה? הגדלת כמות הכסף המופנית לנדל״ן. אם נמצא דרך להקטין את כמות הכסף המופנית לנדל״ן בדרך אחרת, לא נצטרך להעלות את הריבית ולא נסבול מתופעת הלוואי של ריבית נמוכה. מסתבר שיש דרך כזו והיא אף יושמה בעבר במקומות שונים בעולם, לרבות יפן וישראל, אך הועלתה על המוקד בשנות השמונים עם עלייתה של התפיסה הכלכלית הנאו ליברלית לקדמת הבמה.

יש להגביל את כמות האשראי שהבנקים יכולים להקצות למשכנתאות חדשות. 

המפקחים על הבנקים, בישראל ובעולם, קובעים תקנות רבות שמטרתן להבטיח את יציבות המערכת הפיננסית ואת כספי המפקידים. חלק מהתקנות מגבילות את שיעור המשכנתא שיכול הבנק לתת כשיעור ממחיר הדירה. למשל עד לפני כמה שנים בנק בישראל יכל לתת משכנתא בשיעור של עד 70% מערך הדירה. היום השיעור הוא 60%. התקנות הוחמרו בעקבות עליית מחירי הדיור אך לא עצרו אותה. הסיבה לכך היא שהן לא הגבילו את סך כל הכסף שיכולים הבנקים להזרים לשוק הנדל"ן. מרבית משקי הבית שרכשו דירות השיגו את ההון העצמי הנוסף באמצעים אחרים (עזרה גדולה יותר מההורים על ידי לקיחת משכנתא שניה על בתיהם שלהם, הלוואות על חשבון הפנסיות של ההורים, שבירת חסכונות וכו'). הסיבה לכשלון החמרת התקנות היא שכוונתן כלל לא הייתה להוריד את המחירים, אלא רק להקטין את הסיכון לבנקים.

כדי להוריד את המחירים בנק ישראל צריך לקבוע סכום מקסימום של משכנתאות שהבנקים יכולים לתת בשנה. בשנת 2013 נתנו הבנקים משכנתאות חדשות בגובה כולל של כ-24 מיליארד שקלים. אם למשל יגביל בנק ישראל את הגובה הכולל ל-12 מיליארד, אז כדי למכור את אותו מספר דירות, על היזמים יהיה להוריד את מחירי הדיור בכמחצית.

לא מדובר במטה קסמים שיאפשר להוריד את מחירי הדיור באופן מיידי וללא הגבלה (הורדת סך המשכנתאות ב-90% לא תניב ירידת מחירי דיור בשיעור דומה). מחיר הדירה מורכב משני סוגי הוצאות – עלות הבנייה וערך הקרקע. עלות הבניה היא פחות או יותר קבועה (אפשר להורידה על ידי שיפורים טכנולוגיים וארגוניים ועל ידי הורדת מחירי חומרי הגלם, אבל זהו תהליך ארוך טווח), אך לעומת זאת, קרקע לא מייצרים ומחירה נקבע אך ורק לפי הביקוש לה (שיכול להיות בין כמעט אפס בלב הנגב ועד עשרות אלפי שקלים למטר במרכז תל אביב). בטווח המיידי הגבלת המשכנתאות תוכל להשפיע על מחירי הקרקע בלבד. בשל העובדה כי דירות שנמכרות היום יושבות על קרקע שנקנתה כבר במחירים גבוהים, לא יהיה ניתן ליישם את המגבלה בבת אחת, אבל יישום הדרגתי ומדוד יוכל להביא לצניחת מחירים מהירה בפרק זמן יחסית קצר.

