מגזין פיגומים – מגזין שנע בין סוציאליזם לסוציאל דמוקרטיה, ביקש מקוראיו לכתוב על העיר האוטופית כפי שהם רואים אותה, לקראת הוצאת גיליונו הבא. אני עוסק הרבה, בעבודה היומיומית שלי, וגם מעבר לה, בעיר הטובה, הנכונה, ה״עירונית״, אבל אני מודה שמעולם לא ישבתי לנסח לעצמי מהי עיר אוטופית, אך בתור אדריכל שהוא גם סוציאל דמוקרט לא יכולתי להשתמט מהמלאכה.

נתחיל בקביעה שפני העיר הן כפני החברה ולהיפך. העיר מהווה הרקע והמצע לפעולות של היחידים המהווים את החברה ובתורה מתעצבת על ידי פעולותיהם. לכן העיר האוטופית צריכה לסייע בהגשמת החברה האוטופית כפי שאני תופס אותה.

בראש ובראשונה העיר מתאפיינת בריבוי הזדמנויות למפגש בין אנשים. ההזדמנויות האלו הן כוחה של העיר וסיבת המשיכה אליה. אנשים מגיעים לעיר בגלל אפשרויות הלימודים, התעסוקה, מציאת בני זוג, הפנאי והבילוי שבה. לכן העיר האוטופית צריכה למקסם את ההזדמנויות האלו ע״י עידוד קשרים בין תושביה וחברי קהילות שונות החיות בה. העיר האוטופית תעודד מפגשים במרחבים ציבוריים משותפים – מרחבים בהם המפגשים נעשים כמה שיותר על בסיס שיוויוני ופחות ככל האפשר כחלק מיחסי מוכר-לקוח.

העיר המודרנית מתקשה לספק חיי קהילה עשירים כפי שמתקיימים בצורות יישוב אחרות, אבל אין זו גזירת גורל. העיר האוטופית תקל על תושביה לגבש קהילות על בסיס שכונתי, תוך יצירת שכונות ותתי שכונות מוגדרות המאורגנות סביב מוסדות קהילתיים ומרחבים ציבוריים אינטימיים.

העיר האוטופית תהווה מצע לחלוקה שיוויונית ככל האפשר של העושר. היא תעשה זאת ע״י עידוד עסקים קטנים ברחוב; הבטחת מלאי נרחב של דיור ציבורי בר השגה; על ידי מניעת ספסור בנדל״ן והפיכתו למכשיר השקעה ספקולטיבי (בניגוד להשקעה מניבת תשואה קבועה שהיא כלי חשוב לאחזקת הון על ידי המעמד הבינוני); ועל ידי אספקת שירותים עירוניים נרחבים ובאיכות טובה, לרבות תחבורה ציבורית מעולה, שימתנו את ההשפעה של פערי הכנסה על איכות החיים של תושביה.

העיר האוטופית תעודד דרך חיים דמוקרטית, תוך לקיחת אחריות של התושבים על סביבתם ועל עיצוב המדינות העירונית ברמות השונות, תוך מתן מידה של אוטונומיות לשכונות ולתתי השכונות. אלו גם יחזקו את הפן הקהילתי בעיר.

העיר האוטופית תהיה מבוססת על ההבנה שאנחנו חיים בעולם סופי שמשאביו מוגבלים ולכן תתאפיין בחסכון במשאבים ובעיקר חסכון בקרקע, בחומרי גלם ובאנרגיה. לשם כך העיר האוטופית תהיה צפופה וקומפקטית; התנועה בה תתבסס בעיקרה על הליכה, רכיבה ותחבורה ציבורית; בנייניה יתוכננו תוך שימוש במעט חומרי גלם, כך שיוכלו להתמחזר בסיום תפקודם ותוך חסכון באנרגיה לבניה, לתאורה, לחימום ולקירור.

העיר האוטופית תאפשר לתושביה להגשים את עצמם, לחיות חיי משפחה וקהילה עשירים תוך צמצום השפעתם על אחרים ועל הסביבה. זהו לא חלום רחוק – זו יכולה להיות תכנית עבודה בהישג ידינו בעשורים הקרובים.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל בראש העמוד.

בשבועות האחרונים נראה שהולכת ומחלחלת התובנה בקרב אנשי המקצוע ואנשי ציבור, מימין ומשמאל, כי את מחירי הדיור ניתן להוריד מבלי לבנות דירות חדשות (מעבר לדרוש בהתאם לגידול האוכלוסיה). בשבוע שעבר התבטא ברוח זו אופיר פינס, שר הפנים לשעבר. באותו היום פורסם כי משרד האוצר שוקל להעלות את המיסוי על נדל״ן – בקווים דומים למה שהצעתי כאן לפני מספר חודשים. והשבוע פרסם חוקר נוסף מאמר ברוח זו. התובנה הזאת מבוססת על ההבנה כי ניתן להסביר לפחות חלק מעליית מחירי הדיור בפער המיסוי בין הרווחים מנדל״ן לבין רווחי הון אחרים (למשל מהשקעה בבורסה) – פער שנפתח החל מכניסתה לתוקף של הרפורמה במיסוי של 2003.

אבל פערי המיסוי הם רק גורם אחד לעליית מחירי הדיור, שכן עליית המחירים החלה רק ב-2008, כחמש שנים לאחר שנפתחו לראשונה פערי מיסוי אלו. כפי שהראה ירון זליכה, הסיבה המרכזית לעליית מחירי הדיור היא הורדת הריבית התלולה בתגובה למשבר הכלכלי העולמי שפרץ בסופה של אותה השנה. ירידת הריבית גרמה למשקיעים, אבל בעיקר לבנקים, להפנות הון רב מענפי המשק היצרניים (אלו שמספקים מקומות עבודה ובאופן כללי תורמים לחברה האנושית) לענף הנדל"ן. הפניית הון זו התרגמה לעליית מחירים ללא שיפור משמעותי באיכות או בכמות של הדירות ששווקו בתקופה זו בארץ.

שבועיים לפני הבחירות התקיים כנס שארגנתי בנושא מחירי הדיור במסגרת החוג לשינוי מוניטרי במפלגת העבודה. בכנס השתתפו ח"כ שלי יחימוביץ', הפעיל החברתי אריה בן דוד והחוקר אמנון פורטוגלי. בכנס נחשפנו לקשר ההדוק בין המדיניות של בנק ישראל, האינטרסים של הבנקים למחיר הדיור. מסקנתי מהכנס ומשיחות שקיימתי אחריו הן כי בניגוד לטענה כי חסרות דירות בישראל, מחירי הדיור עולים דווקא בגלל עודף ביקוש ספקולטיבי. המפתח להורדת מחירי הדיור במהירות וביעילות טמון בהקטנת הביקוש המזיק הזה על ידי הגבלת סך האשראי החדש למשכנתאות שרשאים הבנקים להקצות לציבור.

