בשבועות האחרונים נראה שהולכת ומחלחלת התובנה בקרב אנשי המקצוע ואנשי ציבור, מימין ומשמאל, כי את מחירי הדיור ניתן להוריד מבלי לבנות דירות חדשות (מעבר לדרוש בהתאם לגידול האוכלוסיה). בשבוע שעבר התבטא ברוח זו אופיר פינס, שר הפנים לשעבר. באותו היום פורסם כי משרד האוצר שוקל להעלות את המיסוי על נדל״ן – בקווים דומים למה שהצעתי כאן לפני מספר חודשים. והשבוע פרסם חוקר נוסף מאמר ברוח זו. התובנה הזאת מבוססת על ההבנה כי ניתן להסביר לפחות חלק מעליית מחירי הדיור בפער המיסוי בין הרווחים מנדל״ן לבין רווחי הון אחרים (למשל מהשקעה בבורסה) – פער שנפתח החל מכניסתה לתוקף של הרפורמה במיסוי של 2003.
אבל פערי המיסוי הם רק גורם אחד לעליית מחירי הדיור, שכן עליית המחירים החלה רק ב-2008, כחמש שנים לאחר שנפתחו לראשונה פערי מיסוי אלו. כפי שהראה ירון זליכה, הסיבה המרכזית לעליית מחירי הדיור היא הורדת הריבית התלולה בתגובה למשבר הכלכלי העולמי שפרץ בסופה של אותה השנה. ירידת הריבית גרמה למשקיעים, אבל בעיקר לבנקים, להפנות הון רב מענפי המשק היצרניים (אלו שמספקים מקומות עבודה ובאופן כללי תורמים לחברה האנושית) לענף הנדל"ן. הפניית הון זו התרגמה לעליית מחירים ללא שיפור משמעותי באיכות או בכמות של הדירות ששווקו בתקופה זו בארץ.
שבועיים לפני הבחירות התקיים כנס שארגנתי בנושא מחירי הדיור במסגרת החוג לשינוי מוניטרי במפלגת העבודה. בכנס השתתפו ח"כ שלי יחימוביץ', הפעיל החברתי אריה בן דוד והחוקר אמנון פורטוגלי. בכנס נחשפנו לקשר ההדוק בין המדיניות של בנק ישראל, האינטרסים של הבנקים למחיר הדיור. מסקנתי מהכנס ומשיחות שקיימתי אחריו הן כי בניגוד לטענה כי חסרות דירות בישראל, מחירי הדיור עולים דווקא בגלל עודף ביקוש ספקולטיבי. המפתח להורדת מחירי הדיור במהירות וביעילות טמון בהקטנת הביקוש המזיק הזה על ידי הגבלת סך האשראי החדש למשכנתאות שרשאים הבנקים להקצות לציבור.
מדוע עולים מחירי הדיור?
הדעה הרווחת בפי פוליטיקאים, עיתונאים, פקידים והציבור הרחב היא שמחירי הדיור עולים כיוון שאין מספיק דירות, ולכן כדי להוריד את מחירי הדיור יש לבנות דירות נוספות. ואכן רוב הרפורמות המוצעות שמות במרכז הבמה את האצת קצב הבניה של דירות חדשות. אבל האמת היא שלא חסרות דירות בישראל. מחסור בדירות הוא מצב שבו יש יותר משקי בית מדירות. אם זה היה המצב היינו רואים אזרחים מחוסרי דיור שגרים ברחובות וזוגות צעירים שגרים אצל ההורים. נכון שהתופעות האלה קיימות – ישנן כמה עשרות משפחות שגרות באוהלים ושישנם כמה אלפי זוגות צעירים שחיים אצל ההורים, אבל המספרים האלו בטלים בשישים (מבחינת מחירי הדירות בלבד, לא מבחינת הטרגדיה האנושית של חיים באוהל בגינה ציבורית). אם זאת הייתה הבעיה, די היה בתוספת של כמה אלפי דירות מעבר לקצב הבנייה הרגיל כדי לספק להן דיור.
אבל למעשה מחירי הדיור לא עולים בגלל מחסור בדירות אלא בגלל עודף ביקוש. בפוסט הקודם טענתי כי נדל״ן, בניגוד לרוב המוצרים האחרים, "נהנה" מביקוש לא רק כמוצר שימושי (המשמש לדיור) אלא גם כמוצר להשקעה. קצב הגידול באוכלוסיה וקצב הגידול ביחידות הדיור לא השתנו משמעותית בעשור האחרון, ולכן אין בכוחם להסביר את עליית המחירים. מה שכן השתנה דרמטית הוא הביקוש לנדל״ן למטרות השקעה. באותו הפוסט התמקדתי בסיבה אחת לביקוש הזה – פערי המיסוי בין אפיק ההשקעה בנדל"ן לבין אפיקי השקעה אחרים. אבל יש עוד סיבה משמעותית מאוד – הורדת ריבית בנק ישראל.