ישנו חשש שבמקרה של ירידת מחירים, יזמים יחליטו להאט את קצב הבנייה של פרוייקטים חדשים ובכך ליצור, והפעם באמת, מחסור בדירות כדי למנוע את המשך ירידת המחירים. ניתן למנוע התפתחות זו באמצעות יישום שני צעדים  (שאת שניהם כדאי ליישם בכל מקרה) – הראשון הוא חיוב יזמים הקונים קרקע מרשות מקרקעי ישראל לבנות עליה תוך פרק זמן קצוב. במקרה של אי עמידה במגבלת הזמן תוחזר הקרקע למדינה. כך תימנע תופעת "הדגירה" על קרקעות; השניה הוא יוזמה ממשלתית לבניית דיור ציבורי שישלים כל בניה שלא תבוצע על ידי השוק הפרטי. יישום שני צעדים אלו יאפשר להבטיח כי כל שנה יבנו מספיק דירות במדינה כדי לענות לגידול באוכלוסיה.

יציבות הבנקים
לפי חודשיים פרסם בנק ישראל סקירה שקובעת שירידה משמעותית של מחירי הדיור היא האיום הגדול ביותר על יציבות הבנקים. אין ספק שכל ירידה במחירי הדיור תוביל לירידה בהיקף המשכנתאות ולכן לירידה ברווחי הבנקים, אבל יציבות הבנקים תיפגע רק אם מחירי הדיור יירדו כתוצאה של משבר פתאומי (התפוצצות בועת הנדל״ן). אם המחירים יירדו בצורה מדורגת (הוצאת אוויר הדרגתית מהבועה), לבנקים יהיה זמן להיערך ולספוג את הפגיעה.

קביעת הגבלה על סך כל המשכנתאות שניתן לתת בארץ היא צעד פשוט ומהיר  ליישום (אם מתעלמים מההתנגדות העזה שיגלו הבנקים לצעד זה) המטפל בסיבות השורש לעליות מחירי הדיור. הוא כמעט נטול סיבוכים בירוקרטיים ארוכים ותהיה לו השפעת לוואי חיובית של הפניית אשראי בנקאי להשקעות יוצרות מקומות עבודה.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.

למה כל כך יקר לגור פה?

בועת הנדל"ן. יוקר הדיור. מחירי השכירות. במידה רבה יצאנו למחאה החברתית בקיץ 2011 בגלל מחירי הדיור בישראל שעלו בכ-90% מאז 2008. הסיבות והגורמים לעליית מחירי הדיור הם נושא לוויכוח ומחלוקת בין כלכלנים, מומחים ופוליטיקאים. כך גם הפתרונות המוצעים. בפוסט הזה אנסה להציג הסברים קצת שונים לעלייה הגבוהה במחירי הדיור ולכן אציע גם פתרונות שונים.

שוק הנדל"ן הוא שוק מורכב שכוחות הביקוש וההיצע הקלאסיים לא פועלים בו כפי שהם אמורים לפעול בשוק תחרותי משוכלל. עם זאת, עדיין השיח הנפוץ בתחום משתמש במסגרת המושגית של ביקוש והיצע. שני מושגים אלו מחלקים את הפתרונות המוצעים לשתי קטגוריות נפרדות.

אלו אומרים שהבעיה היא בהיצע – אין מספיק דירות ולכן המחירים עולים. לכן התשובה לעליית המחירים היא בניית דירות נוספות. זו למשל העמדה המסורתית של בנק ישראל. ואילו אלו אומרים כי הבעיה היא בביקוש – יותר מדי אנשים רוצים לקנות דירות ולכן המחירים עולים. כדי להוריד את מחירי הדיור לרמה שפויה, יש להפחית את המוטיבציה לרכישת דירות. זו למשל דעתו של החשב הכללי לשעבר, פרופ' ירון זליכה, שטוען שצריך להעלות את ריבית בנק ישראל כך שיהיה קשה יותר ומשתלם פחות לקנות דירות להשקעה. בשני הצדדים יש אמת, אבל שניהם גם לא רואים את התמונה המלאה.

לא ניתן להבין את תופעת עליית מחירי הדיור ללא הבנת המושג ספקולציה. ספקולציה, מלשון speculate – 'לשער', היא פעולה של קניית מוצר עכשיו מתוך השערה שבעתיד נוכל למכור אתו במחיר יקר יותר. רוב הזמן רובנו קונים מוצרים כדי להשתמש בהם. אני קונה מזון כדי לאכול, מכונית כדי לנסוע בה ומכונת כביסה כדי לכבס את בגדיי. אבל לפעמים אנחנו קונים מוצר לא כדי להשתמש בו, אלא כי אנחנו משערים שבעתיד נוכל למכור אותו במחיר גבוה ממחירו היום, כך שאם נקנה אותו היום כשמחירו נמוך (נמוך יחסית לעתיד), נוכל להרוויח כסף קל ללא מאמץ.

