לביקורת תכנית הדיור של שקד – חלק ב'

בשבוע שעבר פרסמה ח״כ איילת שקד תכנית להורדת מחירי הדיור. צריך לברך את שקד ואת מפלגת ימינה שטרחו לפרסם תכנית מפורטת עם אמירות ברורות מעבר ל״רק לא ביבי״ או ״רק ביבי״ – דבר שהפך לנדיר במערכות הבחירות האחרונות. כשיש תכניות אפשר להעלות את רמת הדיון מהססמאות הנבובות והרכילות האישית לרמת התוכן והאידיאולוגיה. דרך התכניות אפשר לברר את ערכי המפלגות, את מידת הרצינות שבה הם מתייחסים להבטחות הבחירות שלהם ולקיים דיון אמיתי על הנושאים.

ברשומה הקודמת ניתחתי את הנחות היסוד של התכנית המצביעות על פער משמעותי בין כמות הדירות הדרושות לבין כמות הדירות הנבנות כל שנה. הראיתי שהפער קטן באופן משמעותי מהמתואר בתכנית מה שמעיד על רשלנות מצד כותביה. 

אבל פה יש לי חובה לא נעימה לקיים: כפי שהצוות של שקד טעה בכמות הדירות הנבנות (כ-47,000 בשנה בממוצע בעשור האחרון לעומת  30,000 כפי שמופיע בתכנית), כך גם אני טעיתי והתרשלתי. במקום להביא בחשבון את מספר משקי הבית החדשים, בדקתי את מספר המשפחות. הנחתי, בטעות, כי יחידים נספרים כמשפחות בנות אדם אחד, ולא כך. כשבוחנים את כמות משקי הבית הנוספים כל שנה, הנתון תואם את זה שמופיע בתכנית שקד – כ-52,000 משקי בית נוספו בשנה בממוצע בעשור האחרון.

בכל מקרה, ההמלצות בתכנית רלוונטיות כך או כך, גם אם בעוצמות שונות. התכנית ממליצה על 11 צעדי מדיניות בתחום שונים. הצעדים מפורטים בצורה מאוד כללית, כך שקשה לרדת לעומק הדברים ולהבין למה בדיוק כיוונו כותביה. מידת התועלת החברתית* של הצעדים השונים תלויה הרבה בפרטים הקטנים שלא בהכרח ניתן להבין מהאמירות הכלליות המופיעות בתכנית. לכן עשיתי כמיטב יכולתי להבין את כוונת התכנית ובמקומות בהם היא לא מפורטת מספיק, לשפוט אותה לכף הזכות.