החל משנת 2008, אז שיעור ריבית בנק ישראל היה 4.25%, ירדה הריבית בשנים האחרונות עד לשפל היסטורי של 0.1% בלבד. ההורדה נעשתה בשל סיבות טובות ומוצדקות – היא מנעה את כניסתו של המשק הישראלי למשבר כלכלי עמוק, או לפחות מיתנה את תוצאותיו – אבל תוצאת הלוואי שלה הייתה הפיכת אפיקי השקעה רבים לבלתי משתלמים ולכן הזרימה כספים רבים לשוק הנדל״ן. כך כמות הכסף הכוללת במשק המופנה לנדל״ן גדלה, למרות שהצורך הממשי בדירות לא גדל וגם לא ההיצע. התוצאה הטבעית היא עליה תלולה במחירים. מחירי הנדל״ן העולים (והמשכנתאות הזולות, בעקבות הורדת הריבית) גרמו דווקא לזירוז רכישת דירות (לפני שהמחירים יעלו עוד יותר). לתופעה המסוכנת הזאת – עליית מחירים שמגדילה את הביקוש במקום להורידו קוראים סחרור אינפלציוני.
מי שמרוויח מעליית מחירי הנדל״ן הם משקיעים שמקווים למכור את הדירות במחיר גבוה ממה שקנו אותן, אבל גם הבנקים. מרבית הדירות בארץ נרכשות תוך שימוש במשכנתא שניתנת על ידי הבנקים. מתן משכנתא היא השקעה מאוד טובה מבחינת הבנק משתי סיבות – הראשונה היא כי מחירי הדיור יכולים לעלות עוד ועוד ולכן גם היקף המשכנתאות ואיתם רווחי הבנקים. השניה – משכנתא היא השקעה מאוד בטוחה בשביל הבנקים לעומת מתן הלוואה לעסק. אם עסק פושט רגל, בדר״כ לא ניתן להחזיר את ההלוואה והבנק מפסיד כסף. לעומת זאת, אם בעלי דירה לא מחזירים את המשכנתא, ניתן לעקל את הבית, למכור אותו ולהחזיר את עלות המשכנתא. הבנק בכל מקרה מרוויח. ואכן, בשנים האחרונות יותר ויותר אשראי בנקאי זורם למשכנתאות על חשבון אשראי לעסקים.
לכן מעליית מחירי הדיור הכלכלה הישראלית נפגעת פעמיים. פעם אחת כשמשקי הבית מקדישים יותר ויותר מהכנסתם למימון דירה ופחות ופחות על הוצאות אחרות ובפעם השנייה כשהבנקים מקצים יותר ויותר אשראי לנדל״ן ופחות לעסקים ובכך פוגעים בצמיחתם והתרחבותם.
כמובן שיש דרך פשוטה להוריד במהירות את מחירי הדיור – להעלות את הריבית. ריבית גבוהה תוריד את מחירי הדיור אבל גם תכניס את המשק למיתון עמוק, תשפיע לרעה על שער החליפין של השקל שירסק את הייצוא ויגדיל את האבטלה. כך שמחירי הדירות אמנם יהיו נמוכים, אבל אף אחד לא יוכל להרשות לעצמו לרכוש אחת.
הורדת מחירי הדיור
אמרנו שהורדת הריבית הייתה מוצדקת, אבל גרמה לתופעת לוואי. מה הייתה אותה תופעת לוואי מזיקה? הגדלת כמות הכסף המופנית לנדל״ן. אם נמצא דרך להקטין את כמות הכסף המופנית לנדל״ן בדרך אחרת, לא נצטרך להעלות את הריבית ולא נסבול מתופעת הלוואי של ריבית נמוכה. מסתבר שיש דרך כזו והיא אף יושמה בעבר במקומות שונים בעולם, לרבות יפן וישראל, אך הועלתה על המוקד בשנות השמונים עם עלייתה של התפיסה הכלכלית הנאו ליברלית לקדמת הבמה.
יש להגביל את כמות האשראי שהבנקים יכולים להקצות למשכנתאות חדשות.