חשוב להבהיר שספקולציה שונה מהשקעה יצרנית. כשאני קונה עכשיו מכונית מתוך כוונה להיות נהג מונית, אני משקיע היום במוצר יקר כי אני משער שהוא יניב לי הכנסה סדירה במשך שנים שתחזיר את ההשקעה ותשאיר לי רווח. זאת השקעה. הספקולנט לא מתעניין בהכנסה שיניב לו המוצר אלא רק במחירו העתידי של המוצר.[1]

הספוקלנט לא קונה את המוצר בשביל להשתמש בו (בשפה כלכלנית, הוא לא מתעניין בערך השימוש שלו). והוא גם לא קונה אותו כחומר גלם בייצורו של מוצר אחר שאותו ימכור – כל מטרתו היא לקנות בזול כדי למכור ביוקר. למעשה הוא מבצע פעולת תיווך בין מי שייצר את המוצר, או החזיק בו לפניו, לבין מי שיקנה את המוצר וישתמש בו. הוא גובה את תוספת הערך שהצטברה במוצר בזמן שעבר, ללא שעשה כל פעולה ממשית כדי להגדיל את הערך הזה. ייתכן כמובן שגם הבעלים הקודמים וגם הבעלים העתידיים של המוצר יקנו אותו לצרכי ספקולציה, וכך יוסיפו שרשרת מתווכים בין היצרן המקורי לבין מי שיפיק ערך שימוש אמיתי מהמוצר.

ספקולציה, פירמידות ובועות מתפוצצות

לסיכום – בשביל הספקולנט, המוצר המבוקש אינו נועד לשם סיפוק צורך, אלא כדי להעביר ערך (כסף) מכיס פלוני לכיסו שלו. אבל לא כל מוצר יכול לשמש למטרות ספקולציה. נסו למשל לקנות קילו עגבניות כשמחירו זול ולמכור אותו חמש שנים אח"כ כשהמחיר יעלה. יש לי הרגשה שלא תצליחו. כדי שמוצר יוכל לשמש כספקולציה, הוא צריך להיות בעל אורך חיים ארוך. כך למשל, ניירות ערך – מניות, אגרות חוב וכו'. לניירות ערך אין תאריך תפוגה (בדר"כ) ואין להם בלאי. מניה קיימת ובעלת משמעות כל עוד החברה שהנפיקה אותו קיימת.

ניירות ערך הם כלים מצויינים לספקולציה, וכך גם נדל"ן. אבל לא רק. הבועה הראשונה בהיסטוריה המודרנית ידועה בשם שגעון הצבעונים. בשיאה בראשית המאה ה-17 בהולנד, פקעות צבעונים נסחרו במחיר גבוה מזהב. לא בגלל שלהולנדים הייתה חיבה מיוחדת לצבעונים, אלא כי כל מי שקנה פקעת ידע שבעוד כמה חודשים יימצא מי שיסכים לקנות אותה במחיר גבוה יותר. וכך צומחת וצומחת הבועה, לפעמים במשך כמה שנים עד שלא נמצאים יותר אנשים שמאמינים שהם יצליחו למכור את הפקעת, או המניה, או הדירה במחיר גבוה יותר. מהר מאוד ההיצע עולה על הביקוש והבועה מתפוצצת. מרגע שמחירי המוצר בירידה, לספקולנטים אין עוד סיבה להחזיק בו והם ממהרים להיפטר ממנו כדי להקטין הפסדים.