  1. ניהול קרקעות – פירוק הרשות למקרקעי ישראל:
    התכנית מציעה לפרק את רמ”י ולהפריט את ניהול קרקעות המדינה לחברות פרטיות. מבירור שערכתי עם אחד מכותבי התכנית הכוונה היא להפריט אך ורק את ניהול הקרקעות ולא את הבעלות שתשאר בידי המדינה. ראוי לציין שהמשך הבעלות על קרקעות המדינה בידי המדינה הוא אחד הנושאים היחידים בהם הציונות הדתית והשמאל החברתי רואים, עדיין, עין בעין. עוד ב-2009 חברו רבים מבני ובנות הציונות הדתית, לרבות תנועת בני עקיבא, למאבק מוצלח נגד חוק להפרטת הקרקעות שיזם אז נתניהו, תחת הכותרת “והארץ לא תמכר לצמיתות”. נקווה שיישאר כך גם בעתיד.
  2. חיזוק הועדות המחוזיות והתניית תכנון בתקצוב:
    הסעיף כולל מספר הצהרות כשהמשמעותית מביניהן היא להפוך את הועדה המחוזית ל-one stop shop.
    הכוונה חיובית ומתבקשת, אבל נסיונות כאלו, גם בתחום התכנון והבניה (למשל הקמת מכוני הבקרה בתחום רישוי הבניה) נוטות בדר”כ להכשל אלא אם מאחוריהם עומדים שינויים מבניים משמעותיים. עוד על כך בהמשך.
  3. תכנון מפורט ופיתוח על-ידי גורמים פרטיים:
    הכוונה כאן, כדי לייעל תהליכים, היא שהתכנון והביצוע של שכונות שלמות יהיו בידי יזם אחד שיבנה את מבני המגורים, הכבישים, הגינות ומוסדות הציבור. שיטה כזו כנראה תהיה יעילה ומהירה יותר מהשיטה הנהוגה היום, אבל היא תוביל להעצמת התופעה של שכונות סינתטיות, משוכפלות ומשעממות שצצות בארצנו בעשורים האחרונים. שכונה בריאה, תוססת, מלאת חיים ומבוקשת היא שכונה שנבנית על ידי מאות גורמים בתהליך הדרגתי המייצר מגוון, עניין ואופי ייחודי. בניינים ושכונות הם לא רק מחסני מגורים אלא גם, ובעיקר סביבת חיים שתשאר איתנו מאות שנים קדימה. במקום זאת אציע שיטה הפוכה – המדינה תבנה, באמצעות גורם אחד את כל תשתיות השכונה, ואילו בניית המבנים הפרטיים תימסר לידי מאות יזמים, קבלנים קטנים, קבוצות רכישה ויחידים שביחד ייצרו מרקם מעניין ותוסס.
  4. תיקון עיוותים בשרשת הערך של השלטון המרכזי:
    הניסוח עצמו לא ברור לבני אדם (כלומר למי שאינו כלכלן), אבל הכוונה המרכזית היא היא לאחד את משרד השיכון ומשרד הפנים. האבחנה נכונה – סמכויות התכנון מפוזרות בידי כמה משרדים, אבל התכנית לא הולכת מספיק רחוק בנקודה הזאת. מה שדרוש הוא לא להוסיף למשרד הפנים העמוס גם כך עוד סמכויות ותפקידים, אלא להקים משרד לתכנון. המשרד ייקח את כל סמכויות התכנון ממשרד הפנים, השיכון, רמ”י, התחבורה, האנרגיה והחקלאות, וכן את האחריות על בניית מוסדות חינוך ובריאות ממשרדי החינוך והבריאות ויאורגן כך שהתכנון יהיה הוליסטי וכוללני. כתבתי על זה בעבר כאן ו-כאן.
  5. תיקון עיוותים בשרשרת הערך של השלטן המקומי:
    החלק הראשון המציע שינויים בועדות המחוזיות והקמת ועדות אזוריות לא ברור, אז אתמקד בחלק השני המדבר על צמצום הפער בין הארנונה למגורים לבין הארנונה לעסקים. גם כאן האבחנה נכונה – כיום כל תושב שנוסף לעיר גורם להפסד לתקציב הרשות. זאת מפני שעלות השירותים שצורך כל תושב גבוהה מסכום הארנונה שהוא משלם (בממוצע כמובן). לכן ראשי ערים מעדיפים לבנות שטחי תעסוקה (שמניבים ארנונה גבוהה ולא צורכים כמעט שירותים עירוניים) על פני בניית דירות. אני מבין מתכנית שקד שהכוונה היא להעלות את שיעור הארנונה למגורים כך שהתמריץ השלילי לתוספת מגורים יירד. צעד כזה יגרום לחיזוק רשויות חזקות והחלשת החלשות, ובמיוחד הרשויות בפריפריה. זאת, בין השאר, מפני שהמדינה מחייבת את העיריות להעניק הנחות בארנונה לבעלי הכנסות נמוכות, אך לא מפצה את העיריות על אובדן ההכנסה. ככל שבעיר תושבים עניים יותר, כך העלאת שיעורי הארנונה תניב פחות תוספת הכנסה לרשות המקומית. כך בירושלים לדוגמא שיעור גבוה של מקבלי הנחה בארנונה, שיעורי הארנונה מהגבוהים במדינה והכנסות מארנונה יחסית נמוכות. הפתרון בעיני הוא לבטל את הארנונה, הפרטית והעסקית ולהחליפה בהקצבה זהה וקבועה פר תושב מהממשלה שתמומן ע”י העלאת מס ההכנסה. נטל המס בהצעה זו לא יעלה כלל, אבל מאות מנגנוני גביית מסים יתייתרו ויחסכו לכולנו בירוקרטיה ולרשויות הוצאות רבות. גם על הצעה זו הרחבתי בעבר כאן.

את צעדים 6-11 אנתח ברשומה הבאה.


*בתועלת חברתית אני מתכוון לשני היבטים – עד כמה הצעדים אפקטיביים בהשגת מטרת המוצהרת, ועד כמה צודקים מבחינה חברתית ומוסרית.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל בראש העמוד.

לאן נעלמו חצי מיליון חסרי בית? – לביקורת תכנית הדיור של שקד – חלק א'

שלשום פרסמה ח״כ איילת שקד תכנית להורדת מחירי הדיור. צריך לברך את שקד ואת מפלגת ימינה שטרחו לפרסם תכנית מפורטת עם אמירות ברורות מעבר ל״רק לא ביבי״ או ״רק ביבי״ – דבר שהפך לנדיר במערכות הבחירות האחרונות. כשיש תכניות אפשר להעלות את רמת הדיון מהססמאות הנבובות והרכילות האישית לרמת התוכן והאידיאולוגיה. דרך התכניות אפשר לברר את ערכי המפלגות, את מידת הרצינות שבה הם מתייחסים להבטחות הבחירות שלהם ולקיים דיון אמיתי על הנושאים. ספויילר: לצערי חלקים בתכנית מעידים על חובבנות, שלא לומר רשלנות מצד שקד ויועציה.

בשתי הרשומות הבאות אתייחס להנחות היסוד של התכנית ול-11 צעדי המדיניות שהיא מציעה.

התכוונתי לגשת מייד לפרטי התכנית, אבל אני חייב להתעכב על המשפט הראשון בה שמציב שתי הנחוד יסוד שעליהן מבוססת כל התכנית. לפי שקד מחירי הדיור עולים בגלל בעיה קלאסית של ביקוש והיצע – פחות מדי דירות על יותר מדי משפחות. ליתר דיוק, לדבריה נוספות כל שנה 50,000 משפחות בעוד שנבנות רק 30,000 דירות חדשות. מה שמעלה את השאלה הברורה – איפה כל ההומלסים? אם הנתונים האלו נכונים, היו אמורות להפוך בעשור האחרון 200,000 משפחות לחסרות בית, או לחילופין היינו אמורים לראות משפחות רבות שחיות אצל ההורים או חולקות דירות עם משפחות אחרות, משל היינו ברית המועצות.