מדוע עולים מחירי הדיור?
הדעה הרווחת בפי פוליטיקאים, עיתונאים, פקידים והציבור הרחב היא שמחירי הדיור עולים כיוון שאין מספיק דירות, ולכן כדי להוריד את מחירי הדיור יש לבנות דירות נוספות. ואכן רוב הרפורמות המוצעות שמות במרכז הבמה את האצת קצב הבניה של דירות חדשות. אבל האמת היא שלא חסרות דירות בישראל. מחסור בדירות הוא מצב שבו יש יותר משקי בית מדירות. אם זה היה המצב היינו רואים אזרחים מחוסרי דיור שגרים ברחובות וזוגות צעירים שגרים אצל ההורים. נכון שהתופעות האלה קיימות – ישנן כמה עשרות משפחות שגרות באוהלים ושישנם כמה אלפי זוגות צעירים שחיים אצל ההורים, אבל המספרים האלו בטלים בשישים (מבחינת מחירי הדירות בלבד, לא מבחינת הטרגדיה האנושית של חיים באוהל בגינה ציבורית). אם זאת הייתה הבעיה, די היה בתוספת של כמה אלפי דירות מעבר לקצב הבנייה הרגיל כדי לספק להן דיור.

אבל למעשה מחירי הדיור לא עולים בגלל מחסור בדירות אלא בגלל עודף ביקוש. בפוסט הקודם טענתי כי נדל״ן, בניגוד לרוב המוצרים האחרים, "נהנה" מביקוש לא רק כמוצר שימושי (המשמש לדיור) אלא גם כמוצר להשקעה. קצב הגידול באוכלוסיה וקצב הגידול ביחידות הדיור לא השתנו משמעותית בעשור האחרון, ולכן אין בכוחם להסביר את עליית המחירים. מה שכן השתנה דרמטית הוא הביקוש לנדל״ן למטרות השקעה. באותו הפוסט התמקדתי בסיבה אחת לביקוש הזה – פערי המיסוי בין אפיק ההשקעה בנדל"ן לבין אפיקי השקעה אחרים. אבל יש עוד סיבה משמעותית מאוד – הורדת ריבית בנק ישראל.

החל משנת 2008, אז שיעור ריבית בנק ישראל היה 4.25%, ירדה הריבית בשנים האחרונות עד לשפל היסטורי של 0.1% בלבד. ההורדה נעשתה בשל סיבות טובות ומוצדקות – היא מנעה את כניסתו של המשק הישראלי למשבר כלכלי עמוק, או לפחות מיתנה את תוצאותיו – אבל תוצאת הלוואי שלה הייתה הפיכת אפיקי השקעה רבים לבלתי משתלמים ולכן הזרימה כספים רבים לשוק הנדל״ן. כך כמות הכסף הכוללת במשק המופנה לנדל״ן גדלה, למרות שהצורך הממשי בדירות לא גדל וגם לא ההיצע. התוצאה הטבעית היא עליה תלולה במחירים. מחירי הנדל״ן העולים (והמשכנתאות הזולות, בעקבות הורדת הריבית) גרמו דווקא לזירוז רכישת דירות (לפני שהמחירים יעלו עוד יותר). לתופעה המסוכנת הזאת – עליית מחירים שמגדילה את הביקוש במקום להורידו קוראים סחרור אינפלציוני.

מי שמרוויח מעליית מחירי הנדל״ן הם משקיעים שמקווים למכור את הדירות במחיר גבוה ממה שקנו אותן, אבל גם הבנקים. מרבית הדירות בארץ נרכשות תוך שימוש במשכנתא שניתנת על ידי הבנקים. מתן משכנתא היא השקעה מאוד טובה מבחינת הבנק משתי סיבות – הראשונה היא כי מחירי הדיור יכולים לעלות עוד ועוד ולכן גם היקף המשכנתאות ואיתם רווחי הבנקים. השניה – משכנתא היא השקעה מאוד בטוחה בשביל הבנקים לעומת מתן הלוואה לעסק. אם עסק פושט רגל, בדר״כ לא ניתן להחזיר את ההלוואה והבנק מפסיד כסף. לעומת זאת, אם בעלי דירה לא מחזירים את המשכנתא, ניתן לעקל את הבית, למכור אותו ולהחזיר את עלות המשכנתא. הבנק בכל מקרה מרוויח. ואכן, בשנים האחרונות יותר ויותר אשראי בנקאי זורם למשכנתאות על חשבון אשראי לעסקים.

לכן מעליית מחירי הדיור הכלכלה הישראלית נפגעת פעמיים. פעם אחת כשמשקי הבית מקדישים יותר ויותר מהכנסתם למימון דירה ופחות ופחות על הוצאות אחרות ובפעם השנייה כשהבנקים מקצים יותר ויותר אשראי לנדל״ן ופחות לעסקים ובכך פוגעים בצמיחתם והתרחבותם.

כמובן שיש דרך פשוטה להוריד במהירות את מחירי הדיור – להעלות את הריבית. ריבית גבוהה תוריד את מחירי הדיור אבל גם תכניס את המשק למיתון עמוק, תשפיע לרעה על שער החליפין של השקל שירסק את הייצוא ויגדיל את האבטלה. כך שמחירי הדירות אמנם יהיו נמוכים, אבל אף אחד לא יוכל להרשות לעצמו לרכוש אחת.

הורדת מחירי הדיור
אמרנו שהורדת הריבית הייתה מוצדקת, אבל גרמה לתופעת לוואי. מה הייתה אותה תופעת לוואי מזיקה? הגדלת כמות הכסף המופנית לנדל״ן. אם נמצא דרך להקטין את כמות הכסף המופנית לנדל״ן בדרך אחרת, לא נצטרך להעלות את הריבית ולא נסבול מתופעת הלוואי של ריבית נמוכה. מסתבר שיש דרך כזו והיא אף יושמה בעבר במקומות שונים בעולם, לרבות יפן וישראל, אך הועלתה על המוקד בשנות השמונים עם עלייתה של התפיסה הכלכלית הנאו ליברלית לקדמת הבמה.

יש להגביל את כמות האשראי שהבנקים יכולים להקצות למשכנתאות חדשות. 