זה מזכיר לי את הבדיחה הידועה על הבונבוניירה שעוברת ממשלוח מנות למשלוח מנות מבלי להיפתח. בשלב מסויים הבונבוניירה מתקלקלת וכך לא יכולה לספק ערך שימוש למקבליה (שוקולד טעים), אבל כל עוד אף אחד לא פותח אותה, היא עדיין יכולה לתפקד בתור מתנה שעוברת מיד ליד. ברגע שמישהו מחליט לפתוח את הבונבוניירה ומגלה שהיא מקולקלת, הוא כבר לא יכול להעביר אותה הלאה.

המסקנה שחשוב לקחת מתופעת הבועה היא שלפעמים מוצרים נסחרים לא לפי הערך שהם מספקים לאנשים (ערך השימוש שלהם), אלא לפי ערך השוק העתידי הצפוי להם.

מי נותן לקרקע ערך?

ומכאן אנחנו חוזרים לנדל"ן. יש שתי סיבות עיקריות לעלייה של מחיר נדל"ן. סיבה אחת שלה אני קורא לגיטמית היא עלייה בערך השימוש של הנדל"ן. השנייה, שלה אני קורא לא לגיטמית היא תוצאה של ספקולציה. סיבות לגיטמיות לעליית ערך הקרקע הן למשל סלילת כביש חדש (או מסילת רכבת) שמשפרים נגישות למיקום מסוים ובכך הופכים אותו לאטרקטיבי יותר. שינוי ייעוד קרקע מחקלאית לקרקע למגורים גם היא משפיעה על ערך השימוש שלה. אם קודם היה ניתן רק לגדל בה חיטה, עכשיו ניתן לבנות עליה בניינים ולשכן בה משפחות רבות. אם הוגדלו אחוזי הבנייה על הקרקע, כך שעכשיו ניתן לבנות עליה במקום 10 דירות, 20, אזי ערך השימוש של הקרקע הוכפל – פי שניים יותר אנשים יוכלו להשתמש בקרקע כדי להתגורר עליה. המשותף לכל הסיבות האלו לעליית ערך הקרקע הן שהן תלויות בהחלטת המדינה. רק המדינה קובעת מה מותר לבנות איפה וכמה. רק המדינה קובעת לאן יגיעו כבישים, מסילות ברזל ונתיבי תחבורה אחרים. ברצותה המדינה תוכל לגרום לקרקע להיות בשווי אפס, וברצותה תוכל לגרום לה להיות יקרה מאוד.

כלכלן אמריקאי בשם הנרי ג'ורג שם לב לתופעה הזאת והגיע למסקנה כי כל עלייה בערך הקרקע נובעת מפעולות המדינה, ולכן למדינה יש זכות על הערך הזה. הוא קבע כי לכל אדם זכות בלתי ניתנת לעירעור על הדברים שיצר, אך הדברים שבטבע (קרקע, משאבי טבע וכו') הם רכוש משותף. האידיאל, אומר הנרי ג'ורג, הוא כי הבעלות על כל הקרקעות תהיה בידי המדינה, אבל הוא מבין שהדבר יגרום ליותר מדי זעזועים ולכן מציע במקום זאת מס ערך קרקע. מס בשיעור של 100% על כל עליית ערך הקרקע, שכזכור נובעת באופן בלעדי מהחלטות ממשלה. לדעתו מס זה צודק יותר מכל מס אחר והוא יוכל להחליף את כל המיסים המוכרים כיום. (ניתן להרחיב על משנתו כאן וכאן)

הנרי ג'ורג פעל בארה"ב של המאה ה-19. מדינה בה רוב הקרקע נמצאת בבעלות פרטית ובתקופה בה המסים על נדל"ן היו נמוכים. המצב היום בישראל דומה יותר להמלצות שלו, אבל עדיין רחוק מהן מרחק משמעותי. בישראל 93% מהקרקעות הן בבעלות המדינה, ולכן חלק ניכר מההכנסות ממכירת קרקע בישראל זורמות למדינה; כשיזם מקבל הקלות (לדוגמא, תוספת קומות לבניין שהוא מתכנן לבנות), הוא משלם על כך היטל השבחה בשיעור של 50%; על מכירת דירות יקרות מוטל מס שבח (לא לבלבל עם היטל השבחה) שלוקח חלק מעליית ערך הנכס מאז נקנה; עם זאת, ישנו פטור ממס על מרבית חוזי השכירות.