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בעשור האחרון נוספו 340,000 משפחות, כלומר כ-34,000 משפחות בשנה בממוצע, ולא 50,000 כפי שטוענת שקד. עוד לפי הלמ״ס החל משנת 2010 ועד 2019 גדל מספר הדירות שנבנו מכ-33,000 בשנה ליותר מ-50,000 בשנה. כלומר בכל אחת מהשנים האלו גדל מספר הדירות יותר מהגידול במספר המשפחות. בעשור האחרון אין בעיה של היצע דירות, אלא אם כבר, עודף היצע ברור שהיה אמור לגרום למחירי הדיור לרדת. 

מתמיהה כיצד מפלגה שמתיימרת לעסוק בעיקר בכלכלה, המציגה ספרים ותוכניות עבודה טועה בנתונים כל כך בסיסיים, בניתוח המציאות ובונה על בסיס זה שורה של המלצות.  

עריכה: אומרים שהפוסל, במומו פוסל. והיום הסתבר שהכלל הזה לא פסח גם עליי. כשביצעתי את חישוביי בחרתי למנות את מספר המשפחות ולא את מספר משקי הבית, כפי שמצויין בתכנית שקד. עשיתי זאת כדי להתחשב בתופעה אפשרית של משקי בית בהם חיים יותר ממשפחה אחת. הנחתי כי קיימות יותר משפחות מאשר משקי בית וכי לכן הנתונים שאציג יהיו מחמירים יותר מנתון משקי הבית – טעיתי. מסתבר שרווקים החיים לבד או עם שותפים לא נספרים כמשפחות ולכן למעשה מספר משקי הבית גדול ממספר המשפחות. בהתחשב בנתונים הנכונים יוצא כי בעשור האחרון נוספו בממוצע כל שנה כ-52,000 משקי בית וכ-47,000 דירות חדשות. דבר המצביע על עודף קל לטובת צד הביקוש. אז אמנם טעיתי, אבל גם איילת שקד ויועציה טעו כשטענו שנבנות רק 30,000 דירות בשנה. אני עדיין מאחורי הניתוח שיוצג בהמשך ולכן בחרתי שלא לערוך אותו למעט התאמות קלות. סוף עריכה.

אז למה לא יורדים המחירים? מפני שמלכתחילה מחירי הדיור לא עלו בגלל מחסור בדירות. בניגוד לתובנה המקובלת על פיה מחירי הדירות תמיד עולים, במשך עשור שלם בין 1997 ל-2007 הייתה ירידה איטית אך מתמשכת במחירי הדיור. אלו התחילו לעלות שוב רק ב-2008. מה קרה באותה שנה? התפוצצות בועת הנדל״ן בארה״ב ומשבר הסאב פריים גררו את כל העולם למשבר הכללי הגדול ביותר מאז השפל הגדול. כדי להתמודד עם המשבר הורידו כל הבנקים המרכזיים בעולם, כולל ישראל, את הריבית בחדות. בישראל למשל ירדה הריבית משיעור של 4.3% ערב המשבר עד לרמה של 0.1% כיום. הורדת הריבית שנועדה לעודד השקעות והתנעת המשק מחדש הפכה אפיקי חסכון סולידיים ללא משתלמים מצד אחד, ולקיחת משכנתאות למימון רכישת דירות למאוד זולות וקורצות למשקיעים. התוצאה הייתה זרימה משמעותית של הון אל שוק הנדל״ן שבאופן טבעי הובילה לעליית מחירים. 

נסכם עד כה:
א. אין בעיית היצע של דירות.  עריכה: קיימת בעיית היצע קלה.
ב. אכן נוצר עודף ביקוש. אך הביקוש הזה לא מתבטא בעודף משפחות ביחס לכמות הדירות, אלא בגידול בסכום הכסף שמופנה לשוק הנדל״ן. וכשיותר כסף פוגש מספר זהה של מוצרים, המחיר של כל מוצר עולה. 

מסקנה: כדי להוריד את מחירי הדיור יש לטפל בכמות הכסף ולא בכמות הדירות (כל עוד נבנות דירות במספר שווה או גדול לגידול במספר המשפחות משקי הבית).

יש צורך ברפורמה במערכת התכנון, הבניה והשלטון המקומי כפי שמציעה שקד, אבל לא כדי להוריד את מחירי הדיור אלא כדי לספק לישראלים סביבות דיור איכותיות, נעימות, נטולות פקקי תנועה ואעז לומר, יפות. 

אבל פטור בלא כלום אי אפשר, ולכן כמה מילים על איך בכל זאת אפשר להוריד את מחירי הדיור. הפתרון הפשוט הוא להעלות בחזרה את הריבית – זה אחד מהצעדים שמציע פרופ׳ ירון זליכה המתמודד בראשות המפלגה הכלכלית החדשה. פשוט אבל לא חכם. עליית הריבית מקשה על פתיחת עסקים חדשים ועל הגדלת עסקים קיימים, היא פוגעת בצמיחה והיא מגדילה את הפערים בין עשירים לעניים (זה קורה מפני שככל שהריבית גדולה צוברים בעלי ההון תשואות ואילו בעלי החובות צוברים ריבית על חובם). עליית הריבית משפיעה לא רק על שוק הנדל״ן אבל גם על שאר המשק. לכן כדי לאפשר למשק להתאושש מהמשבר הכלכלי שנגרם בעקבות מגיפת הקורונה ובמקביל לדכא את ביקושי היתר לדירות חייבים להפריד בין השווקים. דרך אחת לעשות זאת היא ע״י הגבלה של סכום המשכנתאות שיכולים הבנקים להעניק. ניתן לקבוע סכום מקסימלי ולהורידו בהדרגה במשך כמה שנים בצורה שתחייב את מחירי הדיור לרדת. כתבתי על זה בעבר בהרחבה כאן וכאן