המפקחים על הבנקים, בישראל ובעולם, קובעים תקנות רבות שמטרתן להבטיח את יציבות המערכת הפיננסית ואת כספי המפקידים. חלק מהתקנות מגבילות את שיעור המשכנתא שיכול הבנק לתת כשיעור ממחיר הדירה. למשל עד לפני כמה שנים בנק בישראל יכל לתת משכנתא בשיעור של עד 70% מערך הדירה. היום השיעור הוא 60%. התקנות הוחמרו בעקבות עליית מחירי הדיור אך לא עצרו אותה. הסיבה לכך היא שהן לא הגבילו את סך כל הכסף שיכולים הבנקים להזרים לשוק הנדל"ן. מרבית משקי הבית שרכשו דירות השיגו את ההון העצמי הנוסף באמצעים אחרים (עזרה גדולה יותר מההורים על ידי לקיחת משכנתא שניה על בתיהם שלהם, הלוואות על חשבון הפנסיות של ההורים, שבירת חסכונות וכו'). הסיבה לכשלון החמרת התקנות היא שכוונתן כלל לא הייתה להוריד את המחירים, אלא רק להקטין את הסיכון לבנקים.

כדי להוריד את המחירים בנק ישראל צריך לקבוע סכום מקסימום של משכנתאות שהבנקים יכולים לתת בשנה. בשנת 2013 נתנו הבנקים משכנתאות חדשות בגובה כולל של כ-24 מיליארד שקלים. אם למשל יגביל בנק ישראל את הגובה הכולל ל-12 מיליארד, אז כדי למכור את אותו מספר דירות, על היזמים יהיה להוריד את מחירי הדיור בכמחצית.

לא מדובר במטה קסמים שיאפשר להוריד את מחירי הדיור באופן מיידי וללא הגבלה (הורדת סך המשכנתאות ב-90% לא תניב ירידת מחירי דיור בשיעור דומה). מחיר הדירה מורכב משני סוגי הוצאות – עלות הבנייה וערך הקרקע. עלות הבניה היא פחות או יותר קבועה (אפשר להורידה על ידי שיפורים טכנולוגיים וארגוניים ועל ידי הורדת מחירי חומרי הגלם, אבל זהו תהליך ארוך טווח), אך לעומת זאת, קרקע לא מייצרים ומחירה נקבע אך ורק לפי הביקוש לה (שיכול להיות בין כמעט אפס בלב הנגב ועד עשרות אלפי שקלים למטר במרכז תל אביב). בטווח המיידי הגבלת המשכנתאות תוכל להשפיע על מחירי הקרקע בלבד. בשל העובדה כי דירות שנמכרות היום יושבות על קרקע שנקנתה כבר במחירים גבוהים, לא יהיה ניתן ליישם את המגבלה בבת אחת, אבל יישום הדרגתי ומדוד יוכל להביא לצניחת מחירים מהירה בפרק זמן יחסית קצר.

ישנו חשש שבמקרה של ירידת מחירים, יזמים יחליטו להאט את קצב הבנייה של פרוייקטים חדשים ובכך ליצור, והפעם באמת, מחסור בדירות כדי למנוע את המשך ירידת המחירים. ניתן למנוע התפתחות זו באמצעות יישום שני צעדים  (שאת שניהם כדאי ליישם בכל מקרה) – הראשון הוא חיוב יזמים הקונים קרקע מרשות מקרקעי ישראל לבנות עליה תוך פרק זמן קצוב. במקרה של אי עמידה במגבלת הזמן תוחזר הקרקע למדינה. כך תימנע תופעת "הדגירה" על קרקעות; השניה הוא יוזמה ממשלתית לבניית דיור ציבורי שישלים כל בניה שלא תבוצע על ידי השוק הפרטי. יישום שני צעדים אלו יאפשר להבטיח כי כל שנה יבנו מספיק דירות במדינה כדי לענות לגידול באוכלוסיה.

יציבות הבנקים
לפי חודשיים פרסם בנק ישראל סקירה שקובעת שירידה משמעותית של מחירי הדיור היא האיום הגדול ביותר על יציבות הבנקים. אין ספק שכל ירידה במחירי הדיור תוביל לירידה בהיקף המשכנתאות ולכן לירידה ברווחי הבנקים, אבל יציבות הבנקים תיפגע רק אם מחירי הדיור יירדו כתוצאה של משבר פתאומי (התפוצצות בועת הנדל״ן). אם המחירים יירדו בצורה מדורגת (הוצאת אוויר הדרגתית מהבועה), לבנקים יהיה זמן להיערך ולספוג את הפגיעה.

קביעת הגבלה על סך כל המשכנתאות שניתן לתת בארץ היא צעד פשוט ומהיר  ליישום (אם מתעלמים מההתנגדות העזה שיגלו הבנקים לצעד זה) המטפל בסיבות השורש לעליות מחירי הדיור. הוא כמעט נטול סיבוכים בירוקרטיים ארוכים ותהיה לו השפעת לוואי חיובית של הפניית אשראי בנקאי להשקעות יוצרות מקומות עבודה.

בועת הנדל"ן. יוקר הדיור. מחירי השכירות. במידה רבה יצאנו למחאה החברתית בקיץ 2011 בגלל מחירי הדיור בישראל שעלו בכ-90% מאז 2008. הסיבות והגורמים לעליית מחירי הדיור הם נושא לוויכוח ומחלוקת בין כלכלנים, מומחים ופוליטיקאים. כך גם הפתרונות המוצעים. בפוסט הזה אנסה להציג הסברים קצת שונים לעלייה הגבוהה במחירי הדיור ולכן אציע גם פתרונות שונים.

שוק הנדל"ן הוא שוק מורכב שכוחות הביקוש וההיצע הקלאסיים לא פועלים בו כפי שהם אמורים לפעול בשוק תחרותי משוכלל. עם זאת, עדיין השיח הנפוץ בתחום משתמש במסגרת המושגית של ביקוש והיצע. שני מושגים אלו מחלקים את הפתרונות המוצעים לשתי קטגוריות נפרדות.

אלו אומרים שהבעיה היא בהיצע – אין מספיק דירות ולכן המחירים עולים. לכן התשובה לעליית המחירים היא בניית דירות נוספות. זו למשל העמדה המסורתית של בנק ישראל. ואילו אלו אומרים כי הבעיה היא בביקוש – יותר מדי אנשים רוצים לקנות דירות ולכן המחירים עולים. כדי להוריד את מחירי הדיור לרמה שפויה, יש להפחית את המוטיבציה לרכישת דירות. זו למשל דעתו של החשב הכללי לשעבר, פרופ' ירון זליכה, שטוען שצריך להעלות את ריבית בנק ישראל כך שיהיה קשה יותר ומשתלם פחות לקנות דירות להשקעה. בשני הצדדים יש אמת, אבל שניהם גם לא רואים את התמונה המלאה.

לא ניתן להבין את תופעת עליית מחירי הדיור ללא הבנת המושג ספקולציה. ספקולציה, מלשון speculate – 'לשער', היא פעולה של קניית מוצר עכשיו מתוך השערה שבעתיד נוכל למכור אתו במחיר יקר יותר. רוב הזמן רובנו קונים מוצרים כדי להשתמש בהם. אני קונה מזון כדי לאכול, מכונית כדי לנסוע בה ומכונת כביסה כדי לכבס את בגדיי. אבל לפעמים אנחנו קונים מוצר לא כדי להשתמש בו, אלא כי אנחנו משערים שבעתיד נוכל למכור אותו במחיר גבוה ממחירו היום, כך שאם נקנה אותו היום כשמחירו נמוך (נמוך יחסית לעתיד), נוכל להרוויח כסף קל ללא מאמץ.