המשמעות היא שחלק מסוים מרווחי הנדל"ן מגיעים למדינה וזה עשוי להישמע הגיוני והוגן – הרווחים מתחלקים בין המדינה שאפשרה לקרקע לקבל ערך לבין בעל הנכס. אבל אם נחזור שתי פסקאות אחורה, אנחנו מבינים שבתאוריה, כל הרווח היה אמור להיות מועבר למדינה (ומשם להגיע לידי האזרחים, ע"י שירותים משופרים, או שיעורי מס נמוכים יותר).

לפוצץ את הבועה

הסיבה השנייה לעליית מחירי דירות היא ספקולציה. התנפחות בועה. המאפיין של בועה הוא התנתקות מהעולם הריאלי. אמרנו שאנשים קונים נכס למטרות ספקולציה לא בגלל שהם רוצים להשתמש בו אלא כדי למכור אותו אח"כ ביוקר. לכן, לא ממש משנה כמה הוא עלה, אלא כמה המחירים עוד יעלו. לכן, גם אם מחיר הדירה הכפיל את עצמו, מבחינת הספקולנט אין בעיה בכך, כל עוד יש לו סיבה להאמין שהמחיר יעלה עוד בעתיד. בואו נחזור לנתון מתחילת הפוסט – מחירי הדיור עלו ב-90% ב-7 השנים האחרונות. אין לכך סיבה אמיתית הנעוצה במציאות שלנו. מחירי חומרי הבנייה ושכר עובדי הבניין עלו באותה תקופה רק ב-16%. לא הגיעה לכאן עלייה המונית שהגדילה מאוד את הביקוש למגורים, וגם לא קרה אסון טבע או מעשה ידי אדם שהחריב דירות מגורים קיימות. קצב הבנייה לא פחת (להיפך, הוא נמצא בעלייה). גם השכר הריאלי בישראל לא עלה. אין שום סיבה ריאלית לעליית מחירי הדיור. המסקנה –  יש לנו עסק עם בועה.

למה דווקא עכשיו? לד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי של משרד האוצר, יש תשובה טובה – הטלת מיסים על ההון. ציינו שדירה היא בעצם השקעה. מי שמשקיע כסף צריך לבחור בין כמה אלטרנטיבות: להשקיע בניירות ערך, לשים את הכסף בבנק ולקבל עליו ריבית או להשקיע בנדל"ן. החל משנת 2003 הוטלו מיסים על רווחי הון מניירות ערך. היה זה מעשה של צדק חברתי. עד אז מסים הוטלו בעיקר על עבודה. רווחי ההון שרובם הגדול זורמים לעשירון העליון (ובתוכו, הרוב זורם למאיון העליון) לא היו ממוסים כלל. אבל שמיסים אלו הוטלו, אף אחד לא חשב על שוק הנדל"ן. כתוצאה מהטלת המס, היה פחות משתלם להשקיע במניות ונהיה משתלם יותר להשקיע בנדל"ן. בהדרגה העבירו רבים את השקעתם לתחום זה ובכך העלו את הביקוש. אם נוסיף לזה את ירידת הריבית המתמשכת החל מ-2008, כתוצאה מהמשבר הכלכלי העולמי (מה שהפך את ההשקעה בפקדונות ללא משתלמת), נבין למה הכסף זורם לנדל"ן.