המקור לעליות המחירים הוא לא סוד הגלוי ליודעי דבר. כלכלנים ופוליטיקאים רבים מבינים זאת, אך הם חוששים. הורדת מחירי הדיור בצורה משמעותית, אם תעשה בצורה לא זהירה יכולה לגרום לכלכלה לקרוס. היא תכעיס את בעלי הנכסים שלפתע ערך נכסיהם יירד ואת הבנקים שאחד ממקורות ההכנסה העיקריים שלהם – מתן משכנתאות, ייפגע. היא גם מחייבת התעסקות בנושאים משעממים כמו ריבית, משכנתאות והקצאת אשראי במקום בתכניות גרנדיוזיות וסקסיות כמו מחיר למשתכן, דירה להשכיר, מע״מ אפס ושאר הבלים בלתי יעילים. ממי שמתיימר להיות פורץ דרך, מעמיק, ואמיץ כמו נפתלי בנט ומפלגתו מצופה להתמודד עם הגורמים האמיתיים לעליית מחירי הדיור, ולא לחפש פתרונות מתחת לפנס.

אבל למרות שהנחות היסוד של תכנית הדיור של שקד תלושות מהמציאות, עדיין יש טעם לנתח את המלצותיה, ועל כך ברשומה הבאה. 

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל בראש העמוד.

העיר האוטופית שלי

מגזין פיגומים – מגזין שנע בין סוציאליזם לסוציאל דמוקרטיה, ביקש מקוראיו לכתוב על העיר האוטופית כפי שהם רואים אותה, לקראת הוצאת גיליונו הבא. אני עוסק הרבה, בעבודה היומיומית שלי, וגם מעבר לה, בעיר הטובה, הנכונה, ה״עירונית״, אבל אני מודה שמעולם לא ישבתי לנסח לעצמי מהי עיר אוטופית, אך בתור אדריכל שהוא גם סוציאל דמוקרט לא יכולתי להשתמט מהמלאכה.

נתחיל בקביעה שפני העיר הן כפני החברה ולהיפך. העיר מהווה הרקע והמצע לפעולות של היחידים המהווים את החברה ובתורה מתעצבת על ידי פעולותיהם. לכן העיר האוטופית צריכה לסייע בהגשמת החברה האוטופית כפי שאני תופס אותה.

בראש ובראשונה העיר מתאפיינת בריבוי הזדמנויות למפגש בין אנשים. ההזדמנויות האלו הן כוחה של העיר וסיבת המשיכה אליה. אנשים מגיעים לעיר בגלל אפשרויות הלימודים, התעסוקה, מציאת בני זוג, הפנאי והבילוי שבה. לכן העיר האוטופית צריכה למקסם את ההזדמנויות האלו ע״י עידוד קשרים בין תושביה וחברי קהילות שונות החיות בה. העיר האוטופית תעודד מפגשים במרחבים ציבוריים משותפים – מרחבים בהם המפגשים נעשים כמה שיותר על בסיס שיוויוני ופחות ככל האפשר כחלק מיחסי מוכר-לקוח.

העיר המודרנית מתקשה לספק חיי קהילה עשירים כפי שמתקיימים בצורות יישוב אחרות, אבל אין זו גזירת גורל. העיר האוטופית תקל על תושביה לגבש קהילות על בסיס שכונתי, תוך יצירת שכונות ותתי שכונות מוגדרות המאורגנות סביב מוסדות קהילתיים ומרחבים ציבוריים אינטימיים.

העיר האוטופית תהווה מצע לחלוקה שיוויונית ככל האפשר של העושר. היא תעשה זאת ע״י עידוד עסקים קטנים ברחוב; הבטחת מלאי נרחב של דיור ציבורי בר השגה; על ידי מניעת ספסור בנדל״ן והפיכתו למכשיר השקעה ספקולטיבי (בניגוד להשקעה מניבת תשואה קבועה שהיא כלי חשוב לאחזקת הון על ידי המעמד הבינוני); ועל ידי אספקת שירותים עירוניים נרחבים ובאיכות טובה, לרבות תחבורה ציבורית מעולה, שימתנו את ההשפעה של פערי הכנסה על איכות החיים של תושביה.

העיר האוטופית תעודד דרך חיים דמוקרטית, תוך לקיחת אחריות של התושבים על סביבתם ועל עיצוב המדינות העירונית ברמות השונות, תוך מתן מידה של אוטונומיות לשכונות ולתתי השכונות. אלו גם יחזקו את הפן הקהילתי בעיר.

העיר האוטופית תהיה מבוססת על ההבנה שאנחנו חיים בעולם סופי שמשאביו מוגבלים ולכן תתאפיין בחסכון במשאבים ובעיקר חסכון בקרקע, בחומרי גלם ובאנרגיה. לשם כך העיר האוטופית תהיה צפופה וקומפקטית; התנועה בה תתבסס בעיקרה על הליכה, רכיבה ותחבורה ציבורית; בנייניה יתוכננו תוך שימוש במעט חומרי גלם, כך שיוכלו להתמחזר בסיום תפקודם ותוך חסכון באנרגיה לבניה, לתאורה, לחימום ולקירור.