חשוב להבהיר שספקולציה שונה מהשקעה יצרנית. כשאני קונה עכשיו מכונית מתוך כוונה להיות נהג מונית, אני משקיע היום במוצר יקר כי אני משער שהוא יניב לי הכנסה סדירה במשך שנים שתחזיר את ההשקעה ותשאיר לי רווח. זאת השקעה. הספקולנט לא מתעניין בהכנסה שיניב לו המוצר אלא רק במחירו העתידי של המוצר.[1]

הספוקלנט לא קונה את המוצר בשביל להשתמש בו (בשפה כלכלנית, הוא לא מתעניין בערך השימוש שלו). והוא גם לא קונה אותו כחומר גלם בייצורו של מוצר אחר שאותו ימכור – כל מטרתו היא לקנות בזול כדי למכור ביוקר. למעשה הוא מבצע פעולת תיווך בין מי שייצר את המוצר, או החזיק בו לפניו, לבין מי שיקנה את המוצר וישתמש בו. הוא גובה את תוספת הערך שהצטברה במוצר בזמן שעבר, ללא שעשה כל פעולה ממשית כדי להגדיל את הערך הזה. ייתכן כמובן שגם הבעלים הקודמים וגם הבעלים העתידיים של המוצר יקנו אותו לצרכי ספקולציה, וכך יוסיפו שרשרת מתווכים בין היצרן המקורי לבין מי שיפיק ערך שימוש אמיתי מהמוצר.

ספקולציה, פירמידות ובועות מתפוצצות

לסיכום – בשביל הספקולנט, המוצר המבוקש אינו נועד לשם סיפוק צורך, אלא כדי להעביר ערך (כסף) מכיס פלוני לכיסו שלו. אבל לא כל מוצר יכול לשמש למטרות ספקולציה. נסו למשל לקנות קילו עגבניות כשמחירו זול ולמכור אותו חמש שנים אח"כ כשהמחיר יעלה. יש לי הרגשה שלא תצליחו. כדי שמוצר יוכל לשמש כספקולציה, הוא צריך להיות בעל אורך חיים ארוך. כך למשל, ניירות ערך – מניות, אגרות חוב וכו'. לניירות ערך אין תאריך תפוגה (בדר"כ) ואין להם בלאי. מניה קיימת ובעלת משמעות כל עוד החברה שהנפיקה אותו קיימת.

ניירות ערך הם כלים מצויינים לספקולציה, וכך גם נדל"ן. אבל לא רק. הבועה הראשונה בהיסטוריה המודרנית ידועה בשם שגעון הצבעונים. בשיאה בראשית המאה ה-17 בהולנד, פקעות צבעונים נסחרו במחיר גבוה מזהב. לא בגלל שלהולנדים הייתה חיבה מיוחדת לצבעונים, אלא כי כל מי שקנה פקעת ידע שבעוד כמה חודשים יימצא מי שיסכים לקנות אותה במחיר גבוה יותר. וכך צומחת וצומחת הבועה, לפעמים במשך כמה שנים עד שלא נמצאים יותר אנשים שמאמינים שהם יצליחו למכור את הפקעת, או המניה, או הדירה במחיר גבוה יותר. מהר מאוד ההיצע עולה על הביקוש והבועה מתפוצצת. מרגע שמחירי המוצר בירידה, לספקולנטים אין עוד סיבה להחזיק בו והם ממהרים להיפטר ממנו כדי להקטין הפסדים.

זה מזכיר לי את הבדיחה הידועה על הבונבוניירה שעוברת ממשלוח מנות למשלוח מנות מבלי להיפתח. בשלב מסויים הבונבוניירה מתקלקלת וכך לא יכולה לספק ערך שימוש למקבליה (שוקולד טעים), אבל כל עוד אף אחד לא פותח אותה, היא עדיין יכולה לתפקד בתור מתנה שעוברת מיד ליד. ברגע שמישהו מחליט לפתוח את הבונבוניירה ומגלה שהיא מקולקלת, הוא כבר לא יכול להעביר אותה הלאה.

המסקנה שחשוב לקחת מתופעת הבועה היא שלפעמים מוצרים נסחרים לא לפי הערך שהם מספקים לאנשים (ערך השימוש שלהם), אלא לפי ערך השוק העתידי הצפוי להם.

מי נותן לקרקע ערך?

ומכאן אנחנו חוזרים לנדל"ן. יש שתי סיבות עיקריות לעלייה של מחיר נדל"ן. סיבה אחת שלה אני קורא לגיטמית היא עלייה בערך השימוש של הנדל"ן. השנייה, שלה אני קורא לא לגיטמית היא תוצאה של ספקולציה. סיבות לגיטמיות לעליית ערך הקרקע הן למשל סלילת כביש חדש (או מסילת רכבת) שמשפרים נגישות למיקום מסוים ובכך הופכים אותו לאטרקטיבי יותר. שינוי ייעוד קרקע מחקלאית לקרקע למגורים גם היא משפיעה על ערך השימוש שלה. אם קודם היה ניתן רק לגדל בה חיטה, עכשיו ניתן לבנות עליה בניינים ולשכן בה משפחות רבות. אם הוגדלו אחוזי הבנייה על הקרקע, כך שעכשיו ניתן לבנות עליה במקום 10 דירות, 20, אזי ערך השימוש של הקרקע הוכפל – פי שניים יותר אנשים יוכלו להשתמש בקרקע כדי להתגורר עליה. המשותף לכל הסיבות האלו לעליית ערך הקרקע הן שהן תלויות בהחלטת המדינה. רק המדינה קובעת מה מותר לבנות איפה וכמה. רק המדינה קובעת לאן יגיעו כבישים, מסילות ברזל ונתיבי תחבורה אחרים. ברצותה המדינה תוכל לגרום לקרקע להיות בשווי אפס, וברצותה תוכל לגרום לה להיות יקרה מאוד.