המפקחים על הבנקים, בישראל ובעולם, קובעים תקנות רבות שמטרתן להבטיח את יציבות המערכת הפיננסית ואת כספי המפקידים. חלק מהתקנות מגבילות את שיעור המשכנתא שיכול הבנק לתת כשיעור ממחיר הדירה. למשל עד לפני כמה שנים בנק בישראל יכל לתת משכנתא בשיעור של עד 70% מערך הדירה. היום השיעור הוא 60%. התקנות הוחמרו בעקבות עליית מחירי הדיור אך לא עצרו אותה. הסיבה לכך היא שהן לא הגבילו את סך כל הכסף שיכולים הבנקים להזרים לשוק הנדל"ן. מרבית משקי הבית שרכשו דירות השיגו את ההון העצמי הנוסף באמצעים אחרים (עזרה גדולה יותר מההורים על ידי לקיחת משכנתא שניה על בתיהם שלהם, הלוואות על חשבון הפנסיות של ההורים, שבירת חסכונות וכו'). הסיבה לכשלון החמרת התקנות היא שכוונתן כלל לא הייתה להוריד את המחירים, אלא רק להקטין את הסיכון לבנקים.
כדי להוריד את המחירים בנק ישראל צריך לקבוע סכום מקסימום של משכנתאות שהבנקים יכולים לתת בשנה. בשנת 2013 נתנו הבנקים משכנתאות חדשות בגובה כולל של כ-24 מיליארד שקלים. אם למשל יגביל בנק ישראל את הגובה הכולל ל-12 מיליארד, אז כדי למכור את אותו מספר דירות, על היזמים יהיה להוריד את מחירי הדיור בכמחצית.
לא מדובר במטה קסמים שיאפשר להוריד את מחירי הדיור באופן מיידי וללא הגבלה (הורדת סך המשכנתאות ב-90% לא תניב ירידת מחירי דיור בשיעור דומה). מחיר הדירה מורכב משני סוגי הוצאות – עלות הבנייה וערך הקרקע. עלות הבניה היא פחות או יותר קבועה (אפשר להורידה על ידי שיפורים טכנולוגיים וארגוניים ועל ידי הורדת מחירי חומרי הגלם, אבל זהו תהליך ארוך טווח), אך לעומת זאת, קרקע לא מייצרים ומחירה נקבע אך ורק לפי הביקוש לה (שיכול להיות בין כמעט אפס בלב הנגב ועד עשרות אלפי שקלים למטר במרכז תל אביב). בטווח המיידי הגבלת המשכנתאות תוכל להשפיע על מחירי הקרקע בלבד. בשל העובדה כי דירות שנמכרות היום יושבות על קרקע שנקנתה כבר במחירים גבוהים, לא יהיה ניתן ליישם את המגבלה בבת אחת, אבל יישום הדרגתי ומדוד יוכל להביא לצניחת מחירים מהירה בפרק זמן יחסית קצר.
ישנו חשש שבמקרה של ירידת מחירים, יזמים יחליטו להאט את קצב הבנייה של פרוייקטים חדשים ובכך ליצור, והפעם באמת, מחסור בדירות כדי למנוע את המשך ירידת המחירים. ניתן למנוע התפתחות זו באמצעות יישום שני צעדים (שאת שניהם כדאי ליישם בכל מקרה) – הראשון הוא חיוב יזמים הקונים קרקע מרשות מקרקעי ישראל לבנות עליה תוך פרק זמן קצוב. במקרה של אי עמידה במגבלת הזמן תוחזר הקרקע למדינה. כך תימנע תופעת "הדגירה" על קרקעות; השניה הוא יוזמה ממשלתית לבניית דיור ציבורי שישלים כל בניה שלא תבוצע על ידי השוק הפרטי. יישום שני צעדים אלו יאפשר להבטיח כי כל שנה יבנו מספיק דירות במדינה כדי לענות לגידול באוכלוסיה.
יציבות הבנקים
לפי חודשיים פרסם בנק ישראל סקירה שקובעת שירידה משמעותית של מחירי הדיור היא האיום הגדול ביותר על יציבות הבנקים. אין ספק שכל ירידה במחירי הדיור תוביל לירידה בהיקף המשכנתאות ולכן לירידה ברווחי הבנקים, אבל יציבות הבנקים תיפגע רק אם מחירי הדיור יירדו כתוצאה של משבר פתאומי (התפוצצות בועת הנדל״ן). אם המחירים יירדו בצורה מדורגת (הוצאת אוויר הדרגתית מהבועה), לבנקים יהיה זמן להיערך ולספוג את הפגיעה.
קביעת הגבלה על סך כל המשכנתאות שניתן לתת בארץ היא צעד פשוט ומהיר ליישום (אם מתעלמים מההתנגדות העזה שיגלו הבנקים לצעד זה) המטפל בסיבות השורש לעליות מחירי הדיור. הוא כמעט נטול סיבוכים בירוקרטיים ארוכים ותהיה לו השפעת לוואי חיובית של הפניית אשראי בנקאי להשקעות יוצרות מקומות עבודה.
אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.
במחשבה שלישית 