העיר האוטופית תאפשר לתושביה להגשים את עצמם, לחיות חיי משפחה וקהילה עשירים תוך צמצום השפעתם על אחרים ועל הסביבה. זהו לא חלום רחוק – זו יכולה להיות תכנית עבודה בהישג ידינו בעשורים הקרובים.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל בראש העמוד.

איך נוריד את מחירי הדיור

בשבועות האחרונים נראה שהולכת ומחלחלת התובנה בקרב אנשי המקצוע ואנשי ציבור, מימין ומשמאל, כי את מחירי הדיור ניתן להוריד מבלי לבנות דירות חדשות (מעבר לדרוש בהתאם לגידול האוכלוסיה). בשבוע שעבר התבטא ברוח זו אופיר פינס, שר הפנים לשעבר. באותו היום פורסם כי משרד האוצר שוקל להעלות את המיסוי על נדל״ן – בקווים דומים למה שהצעתי כאן לפני מספר חודשים. והשבוע פרסם חוקר נוסף מאמר ברוח זו. התובנה הזאת מבוססת על ההבנה כי ניתן להסביר לפחות חלק מעליית מחירי הדיור בפער המיסוי בין הרווחים מנדל״ן לבין רווחי הון אחרים (למשל מהשקעה בבורסה) – פער שנפתח החל מכניסתה לתוקף של הרפורמה במיסוי של 2003.

אבל פערי המיסוי הם רק גורם אחד לעליית מחירי הדיור, שכן עליית המחירים החלה רק ב-2008, כחמש שנים לאחר שנפתחו לראשונה פערי מיסוי אלו. כפי שהראה ירון זליכה, הסיבה המרכזית לעליית מחירי הדיור היא הורדת הריבית התלולה בתגובה למשבר הכלכלי העולמי שפרץ בסופה של אותה השנה. ירידת הריבית גרמה למשקיעים, אבל בעיקר לבנקים, להפנות הון רב מענפי המשק היצרניים (אלו שמספקים מקומות עבודה ובאופן כללי תורמים לחברה האנושית) לענף הנדל"ן. הפניית הון זו התרגמה לעליית מחירים ללא שיפור משמעותי באיכות או בכמות של הדירות ששווקו בתקופה זו בארץ.

שבועיים לפני הבחירות התקיים כנס שארגנתי בנושא מחירי הדיור במסגרת החוג לשינוי מוניטרי במפלגת העבודה. בכנס השתתפו ח"כ שלי יחימוביץ', הפעיל החברתי אריה בן דוד והחוקר אמנון פורטוגלי. בכנס נחשפנו לקשר ההדוק בין המדיניות של בנק ישראל, האינטרסים של הבנקים למחיר הדיור. מסקנתי מהכנס ומשיחות שקיימתי אחריו הן כי בניגוד לטענה כי חסרות דירות בישראל, מחירי הדיור עולים דווקא בגלל עודף ביקוש ספקולטיבי. המפתח להורדת מחירי הדיור במהירות וביעילות טמון בהקטנת הביקוש המזיק הזה על ידי הגבלת סך האשראי החדש למשכנתאות שרשאים הבנקים להקצות לציבור.

מדוע עולים מחירי הדיור?
הדעה הרווחת בפי פוליטיקאים, עיתונאים, פקידים והציבור הרחב היא שמחירי הדיור עולים כיוון שאין מספיק דירות, ולכן כדי להוריד את מחירי הדיור יש לבנות דירות נוספות. ואכן רוב הרפורמות המוצעות שמות במרכז הבמה את האצת קצב הבניה של דירות חדשות. אבל האמת היא שלא חסרות דירות בישראל. מחסור בדירות הוא מצב שבו יש יותר משקי בית מדירות. אם זה היה המצב היינו רואים אזרחים מחוסרי דיור שגרים ברחובות וזוגות צעירים שגרים אצל ההורים. נכון שהתופעות האלה קיימות – ישנן כמה עשרות משפחות שגרות באוהלים ושישנם כמה אלפי זוגות צעירים שחיים אצל ההורים, אבל המספרים האלו בטלים בשישים (מבחינת מחירי הדירות בלבד, לא מבחינת הטרגדיה האנושית של חיים באוהל בגינה ציבורית). אם זאת הייתה הבעיה, די היה בתוספת של כמה אלפי דירות מעבר לקצב הבנייה הרגיל כדי לספק להן דיור.

אבל למעשה מחירי הדיור לא עולים בגלל מחסור בדירות אלא בגלל עודף ביקוש. בפוסט הקודם טענתי כי נדל״ן, בניגוד לרוב המוצרים האחרים, "נהנה" מביקוש לא רק כמוצר שימושי (המשמש לדיור) אלא גם כמוצר להשקעה. קצב הגידול באוכלוסיה וקצב הגידול ביחידות הדיור לא השתנו משמעותית בעשור האחרון, ולכן אין בכוחם להסביר את עליית המחירים. מה שכן השתנה דרמטית הוא הביקוש לנדל״ן למטרות השקעה. באותו הפוסט התמקדתי בסיבה אחת לביקוש הזה – פערי המיסוי בין אפיק ההשקעה בנדל"ן לבין אפיקי השקעה אחרים. אבל יש עוד סיבה משמעותית מאוד – הורדת ריבית בנק ישראל.