כלכלן אמריקאי בשם הנרי ג'ורג שם לב לתופעה הזאת והגיע למסקנה כי כל עלייה בערך הקרקע נובעת מפעולות המדינה, ולכן למדינה יש זכות על הערך הזה. הוא קבע כי לכל אדם זכות בלתי ניתנת לעירעור על הדברים שיצר, אך הדברים שבטבע (קרקע, משאבי טבע וכו') הם רכוש משותף. האידיאל, אומר הנרי ג'ורג, הוא כי הבעלות על כל הקרקעות תהיה בידי המדינה, אבל הוא מבין שהדבר יגרום ליותר מדי זעזועים ולכן מציע במקום זאת מס ערך קרקע. מס בשיעור של 100% על כל עליית ערך הקרקע, שכזכור נובעת באופן בלעדי מהחלטות ממשלה. לדעתו מס זה צודק יותר מכל מס אחר והוא יוכל להחליף את כל המיסים המוכרים כיום. (ניתן להרחיב על משנתו כאן וכאן)

הנרי ג'ורג פעל בארה"ב של המאה ה-19. מדינה בה רוב הקרקע נמצאת בבעלות פרטית ובתקופה בה המסים על נדל"ן היו נמוכים. המצב היום בישראל דומה יותר להמלצות שלו, אבל עדיין רחוק מהן מרחק משמעותי. בישראל 93% מהקרקעות הן בבעלות המדינה, ולכן חלק ניכר מההכנסות ממכירת קרקע בישראל זורמות למדינה; כשיזם מקבל הקלות (לדוגמא, תוספת קומות לבניין שהוא מתכנן לבנות), הוא משלם על כך היטל השבחה בשיעור של 50%; על מכירת דירות יקרות מוטל מס שבח (לא לבלבל עם היטל השבחה) שלוקח חלק מעליית ערך הנכס מאז נקנה; עם זאת, ישנו פטור ממס על מרבית חוזי השכירות.

המשמעות היא שחלק מסוים מרווחי הנדל"ן מגיעים למדינה וזה עשוי להישמע הגיוני והוגן – הרווחים מתחלקים בין המדינה שאפשרה לקרקע לקבל ערך לבין בעל הנכס. אבל אם נחזור שתי פסקאות אחורה, אנחנו מבינים שבתאוריה, כל הרווח היה אמור להיות מועבר למדינה (ומשם להגיע לידי האזרחים, ע"י שירותים משופרים, או שיעורי מס נמוכים יותר).

לפוצץ את הבועה

הסיבה השנייה לעליית מחירי דירות היא ספקולציה. התנפחות בועה. המאפיין של בועה הוא התנתקות מהעולם הריאלי. אמרנו שאנשים קונים נכס למטרות ספקולציה לא בגלל שהם רוצים להשתמש בו אלא כדי למכור אותו אח"כ ביוקר. לכן, לא ממש משנה כמה הוא עלה, אלא כמה המחירים עוד יעלו. לכן, גם אם מחיר הדירה הכפיל את עצמו, מבחינת הספקולנט אין בעיה בכך, כל עוד יש לו סיבה להאמין שהמחיר יעלה עוד בעתיד. בואו נחזור לנתון מתחילת הפוסט – מחירי הדיור עלו ב-90% ב-7 השנים האחרונות. אין לכך סיבה אמיתית הנעוצה במציאות שלנו. מחירי חומרי הבנייה ושכר עובדי הבניין עלו באותה תקופה רק ב-16%. לא הגיעה לכאן עלייה המונית שהגדילה מאוד את הביקוש למגורים, וגם לא קרה אסון טבע או מעשה ידי אדם שהחריב דירות מגורים קיימות. קצב הבנייה לא פחת (להיפך, הוא נמצא בעלייה). גם השכר הריאלי בישראל לא עלה. אין שום סיבה ריאלית לעליית מחירי הדיור. המסקנה –  יש לנו עסק עם בועה.

למה דווקא עכשיו? לד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי של משרד האוצר, יש תשובה טובה – הטלת מיסים על ההון. ציינו שדירה היא בעצם השקעה. מי שמשקיע כסף צריך לבחור בין כמה אלטרנטיבות: להשקיע בניירות ערך, לשים את הכסף בבנק ולקבל עליו ריבית או להשקיע בנדל"ן. החל משנת 2003 הוטלו מיסים על רווחי הון מניירות ערך. היה זה מעשה של צדק חברתי. עד אז מסים הוטלו בעיקר על עבודה. רווחי ההון שרובם הגדול זורמים לעשירון העליון (ובתוכו, הרוב זורם למאיון העליון) לא היו ממוסים כלל. אבל שמיסים אלו הוטלו, אף אחד לא חשב על שוק הנדל"ן. כתוצאה מהטלת המס, היה פחות משתלם להשקיע במניות ונהיה משתלם יותר להשקיע בנדל"ן. בהדרגה העבירו רבים את השקעתם לתחום זה ובכך העלו את הביקוש. אם נוסיף לזה את ירידת הריבית המתמשכת החל מ-2008, כתוצאה מהמשבר הכלכלי העולמי (מה שהפך את ההשקעה בפקדונות ללא משתלמת), נבין למה הכסף זורם לנדל"ן.

עכשיו אפשר להבין למה שראל התפטר בזעם כשלפיד הציג את יוזמת מע"מ אפס. במבט ראשון היוזמה שלו נשמעת טוב – נוריד מיסים על דירות וככה הם תהיינה יותר זולות. אבל לכל מי שמסתכל על הנתונים ברור שאין הרבה קשר בין עלות בניית דירה (כולל המיסים המוטלים עליה) לבין מחירה בפועל. גרוע מכך, אם חוק מע"מ אפס יחוקק, יהיה עוד יותר משתלם להשקיע בנדל"ן כיוון שפער המיסוי בין נדל"ן למניות יגדל עוד יותר לטובת הנדל"ן. ייתכן שהזוגות הראשונים שיהיו זכאים להטבה, יצליחו לקנות דירות קצת יותר זולות מאשר אם לא הייתה ההטבה, אך מהר מאוד, הביקוש הנוסף יקפיץ את מחירי הדיור עוד יותר. אם עוד לא השתכנעתם, הקדישו קצת זמן לקריאת הניתוח המלא של שראל.

שראל מציע להעלות את המסים על נדל"ן ובך לצמצם את פער כדאיות ההשקעה בינו לבין מניות. כך יצאו מהשוק מרבית הספקולנטים, ודירות יהפכו שוב להיות מוצר שקונים כדי לגור בו ולא כדי להרוויח ממנו. כתוצאה המחירים יירדו.

והנה, איזה פלא: מסתבר שאותו הצעד- הטלת מס על נדל"ן יועיל גם לצמצום הספקולציה והבועות בשוק הנדל"ן וגם יחזיר למדינה ערך שהיא יצרה ושכיום זורם ברובו לבעלי הקרקע שלא עשו כלום כדי להשביחה. עכשיו רק צריך למצוא פוליטיקאי מתאבד שיסכים להסביר לציבור שכדי שיוכל לקנות דירה, צריך להעלות מיסים על דירות. בהצלחה.

הערה:
כידוע לרבים מהקוראים, אני אדריכל ויש לי הרבה מה להגיד על השפעות התכנון בישראל על מחירי הדיור, אבל נשמור את התובנות הללו לפוסט נפרד.