עכשיו אפשר להבין למה שראל התפטר בזעם כשלפיד הציג את יוזמת מע"מ אפס. במבט ראשון היוזמה שלו נשמעת טוב – נוריד מיסים על דירות וככה הם תהיינה יותר זולות. אבל לכל מי שמסתכל על הנתונים ברור שאין הרבה קשר בין עלות בניית דירה (כולל המיסים המוטלים עליה) לבין מחירה בפועל. גרוע מכך, אם חוק מע"מ אפס יחוקק, יהיה עוד יותר משתלם להשקיע בנדל"ן כיוון שפער המיסוי בין נדל"ן למניות יגדל עוד יותר לטובת הנדל"ן. ייתכן שהזוגות הראשונים שיהיו זכאים להטבה, יצליחו לקנות דירות קצת יותר זולות מאשר אם לא הייתה ההטבה, אך מהר מאוד, הביקוש הנוסף יקפיץ את מחירי הדיור עוד יותר. אם עוד לא השתכנעתם, הקדישו קצת זמן לקריאת הניתוח המלא של שראל.

שראל מציע להעלות את המסים על נדל"ן ובך לצמצם את פער כדאיות ההשקעה בינו לבין מניות. כך יצאו מהשוק מרבית הספקולנטים, ודירות יהפכו שוב להיות מוצר שקונים כדי לגור בו ולא כדי להרוויח ממנו. כתוצאה המחירים יירדו.

והנה, איזה פלא: מסתבר שאותו הצעד- הטלת מס על נדל"ן יועיל גם לצמצום הספקולציה והבועות בשוק הנדל"ן וגם יחזיר למדינה ערך שהיא יצרה ושכיום זורם ברובו לבעלי הקרקע שלא עשו כלום כדי להשביחה. עכשיו רק צריך למצוא פוליטיקאי מתאבד שיסכים להסביר לציבור שכדי שיוכל לקנות דירה, צריך להעלות מיסים על דירות. בהצלחה.


 

הערה:
כידוע לרבים מהקוראים, אני אדריכל ויש לי הרבה מה להגיד על השפעות התכנון בישראל על מחירי הדיור, אבל נשמור את התובנות הללו לפוסט נפרד.

[1] אני מפשט, לפעמים אדם פועל ממניעים כפולים – גם להרוויח הכנסה (השקעה) וגם למכור את המוצר המקורי ברווח (ספקולציה), אבל כרגע אני מעוניין להפריד לגמרי בין השניים לצורך הדיון.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא הירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.

תחבורה ציבורית-אישית

בעיות התחבורה במדינת ישראל ידועות וברורות לכל וכן הפתרונות הנדרשים כדי לפתור אותן – הפסקת ההשקעה בכבישים ומחלפים המעודדים שימוש ברכב הפרטי והסטת ההשקעות לתחבורה הציבורית. עם זאת, לרובנו קשה לדמיין לעצמנו את היום בו נוותר על רכבנו הפרטי (גילוי נאות: לי עצמי אין רכב פרטי). הסיבה לכך היא שמערכת תחבורה ציבורית, יעילה ומפותחת ככל שתהיה, לעולם לא תהיה גמישה מספיק כדי לתת מענה לצרכי הניידות השונים שלנו.

לכן אני מוצא שיש להציע כלי משלים לתחבורה הציבורית שיעודד רבים לזנוח את רכבם הפרטי ולבצע את מרבית נסיעותיהם בתחבורה הציבורית. ראוי להדגיש – ההצעה הזאת מהווה מרכיב משלים לכינונה של מערכת תחבורה ציבורית ראויה ואיכותית ולא תחליף לה.

בהינתן רשת תחבורה ציבורית יעילה ומהירה, קיימים עדיין חסמים רבים למעבר משימוש ברכב הפרטי לשימוש בתחבורה הציבורית. תחבורה ציבורית יעילה בדרך כלל בהנעת יוממים, עובדים ותלמידים ממקום מגוריהם למקומות עבודתם ולימודיהם ובחזרה. היא הופכת פחות ופחות יעילה ככל שהיעד, שעת הנסיעה ומאפייניה האחרים הופכים לפחות שגרתיים. כך לדוגמא ביציאה לחופשה, בימי "סידורים", כשיש צורך להעביר ציוד או קניות ממקום למקום וכד'. מטעמים אלו, גם כשתוקם בישראל רשת תחבורה ציבורית יעילה, רבים יעדיפו לשמור את רכבם לשם מטרות אלו.