החל משנת 2008, אז שיעור ריבית בנק ישראל היה 4.25%, ירדה הריבית בשנים האחרונות עד לשפל היסטורי של 0.1% בלבד. ההורדה נעשתה בשל סיבות טובות ומוצדקות – היא מנעה את כניסתו של המשק הישראלי למשבר כלכלי עמוק, או לפחות מיתנה את תוצאותיו – אבל תוצאת הלוואי שלה הייתה הפיכת אפיקי השקעה רבים לבלתי משתלמים ולכן הזרימה כספים רבים לשוק הנדל״ן. כך כמות הכסף הכוללת במשק המופנה לנדל״ן גדלה, למרות שהצורך הממשי בדירות לא גדל וגם לא ההיצע. התוצאה הטבעית היא עליה תלולה במחירים. מחירי הנדל״ן העולים (והמשכנתאות הזולות, בעקבות הורדת הריבית) גרמו דווקא לזירוז רכישת דירות (לפני שהמחירים יעלו עוד יותר). לתופעה המסוכנת הזאת – עליית מחירים שמגדילה את הביקוש במקום להורידו קוראים סחרור אינפלציוני.

מי שמרוויח מעליית מחירי הנדל״ן הם משקיעים שמקווים למכור את הדירות במחיר גבוה ממה שקנו אותן, אבל גם הבנקים. מרבית הדירות בארץ נרכשות תוך שימוש במשכנתא שניתנת על ידי הבנקים. מתן משכנתא היא השקעה מאוד טובה מבחינת הבנק משתי סיבות – הראשונה היא כי מחירי הדיור יכולים לעלות עוד ועוד ולכן גם היקף המשכנתאות ואיתם רווחי הבנקים. השניה – משכנתא היא השקעה מאוד בטוחה בשביל הבנקים לעומת מתן הלוואה לעסק. אם עסק פושט רגל, בדר״כ לא ניתן להחזיר את ההלוואה והבנק מפסיד כסף. לעומת זאת, אם בעלי דירה לא מחזירים את המשכנתא, ניתן לעקל את הבית, למכור אותו ולהחזיר את עלות המשכנתא. הבנק בכל מקרה מרוויח. ואכן, בשנים האחרונות יותר ויותר אשראי בנקאי זורם למשכנתאות על חשבון אשראי לעסקים.

לכן מעליית מחירי הדיור הכלכלה הישראלית נפגעת פעמיים. פעם אחת כשמשקי הבית מקדישים יותר ויותר מהכנסתם למימון דירה ופחות ופחות על הוצאות אחרות ובפעם השנייה כשהבנקים מקצים יותר ויותר אשראי לנדל״ן ופחות לעסקים ובכך פוגעים בצמיחתם והתרחבותם.

כמובן שיש דרך פשוטה להוריד במהירות את מחירי הדיור – להעלות את הריבית. ריבית גבוהה תוריד את מחירי הדיור אבל גם תכניס את המשק למיתון עמוק, תשפיע לרעה על שער החליפין של השקל שירסק את הייצוא ויגדיל את האבטלה. כך שמחירי הדירות אמנם יהיו נמוכים, אבל אף אחד לא יוכל להרשות לעצמו לרכוש אחת.

הורדת מחירי הדיור
אמרנו שהורדת הריבית הייתה מוצדקת, אבל גרמה לתופעת לוואי. מה הייתה אותה תופעת לוואי מזיקה? הגדלת כמות הכסף המופנית לנדל״ן. אם נמצא דרך להקטין את כמות הכסף המופנית לנדל״ן בדרך אחרת, לא נצטרך להעלות את הריבית ולא נסבול מתופעת הלוואי של ריבית נמוכה. מסתבר שיש דרך כזו והיא אף יושמה בעבר במקומות שונים בעולם, לרבות יפן וישראל, אך הועלתה על המוקד בשנות השמונים עם עלייתה של התפיסה הכלכלית הנאו ליברלית לקדמת הבמה.

יש להגביל את כמות האשראי שהבנקים יכולים להקצות למשכנתאות חדשות. 

המפקחים על הבנקים, בישראל ובעולם, קובעים תקנות רבות שמטרתן להבטיח את יציבות המערכת הפיננסית ואת כספי המפקידים. חלק מהתקנות מגבילות את שיעור המשכנתא שיכול הבנק לתת כשיעור ממחיר הדירה. למשל עד לפני כמה שנים בנק בישראל יכל לתת משכנתא בשיעור של עד 70% מערך הדירה. היום השיעור הוא 60%. התקנות הוחמרו בעקבות עליית מחירי הדיור אך לא עצרו אותה. הסיבה לכך היא שהן לא הגבילו את סך כל הכסף שיכולים הבנקים להזרים לשוק הנדל"ן. מרבית משקי הבית שרכשו דירות השיגו את ההון העצמי הנוסף באמצעים אחרים (עזרה גדולה יותר מההורים על ידי לקיחת משכנתא שניה על בתיהם שלהם, הלוואות על חשבון הפנסיות של ההורים, שבירת חסכונות וכו'). הסיבה לכשלון החמרת התקנות היא שכוונתן כלל לא הייתה להוריד את המחירים, אלא רק להקטין את הסיכון לבנקים.