[1] אני מפשט, לפעמים אדם פועל ממניעים כפולים – גם להרוויח הכנסה (השקעה) וגם למכור את המוצר המקורי ברווח (ספקולציה), אבל כרגע אני מעוניין להפריד לגמרי בין השניים לצורך הדיון.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא הירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.

ביום ראשון האחרון קיימה הממשלה את הטקס השנתי של אישור רשימת היישובים אשר תושביהם זכאים להנחה ממס הכנסה. יישובים אלו נהנים מהטבת מס מסיבות של ריחוק, סיכון בטחוני או מצב חברתי-כלכלי בעייתי. לא, אני לא מתכוון להתייחס להכללתם של עשרות מאחזים בלתי חוקיים ברשימת היישובים (מגוחך כמה המפלגה שמדברת על פוליטיקה חדשה, עושה בכשרון רב את הפוליטיקה הכי ישנה שיש) ולא על השערורייה לכאורה של הכפלת מספר היישובים הנכללים ברשימה אך ללא תוספת תקציב למימוש ההטבות. בפוסט הזה אני רוצה להתייחס לחוסר ההגיון המובנה במתן פטורים ממס.

כל הפטורים ממס (למעט אלו המיועדים לסייע לטייקונים ושאר חברים) מונהגים מתוך כוונה טובה לסייע לקבוצה מוגדרת כדי לפצותה על חסרון או בעיה ממנה היא סובלת. הבעיה היא שפטור ממס, כל פטור ממס, מסייע למי שאינו זקוק לסיוע, לא מסייע למי שכן זקוק לסיוע, וסופו שמגיע לקבוצה הרבה יותר גדולה מקהל היעד המקורי.

כדי להבין את חשיבות הנושא, די לציין שהערכת עלות הטבות המס (מיסים ישירים בלבד) לשנת 2013 עומדת על 36 מיליארד ש״ח, בעוד שהכנסות המדינה ממס הכנסה מוערכות בכ-94 מיליארד ש״ח. כלומר, היקף הטבות המס מגיע ליותר משליש מסך כל הגבייה.

הטבות מס – הכניסה לעשירים בלבד

למעלה מחצית העובדים (!) במשק אינם מגיעים כלל לסף המס. כלומר מלכתחילה אין להם יכולת ליהנות מהטבות במס הכנסה. מיותר לציין שאלה העובדים העניים ביותר. גם בקרב המחצית שכן משלמת מס הכנסה, נהנים מהטבות בעיקר המבוססים יותר. מדוע? מערכת המס היא פרוגרסיבית במהותה ולכן כל הטבה מס היא רגרסיבית. ובתרגום לעברית – מערכת המס בנויה כך שככל שהכנסתך גבוהה יותר, שיעור המס (כלומר החלק היחסי מההכנסה) גבוה יותר. לכן, התוצאה הטבעית של כל הנחה במס היא מתן הטבה בערך גבוה יותר ככל שאתה מרוויח יותר.

נדמה לי שהדרך הכי טובה להראות זאת היא באמצעות דוגמא פשוטה. עיוורים זכאים לפטור מלא ממס הכנסה. הלך המחשבה שהוליד את ההטבה הזאת גורס שלעיוורים קשה בחיים וקשה להם להתפרנס ולכן המעט שהממשלה יכולה לעשות כדי לעזור להם הוא לוותר להם על תשלומי המס. נביט על עיוורים ברמות הכנסה שונות, נחשב כמה מס הכנסה הם היו צפויים לשלם ומה שווי ההטבה כאחוז משכרם.

שכר ברוטו       מס הכנסה        שיעור המס מהשכר

4,500 ש"ח       0 ש"ח             0%

10,000 ש"ח     767 ש"ח         7.6%

15,000 ש"ח      1,917 ש"ח     12.7%

20,000 ש"ח      3,467 ש"ח     17.3%

40,000 ש"ח      10,267 ש"ח   25.6%

ניתן לראות בבירור כי ככל שאתה מרוויח יותר אתה מקבל הטבה גבוהה יותר מהמדינה, לא רק בסכום מוחלט אלא כחלק היחסי מההכנסה שלך. אם אתה עיוור עני, אתה תקבל מהמדינה אפס שקלים. אם אתה מרוויח משכורת מעט מעל הממוצע, תקבל הטבה מכובדת של כמה מאות שקלים מהמדינה, אבל רק כמה אחוזים בודדים ממשכורתך. אם לעומת זאת, למרות נכותך הסתדרת בחיים ואתה מרוויח משכורת של 40,000 ש״ח בחודש, המדינה תצ׳פר אותך ביותר מעשרת אלפים שקלים השווים לכרבע מהכנסתך. יוצא שדווקא מי שאינו זקוק לעזרה, מקבל אותה ומי שזקוק לה לא מקבל אותה.

עדיף היה אם המדינה הייתה לוקחת את כל הכסף שהיא מפסידה בגלל הטבת המס הזו ומשתמשת בו כדי לסבסד ספריית עיוורים, סבסוד אביזרים שונים והכנסת טיפולים לעיוורים לסל הבריאות.

גם אני רוצה! (וגם אני! ואני!)

מרגע שהנהגנו הטבת מס כלשהי כדי לעזור לקבוצה כלשהי או לעודד מטרה מסוימת, כמעט מייד תבוא דרישה מצד קבוצות נוספות להיכלל ברשימת מקבלי ההטבה. ניתן לראות זאת ברשימת היישובים שתושביהם זכאים להטבות מס. כל שנה עוד ועוד יישובים מבקשים להיכלל ברשימה הזאת. ניתן לראות זאת גם בכל הנוגע למע״מ – כמעט על בסיס קבוע מושמעות דרישות לאפשר פטור ממע״מ על תרופות ומוצרי מזון בסיסיים. אם הצעות אלו תאושרנה, מייד יגיעו הסופרים וידרשו פטור ממע״מ גם על ספרים, שכן ״אם אין תורה אין קמח״ ואחריהם בעלי העיתונים ואז גם יצרני הבגדים (׳לא ניתן לאיש לקפוא מקור׳, הם יאמרו) וכן הלאה.

בעבר הציע דודו טופז לפטור ממס מורים ורופאים (הצעה מגוחכת כשלעצמה כי רוב המורים והרופאים ממילא מועסקים ע״י המדינה והיא יכולה להעלות את שכרם אם היא רוצה בכך). אם הצעתו הייתה מיושמת, מייד הייתה עולה השאלה מיהו מורה? האם מורי דרך הם מורים? האם מדריכים בתנועות נוער? מה לגביי מורים מחליפים? ואחות בית הספר? מתרגלים באוניברסיטה? בקיצור – מגזר המורים הנהנה מההטבה היה מתנפח בהתמדה עד כי עלות ההטבה הייתה מרקיעה שחקים, והמטרה – עידוד אנשים לפנות למקצוע ההוראה הייתה מתפספסת.