לכלי רכב פרטיים עלויות תקורה גבוהות – עלות רכישת הרכב, תשלומי חובה, בדיקות תקופתיות וביטוחים. לכן, למי שבבעלותו רכב, יש תמריץ גבוה להשתמש בו, על אף העלויות השוטפות הגבוהות (דלק, בלאי). זה בעייתי מארבע סיבות עיקריות:

  1. מערכת תחבורה ציבורית המסוגלת למשוך אליה רק את המשתמשים ה"כלואים" – אלו שאין ברשותם רכב, תתקשה להשיג מסה קריטית הדרושה לשם קיום תדירות גבוהה וכן תמשיך לסבול מהסטיגמה הנמוכה ממנה היא סובלת כיום. בתנאים כאלו, יקשה עליה להצליח.
  2. המשך הרצון לנצל את הרכבים הפרטיים ימשיך להעמיס על מערכות התחבורה הקורסות.
  3. עלות אחזקת רכב יכולה להגיע לכדי חמישית עד רבע מהכנסתה של משפחה במעמד הביניים. זהו עול כספי מיותר שעשוי היה, בנסיבות אחרות, לשמש להעלאת רווחתה הכלכלית.
  4. מרבית כלי הרכב מיובאים מחו"ל והמשך ייבואם מעמיס על מאזן התשלומים של מדינת ישראל.

כדי לשכנע אנשים לזנוח את הרכב הפרטי ואף להימנע מלרכוש אותו מלכתחילה, יש לתת מענה לאותן נסיעות שיותר קשה לבצע באמצעות התחבורה הציבורית. פתרון שכזה קיים ומיושם, בעיקר בתל אביב, בצורה נאה בשנים האחרונות על ידי חברת car2go. מדובר בשירות השכרת רכב לפי שעות. כלי הרכב חונים במקומות שונים בעיר, הלקוח יכול להזמין את הרכב למספר שעות, להגיע לרכב הקרוב אליו, לבצע את נסיעותיו ולהחזיר את הרכב למקום החניה הקרוב ליעדו האחרון. כך ניתן, באמצעות רכבים מעטים יחסית לתת שירות לאוכלוסיה נרחבת תוך ניצולת גבוהה של כלי הרכב.

כדי להפוך את המודל הזה למודל נפוץ ברמה הארצית יש צורך בהתערבות ממשלתית או מוניציפאלית. כדי להשיג זאת יש לקיים שני תנאים:

א. לפרוס מכוניות כאלה בכל רחבי הארץ.

ב. לקיים תחרות בין ספקי שירות שונים בתחום כדי להשיג מחיר ורמת שירות עוד יותר אטרקטיביים מהניתנים כיום.

כדי להקים עסק להשכרת רכב לפי שעות אין צורך בהון רב אך ישנו צורך במשאב אחד אשר מחולק ע"י רוב הרשויות המקומיות בחינם – מקומות חניה. על המדינה, באמצעות הרשויות המקומיות להקצות בכל רחוב במדינה 4-5 מקומות חנייה לטובת חברות מסוג car2go כך שכל אחד מאותם 4-5 מקומות חנייה יוקצה לחברה אחרת. מקומות החנייה יינתנו בחינם לחברות שתיבחרנה באמצעות מכרז. זוכי המכרז תהיינה אותן החברות שתצענה את מחירי השירות הנמוכים ביותר. זהו למעשה דגם דומה לדגם שהוביל לפריסה ארצית ורחבה של התקשורת הסלולארית במדינה.

כך תפעלנה בשוק 4-5 חברות בפריסה רחבה, תוך תחרות אמיתית ביניהן. התחרות העזה והפריסה הרחבה יבטיחו כי כל אדם יוכל ליהנות מנגישות גבוה לכלי רכב אלו. בתנאים אלו, רבים יעדיפו לוותר על הרכב הפרטי, על עלויותיו הרבות ונטל אחזקתו, ויעדיפו להשתמש באופן יומיומי בתחבורה הציבורית ובשירות הרכבים במקרי הצורך.

מבוסס על נייר עמדה שהוגש לועידה הרעיונית של מפלגת העבודה באפריל 2012