כדי להוריד את המחירים בנק ישראל צריך לקבוע סכום מקסימום של משכנתאות שהבנקים יכולים לתת בשנה. בשנת 2013 נתנו הבנקים משכנתאות חדשות בגובה כולל של כ-24 מיליארד שקלים. אם למשל יגביל בנק ישראל את הגובה הכולל ל-12 מיליארד, אז כדי למכור את אותו מספר דירות, על היזמים יהיה להוריד את מחירי הדיור בכמחצית.

לא מדובר במטה קסמים שיאפשר להוריד את מחירי הדיור באופן מיידי וללא הגבלה (הורדת סך המשכנתאות ב-90% לא תניב ירידת מחירי דיור בשיעור דומה). מחיר הדירה מורכב משני סוגי הוצאות – עלות הבנייה וערך הקרקע. עלות הבניה היא פחות או יותר קבועה (אפשר להורידה על ידי שיפורים טכנולוגיים וארגוניים ועל ידי הורדת מחירי חומרי הגלם, אבל זהו תהליך ארוך טווח), אך לעומת זאת, קרקע לא מייצרים ומחירה נקבע אך ורק לפי הביקוש לה (שיכול להיות בין כמעט אפס בלב הנגב ועד עשרות אלפי שקלים למטר במרכז תל אביב). בטווח המיידי הגבלת המשכנתאות תוכל להשפיע על מחירי הקרקע בלבד. בשל העובדה כי דירות שנמכרות היום יושבות על קרקע שנקנתה כבר במחירים גבוהים, לא יהיה ניתן ליישם את המגבלה בבת אחת, אבל יישום הדרגתי ומדוד יוכל להביא לצניחת מחירים מהירה בפרק זמן יחסית קצר.

ישנו חשש שבמקרה של ירידת מחירים, יזמים יחליטו להאט את קצב הבנייה של פרוייקטים חדשים ובכך ליצור, והפעם באמת, מחסור בדירות כדי למנוע את המשך ירידת המחירים. ניתן למנוע התפתחות זו באמצעות יישום שני צעדים  (שאת שניהם כדאי ליישם בכל מקרה) – הראשון הוא חיוב יזמים הקונים קרקע מרשות מקרקעי ישראל לבנות עליה תוך פרק זמן קצוב. במקרה של אי עמידה במגבלת הזמן תוחזר הקרקע למדינה. כך תימנע תופעת "הדגירה" על קרקעות; השניה הוא יוזמה ממשלתית לבניית דיור ציבורי שישלים כל בניה שלא תבוצע על ידי השוק הפרטי. יישום שני צעדים אלו יאפשר להבטיח כי כל שנה יבנו מספיק דירות במדינה כדי לענות לגידול באוכלוסיה.

יציבות הבנקים
לפי חודשיים פרסם בנק ישראל סקירה שקובעת שירידה משמעותית של מחירי הדיור היא האיום הגדול ביותר על יציבות הבנקים. אין ספק שכל ירידה במחירי הדיור תוביל לירידה בהיקף המשכנתאות ולכן לירידה ברווחי הבנקים, אבל יציבות הבנקים תיפגע רק אם מחירי הדיור יירדו כתוצאה של משבר פתאומי (התפוצצות בועת הנדל״ן). אם המחירים יירדו בצורה מדורגת (הוצאת אוויר הדרגתית מהבועה), לבנקים יהיה זמן להיערך ולספוג את הפגיעה.

קביעת הגבלה על סך כל המשכנתאות שניתן לתת בארץ היא צעד פשוט ומהיר  ליישום (אם מתעלמים מההתנגדות העזה שיגלו הבנקים לצעד זה) המטפל בסיבות השורש לעליות מחירי הדיור. הוא כמעט נטול סיבוכים בירוקרטיים ארוכים ותהיה לו השפעת לוואי חיובית של הפניית אשראי בנקאי להשקעות יוצרות מקומות עבודה.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.

למה כל כך יקר לגור פה?

בועת הנדל"ן. יוקר הדיור. מחירי השכירות. במידה רבה יצאנו למחאה החברתית בקיץ 2011 בגלל מחירי הדיור בישראל שעלו בכ-90% מאז 2008. הסיבות והגורמים לעליית מחירי הדיור הם נושא לוויכוח ומחלוקת בין כלכלנים, מומחים ופוליטיקאים. כך גם הפתרונות המוצעים. בפוסט הזה אנסה להציג הסברים קצת שונים לעלייה הגבוהה במחירי הדיור ולכן אציע גם פתרונות שונים.

שוק הנדל"ן הוא שוק מורכב שכוחות הביקוש וההיצע הקלאסיים לא פועלים בו כפי שהם אמורים לפעול בשוק תחרותי משוכלל. עם זאת, עדיין השיח הנפוץ בתחום משתמש במסגרת המושגית של ביקוש והיצע. שני מושגים אלו מחלקים את הפתרונות המוצעים לשתי קטגוריות נפרדות.

אלו אומרים שהבעיה היא בהיצע – אין מספיק דירות ולכן המחירים עולים. לכן התשובה לעליית המחירים היא בניית דירות נוספות. זו למשל העמדה המסורתית של בנק ישראל. ואילו אלו אומרים כי הבעיה היא בביקוש – יותר מדי אנשים רוצים לקנות דירות ולכן המחירים עולים. כדי להוריד את מחירי הדיור לרמה שפויה, יש להפחית את המוטיבציה לרכישת דירות. זו למשל דעתו של החשב הכללי לשעבר, פרופ' ירון זליכה, שטוען שצריך להעלות את ריבית בנק ישראל כך שיהיה קשה יותר ומשתלם פחות לקנות דירות להשקעה. בשני הצדדים יש אמת, אבל שניהם גם לא רואים את התמונה המלאה.