במקרים מסוימים מגיעים כך לאבסורד שבו עלות ההטבה במס גבוהה מכלל המס שנגבה בפועל. כך קרה למשל עם מס המעסיקים שבמקור הושת על כלל המעסיקים, אבל במהלך שנות שמונים והתשעים קיבלו ממנו פטור עוד ועוד מגזרים וחברות עד שבתחילת שנות ה-2000 רק מלכ"רים עוד שילמו אותו, כך שהסכום הנגבה מדי שנה היה קטן בהרבה מעלות הטבת המס.

פטורים ממס הם לא יעילים. הם מסייעים בעיקר למי שאינו זקוק להם (כיוון שהוא נהנה מהכנסה גבוהה) ולא מסייעים למי שכן זקוק להם (שכן הוא סובל מהכנסה נמוכה). יתרה מכך, הם מועדים להרחבה עוד ועוד עד כי הם מאבדים ממטרתם המקורית. הדברים הללו ידועים לכל כלכלן מתחיל ובטח ובטח לאנשי משרד האוצר, אם כך מדוע שיטת הפטורים עודנה חיה ומשגשגת? אין ספק שמשרד האוצר היה שמח לבטל את מרבית הפטורים. יש להם אפילו שם לזה – הגדלת בסיס המס. הבעיה היא שבפנטזיות של נערי האוצר, ביטול הפטורים נועד כדי להוריד את שיעורי המס לשאר האוכלוסיה. כלומר, אוכלוסיות היעד שהטבות המס ניתנו להם מלכתחילה, רק תפסדנה מהמהלך. הדרך היחידה לשכנע את אוכלוסיות היעד שביטול ההטבות טוב להם, הוא אם מלוא עלות ההטבה תשמש כדי לסייע להם באופן ישיר, על ידי סיבסוד שירותים ומוצרים (בהתאם להטבת המס המבוטלת והצרכים של קהל היעד שלה). את זה האוצר לא רוצה. האוצר אוהב תקציב קטן וגביית מיסים נמוכה – זה נראה טוב בסטטיסטיקות שלו.

אם למשל תבוטל הטבת המס לעיוורים ונכים ועלותה (250 מיליון ש״ח) תשמש כדי לסבסד כיסאות גלגלים, אביזרי ראייה, הכשרה מקצועית וכו׳, אין ספק שמרבית העיוורים והנכים ירוויחו מהשינוי, אך במקביל יירשם בספרי התקציב גידול הן בהוצאה והן בגביית המיסים – ואת זה האוצר לא אוהב. באותו האופן, ביטול הטבות המס לפריפריה, המועילות בעיקר לתושבי עומר, להבים, כפר ורדים ושאר יישובי איכות חיים מבוססים, והעברת עלותן (כ-1.3 מיליארד ש״ח) להשקעה בתשתיות וחינוך בדימונה, שדרות, מעלות וסחנין תועיל הרבה יותר לפריפריה מאשר המשך המצב הקיים..

אבל ישנה עוד סיבה למה הטבות מס הן אמצעי מדיניות כל כך נפוץ. לפקידי הממשל, מחוקקים ואוכלוסיות היעד הרבה יותר קל לדמיין הטבה כסכום כסף שנכנס (או שלא יוצא) מהבנק כל חודש. מתן סיוע ושירות ממוקד בהתאם לצורך דורשים הרבה יותר מחשבה ותכנון וסופם שהם משאירים חותם קטן יותר בזכרון של הבוחר. לחבר כנסת או שר הרבה יותר קל ״למכור״ לציבור תוספת לנטו בבנק מאשר תוספת שירותים. כל עוד הפופוליזם ימשיך להוות את הדרך המהירה ללב הבוחר, תמשיך המדינה לחלק הטבות מס שרק המעטים המבוססים נהנים מהם.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא הירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.

שבע הערות על מיסוי עירוני

בצל מחאת האוהלים בקיץ 2011 והקריאה לצדק חברתי שליוותה אותה, מתקיים דיון ער בנושא צדק מרחבי. אחת הסוגיות הנדונות פחות בהקשר זה היא תרומתה של מערכת המס העירונית להגדלת הפערים המרחביים והכלכליים בין תושבי ישראל. הנה שבע סיבות מדוע יש לבטל את הארנונה ולהחליפה באמצעים אחרים.

