לאן נעלמו חצי מיליון חסרי בית? – לביקורת תכנית הדיור של שקד – חלק א'

שלשום פרסמה ח״כ איילת שקד תכנית להורדת מחירי הדיור. צריך לברך את שקד ואת מפלגת ימינה שטרחו לפרסם תכנית מפורטת עם אמירות ברורות מעבר ל״רק לא ביבי״ או ״רק ביבי״ – דבר שהפך לנדיר במערכות הבחירות האחרונות. כשיש תכניות אפשר להעלות את רמת הדיון מהססמאות הנבובות והרכילות האישית לרמת התוכן והאידיאולוגיה. דרך התכניות אפשר לברר את ערכי המפלגות, את מידת הרצינות שבה הם מתייחסים להבטחות הבחירות שלהם ולקיים דיון אמיתי על הנושאים. ספויילר: לצערי חלקים בתכנית מעידים על חובבנות, שלא לומר רשלנות מצד שקד ויועציה.

בשתי הרשומות הבאות אתייחס להנחות היסוד של התכנית ול-11 צעדי המדיניות שהיא מציעה.

התכוונתי לגשת מייד לפרטי התכנית, אבל אני חייב להתעכב על המשפט הראשון בה שמציב שתי הנחוד יסוד שעליהן מבוססת כל התכנית. לפי שקד מחירי הדיור עולים בגלל בעיה קלאסית של ביקוש והיצע – פחות מדי דירות על יותר מדי משפחות. ליתר דיוק, לדבריה נוספות כל שנה 50,000 משפחות בעוד שנבנות רק 30,000 דירות חדשות. מה שמעלה את השאלה הברורה – איפה כל ההומלסים? אם הנתונים האלו נכונים, היו אמורות להפוך בעשור האחרון 200,000 משפחות לחסרות בית, או לחילופין היינו אמורים לראות משפחות רבות שחיות אצל ההורים או חולקות דירות עם משפחות אחרות, משל היינו ברית המועצות.

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בעשור האחרון נוספו 340,000 משפחות, כלומר כ-34,000 משפחות בשנה בממוצע, ולא 50,000 כפי שטוענת שקד. עוד לפי הלמ״ס החל משנת 2010 ועד 2019 גדל מספר הדירות שנבנו מכ-33,000 בשנה ליותר מ-50,000 בשנה. כלומר בכל אחת מהשנים האלו גדל מספר הדירות יותר מהגידול במספר המשפחות. בעשור האחרון אין בעיה של היצע דירות, אלא אם כבר, עודף היצע ברור שהיה אמור לגרום למחירי הדיור לרדת. 

מתמיהה כיצד מפלגה שמתיימרת לעסוק בעיקר בכלכלה, המציגה ספרים ותוכניות עבודה טועה בנתונים כל כך בסיסיים, בניתוח המציאות ובונה על בסיס זה שורה של המלצות.  

עריכה: אומרים שהפוסל, במומו פוסל. והיום הסתבר שהכלל הזה לא פסח גם עליי. כשביצעתי את חישוביי בחרתי למנות את מספר המשפחות ולא את מספר משקי הבית, כפי שמצויין בתכנית שקד. עשיתי זאת כדי להתחשב בתופעה אפשרית של משקי בית בהם חיים יותר ממשפחה אחת. הנחתי כי קיימות יותר משפחות מאשר משקי בית וכי לכן הנתונים שאציג יהיו מחמירים יותר מנתון משקי הבית – טעיתי. מסתבר שרווקים החיים לבד או עם שותפים לא נספרים כמשפחות ולכן למעשה מספר משקי הבית גדול ממספר המשפחות. בהתחשב בנתונים הנכונים יוצא כי בעשור האחרון נוספו בממוצע כל שנה כ-52,000 משקי בית וכ-47,000 דירות חדשות. דבר המצביע על עודף קל לטובת צד הביקוש. אז אמנם טעיתי, אבל גם איילת שקד ויועציה טעו כשטענו שנבנות רק 30,000 דירות בשנה. אני עדיין מאחורי הניתוח שיוצג בהמשך ולכן בחרתי שלא לערוך אותו למעט התאמות קלות. סוף עריכה.