1. אמנם ניתן למצוא בערים רבות מגוון רחב של הכנסות ומצבים סוציו אקונומיים, אך ככלל, היישובים בישראל מתאפיינים בקוטביות רבה. ישנם יישובים עניים וישנם יישובים עשירים. הפערים בהכנסה הממוצעת של תושבי יישוב עני לעומת יישוב עשיר, נמדדים באלפי שקלים בחודש. ההיגיון העומד מאחורי המיסוי המוניציפאלי (בו נדון בהמשך), מוביל למצב אבסורדי בו מנגנון המיסוי המקומי פועל בצורה רגרסיבית, מגדיל את הפערים בחברה המקוטבת שלנו, בין יישובים עשירים לעניים, במקום להקטינם. הוא רגרסיבי בשלושה מובנים. ראשית, כיוון שההכנסה הממוצעת ביישוב עני נמוכה מאשר ביישוב עשיר, בכדי לספק סל שירותים נתון בעלות נתונה, על רשות מקומית בעלת מאפיינים סוציו-אקונומיים נמוכים, לגבות מס בשיעור גבוה יותר (ביחס להכנסת התושבים) מאשר זה שייגבה ברשות מקומית מבוססת. שנית, ברשות מקומית ענייה סל השירותים אמור להיות גבוה יותר מאשר ברשות מקומית עשירה, כיוון שעליה לספק שירותי רווחה שאינם נחוצים ברשות העשירה. בנוסף עליה לספק שירותים שברשות עשירה מסוגלים התושבים לקנות בעצמם באופן פרטי (כגון חוגי העשרה, קייטנות, מתקני נופש ופנאי וכו'). כל אלו דורשים השקעת משאבים נוספת שאינה נחוצה ברשויות העשירות. שלישית, ברשויות עניות, תושבים רבים זכאים להנחות בארנונה. ההטבות שמקבלים תושבים אלו מאלצות להעלות את תעריף הארנונה לאלו שכן משלמים שמצבם אינו שפיר בהרבה משל אלו המקבלים פטור מהמס. כל אלו יחדיו מבטיחים כי לרשות מקומית ענייה אין שום אפשרות להתחרות ברמת השירותים הניתנים ברשות עשירה. בפועל, רמת השירותים העירוניים מקיימת מתאם חזק לגובה הכנסת התושבים בה. רמות השירותים השונות מנציחות מצב בו כל מי שיכול עוזב את הרשויות העניות כשהוא משאיר מאחוריו פערים הולכים וגוברים וסיכויים הולכים ופוחתים לשפר את מצב הרשות.
2. רבים מציינים את תופעת גביית החסר כגורם המרכזי לפערים ברמת הרשויות המקומיות ואכן מבדיקה שנערכה לאחרונה עלה כי שיעור גביית מיסי ארנונה נע בין 20% ל-90%. ממצא מפתיע נוסף הוא כי אין כמעט קשר בין ההכנסה הממוצעת ביישוב לבין שיעור הגבייה וכי ישנן רשויות עניות המגיעות לשיעורי גבייה מרשימים ולצידן רשויות עשירות שכמעט ואינן גובות את מיסיהן. בפועל, מי שסובל משיעורי הגבייה הנמוכים הם התושבים – הן אלו שלא משלמים את מיסיהם ובמיוחד אלו שגם משלמים וגם לא מקבלים שירותים באיכות ראויה. ביטול מאות מנגנוני הגבייה נפרדים וגביה על ידי רשויות המס של המדינה יבטיחו שיעור גבייה גבוה שישפיע בצורה שווה על כל היישובים.
3. מענקי איזון הניתנים על ידי הממשלה אמורים, כשמם, לאזן את הפערים הכלכליים בין הרשויות. אולם, אם נשווה את סכומי גביית הארנונה לעומת גובה מענקי האיזון (17 מיליארד ו-2.3 מיליארד בהתאמה בשנת 2009), נראה נכוחה, כי אין בכוחם כדי להקטין משמעותית את עומק הפערים. חמור מכך, העובדה שישנן רשויות המקבלות דרך קבע מענקי איזון מטילה עליהן מעין אות קלון אשר פוגע בגאוות תושביה, מחזק את נטייתם להסתמך על השלטון המרכזי ומחזק את הנטייה של אחרים להימנע מלהתגורר באותה הרשות.
4. העובדה כי הארנונה נגבית על בסיס טריטוריאלי מביאה עימה עיוותים לרוב. רשויות רבות מרוויחות דמי ארנונה ממפעלים ועסקים הנמצאים בשטחם אך בהם מועסקים תושבים מרשויות אחרות. רשויות רבות מתעמתות ביניהן על הגבול ביניהן, לא בשל הצורך האובייקטיבי שלהן בשטח לשם בנייה ופיתוח אלא בשל הרצון שלהם להכניס תחת תחום שיפוטן מפעלים, בסיסי צבא וגורמים אחרים המניבים הכנסות נאות ממיסים. בתקופה האחרונה אנו עדים למאבקים אלו בין המועצות האזוריות המבוססות בצפון הנגב לבין ערי הפיתוח העניות הנטועות בתוכן.
5. הרצון להגדיל את גביית דמי הארנונה מעודד לחצי פיתוח מעוותים. לדוגמא, בהיקף העיר שדרות מתוכננים בימים אלו 3 מרכזי קניות. בעוד שמרבית הלקוחות במרכזי הקניות הללו צפויים להגיע מהעיר עצמה, ההכנסות מהם תזרומנה אל כיסי המועצה האזורית שער הנגב אשר בשטחה ימוקמו מרכזי הקניות. מלבד אי הצדק הכרוך בעניין, זוהי דוגמא לפיתוח המחליש מרכז עירוני, מעודד את זחילת השימושים בו לשוליו על חשבון שטחים פתוחים, הבא במקום פיתוח מושכל יותר שהיה יוצר מרכז עירוני חזק וקומפקטי. באופן דומה הוקמו בשני העשורים האחרונים מכללות רבות בקרבה רבה לערים אך מחוצה להן, בשטח מועצות אזוריות, בצורה המקשה על הסטודנטים, מייצרת קמפוסים מנותקים מכל הקשר, היושבים כפצע על שטחים חקלאיים לשעבר, מרוחקים ממוסדות תרבות, שירותיים עירוניים, מסחר ומגורים. כך גם הוחמצה ההזדמנות לייצר לערים חלשות תדמית אקדמית שהייתה מסייעת להם רבות. כך נעשה בין היתר בקרית שמונה, עפולה, שדרות ועכו.
6. ההיגיון, החיובי כלשעצמו, העומד מאחורי שיטת המיסוי העירוני הוא כי באמצעותו ניתן לשמור על עצמאות הרשויות המקומיות ולאפשר להן אוטונומיה בפעולותיהן. העובדות בשטח מראות אחרת. הרשויות העניות הנסמכות על שולחן הממשלה המרכזית באמצעות מענקי האיזון, גם כך נהנות מעצמאות מוגבלת לעומת העצמאות מהן נהנות הרשויות החזקות יותר. יתרה מכך, בשנת 2009 מתוך התקציב הרגיל הכולל של כל הרשויות המקומיות בארץ אשר עמד על כ-41 מיליארד שקלים, רק כ-27 מיליארד שקלים מומנו באמצעות הכנסות ממקורות עצמאיים. 14 מיליארד שקלים הועברו על ידי הממשלה למימון פעולות שונות (בעיקר בתחומי החינוך, הרווחה והתשתיות). ח"כ לשעבר, פרופ' שבח וייס הראה כבר בשנות ה-70 שרשות מקומית אינה עצמאית משליטת השלטון המרכזי, אם הוא שולט אפילו בשיעור קטן עד כדי 2% מתקציב אותה רשות. לפי קריטריון זה, אין אף רשות מקומית הנהנית מאוטונומיה מלאה בניהול סדר העדיפויות שלה.
7. בשנת 2011 קיימות בישראל 251 רשויות מקומיות מסוגים שונים. לכל אחת מהרשויות האלה קיים מערך גבייה שתפקידו לגבות את מסי הארנונה (חלק מהרשויות גובות את הארנונה באמצעות חברות חיצוניות). תופעת לוואי חיובית של ביטול הארנונה והמעבר לגבייה ממשלתית, תהיה ביטול הצורך במנגנוני הגבייה הנפרדים וכתוצאה מכך חסכון של עשרות מיליוני שקלים ואלפי תקנים ועובדים שיוכלו להיות מופנים לשיפור השירותים הניתנים לתושבים.

ארנונה היא מס רגרסיבי במהותו המגביר את אי השיוויון המרחבי. התחליף הפשוט למיסוי העירוני הוא העלאת שיעורי מס ההכנסה וקביעת תבחינים פשוטים לחלוקת המשאבים לרשויות המקומיות. צעד זה אינו דורש הקמת מנגנונים מסובכים, שהרי הם קיימים זה מכבר, אינו דורש חקיקה (למעט זו שתבטל את אפשרות גביית הארנונה) וניתן לביצוע באופן מיידי.

מבוסס על נייר עמדה שהוגש לועידה הרעיונית של מפלגת העבודה באפריל 2012