אז למה לא יורדים המחירים? מפני שמלכתחילה מחירי הדיור לא עלו בגלל מחסור בדירות. בניגוד לתובנה המקובלת על פיה מחירי הדירות תמיד עולים, במשך עשור שלם בין 1997 ל-2007 הייתה ירידה איטית אך מתמשכת במחירי הדיור. אלו התחילו לעלות שוב רק ב-2008. מה קרה באותה שנה? התפוצצות בועת הנדל״ן בארה״ב ומשבר הסאב פריים גררו את כל העולם למשבר הכללי הגדול ביותר מאז השפל הגדול. כדי להתמודד עם המשבר הורידו כל הבנקים המרכזיים בעולם, כולל ישראל, את הריבית בחדות. בישראל למשל ירדה הריבית משיעור של 4.3% ערב המשבר עד לרמה של 0.1% כיום. הורדת הריבית שנועדה לעודד השקעות והתנעת המשק מחדש הפכה אפיקי חסכון סולידיים ללא משתלמים מצד אחד, ולקיחת משכנתאות למימון רכישת דירות למאוד זולות וקורצות למשקיעים. התוצאה הייתה זרימה משמעותית של הון אל שוק הנדל״ן שבאופן טבעי הובילה לעליית מחירים. 

נסכם עד כה:
א. אין בעיית היצע של דירות.  עריכה: קיימת בעיית היצע קלה.
ב. אכן נוצר עודף ביקוש. אך הביקוש הזה לא מתבטא בעודף משפחות ביחס לכמות הדירות, אלא בגידול בסכום הכסף שמופנה לשוק הנדל״ן. וכשיותר כסף פוגש מספר זהה של מוצרים, המחיר של כל מוצר עולה. 

מסקנה: כדי להוריד את מחירי הדיור יש לטפל בכמות הכסף ולא בכמות הדירות (כל עוד נבנות דירות במספר שווה או גדול לגידול במספר המשפחות משקי הבית).

יש צורך ברפורמה במערכת התכנון, הבניה והשלטון המקומי כפי שמציעה שקד, אבל לא כדי להוריד את מחירי הדיור אלא כדי לספק לישראלים סביבות דיור איכותיות, נעימות, נטולות פקקי תנועה ואעז לומר, יפות. 

אבל פטור בלא כלום אי אפשר, ולכן כמה מילים על איך בכל זאת אפשר להוריד את מחירי הדיור. הפתרון הפשוט הוא להעלות בחזרה את הריבית – זה אחד מהצעדים שמציע פרופ׳ ירון זליכה המתמודד בראשות המפלגה הכלכלית החדשה. פשוט אבל לא חכם. עליית הריבית מקשה על פתיחת עסקים חדשים ועל הגדלת עסקים קיימים, היא פוגעת בצמיחה והיא מגדילה את הפערים בין עשירים לעניים (זה קורה מפני שככל שהריבית גדולה צוברים בעלי ההון תשואות ואילו בעלי החובות צוברים ריבית על חובם). עליית הריבית משפיעה לא רק על שוק הנדל״ן אבל גם על שאר המשק. לכן כדי לאפשר למשק להתאושש מהמשבר הכלכלי שנגרם בעקבות מגיפת הקורונה ובמקביל לדכא את ביקושי היתר לדירות חייבים להפריד בין השווקים. דרך אחת לעשות זאת היא ע״י הגבלה של סכום המשכנתאות שיכולים הבנקים להעניק. ניתן לקבוע סכום מקסימלי ולהורידו בהדרגה במשך כמה שנים בצורה שתחייב את מחירי הדיור לרדת. כתבתי על זה בעבר בהרחבה כאן וכאן

המקור לעליות המחירים הוא לא סוד הגלוי ליודעי דבר. כלכלנים ופוליטיקאים רבים מבינים זאת, אך הם חוששים. הורדת מחירי הדיור בצורה משמעותית, אם תעשה בצורה לא זהירה יכולה לגרום לכלכלה לקרוס. היא תכעיס את בעלי הנכסים שלפתע ערך נכסיהם יירד ואת הבנקים שאחד ממקורות ההכנסה העיקריים שלהם – מתן משכנתאות, ייפגע. היא גם מחייבת התעסקות בנושאים משעממים כמו ריבית, משכנתאות והקצאת אשראי במקום בתכניות גרנדיוזיות וסקסיות כמו מחיר למשתכן, דירה להשכיר, מע״מ אפס ושאר הבלים בלתי יעילים. ממי שמתיימר להיות פורץ דרך, מעמיק, ואמיץ כמו נפתלי בנט ומפלגתו מצופה להתמודד עם הגורמים האמיתיים לעליית מחירי הדיור, ולא לחפש פתרונות מתחת לפנס.

אבל למרות שהנחות היסוד של תכנית הדיור של שקד תלושות מהמציאות, עדיין יש טעם לנתח את המלצותיה, ועל כך ברשומה הבאה. 

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל בראש העמוד.