לא ניתן להבין את תופעת עליית מחירי הדיור ללא הבנת המושג ספקולציה. ספקולציה, מלשון speculate – 'לשער', היא פעולה של קניית מוצר עכשיו מתוך השערה שבעתיד נוכל למכור אתו במחיר יקר יותר. רוב הזמן רובנו קונים מוצרים כדי להשתמש בהם. אני קונה מזון כדי לאכול, מכונית כדי לנסוע בה ומכונת כביסה כדי לכבס את בגדיי. אבל לפעמים אנחנו קונים מוצר לא כדי להשתמש בו, אלא כי אנחנו משערים שבעתיד נוכל למכור אותו במחיר גבוה ממחירו היום, כך שאם נקנה אותו היום כשמחירו נמוך (נמוך יחסית לעתיד), נוכל להרוויח כסף קל ללא מאמץ.

חשוב להבהיר שספקולציה שונה מהשקעה יצרנית. כשאני קונה עכשיו מכונית מתוך כוונה להיות נהג מונית, אני משקיע היום במוצר יקר כי אני משער שהוא יניב לי הכנסה סדירה במשך שנים שתחזיר את ההשקעה ותשאיר לי רווח. זאת השקעה. הספקולנט לא מתעניין בהכנסה שיניב לו המוצר אלא רק במחירו העתידי של המוצר.[1]

הספוקלנט לא קונה את המוצר בשביל להשתמש בו (בשפה כלכלנית, הוא לא מתעניין בערך השימוש שלו). והוא גם לא קונה אותו כחומר גלם בייצורו של מוצר אחר שאותו ימכור – כל מטרתו היא לקנות בזול כדי למכור ביוקר. למעשה הוא מבצע פעולת תיווך בין מי שייצר את המוצר, או החזיק בו לפניו, לבין מי שיקנה את המוצר וישתמש בו. הוא גובה את תוספת הערך שהצטברה במוצר בזמן שעבר, ללא שעשה כל פעולה ממשית כדי להגדיל את הערך הזה. ייתכן כמובן שגם הבעלים הקודמים וגם הבעלים העתידיים של המוצר יקנו אותו לצרכי ספקולציה, וכך יוסיפו שרשרת מתווכים בין היצרן המקורי לבין מי שיפיק ערך שימוש אמיתי מהמוצר.

ספקולציה, פירמידות ובועות מתפוצצות

לסיכום – בשביל הספקולנט, המוצר המבוקש אינו נועד לשם סיפוק צורך, אלא כדי להעביר ערך (כסף) מכיס פלוני לכיסו שלו. אבל לא כל מוצר יכול לשמש למטרות ספקולציה. נסו למשל לקנות קילו עגבניות כשמחירו זול ולמכור אותו חמש שנים אח"כ כשהמחיר יעלה. יש לי הרגשה שלא תצליחו. כדי שמוצר יוכל לשמש כספקולציה, הוא צריך להיות בעל אורך חיים ארוך. כך למשל, ניירות ערך – מניות, אגרות חוב וכו'. לניירות ערך אין תאריך תפוגה (בדר"כ) ואין להם בלאי. מניה קיימת ובעלת משמעות כל עוד החברה שהנפיקה אותו קיימת.

ניירות ערך הם כלים מצויינים לספקולציה, וכך גם נדל"ן. אבל לא רק. הבועה הראשונה בהיסטוריה המודרנית ידועה בשם שגעון הצבעונים. בשיאה בראשית המאה ה-17 בהולנד, פקעות צבעונים נסחרו במחיר גבוה מזהב. לא בגלל שלהולנדים הייתה חיבה מיוחדת לצבעונים, אלא כי כל מי שקנה פקעת ידע שבעוד כמה חודשים יימצא מי שיסכים לקנות אותה במחיר גבוה יותר. וכך צומחת וצומחת הבועה, לפעמים במשך כמה שנים עד שלא נמצאים יותר אנשים שמאמינים שהם יצליחו למכור את הפקעת, או המניה, או הדירה במחיר גבוה יותר. מהר מאוד ההיצע עולה על הביקוש והבועה מתפוצצת. מרגע שמחירי המוצר בירידה, לספקולנטים אין עוד סיבה להחזיק בו והם ממהרים להיפטר ממנו כדי להקטין הפסדים.

זה מזכיר לי את הבדיחה הידועה על הבונבוניירה שעוברת ממשלוח מנות למשלוח מנות מבלי להיפתח. בשלב מסויים הבונבוניירה מתקלקלת וכך לא יכולה לספק ערך שימוש למקבליה (שוקולד טעים), אבל כל עוד אף אחד לא פותח אותה, היא עדיין יכולה לתפקד בתור מתנה שעוברת מיד ליד. ברגע שמישהו מחליט לפתוח את הבונבוניירה ומגלה שהיא מקולקלת, הוא כבר לא יכול להעביר אותה הלאה.

המסקנה שחשוב לקחת מתופעת הבועה היא שלפעמים מוצרים נסחרים לא לפי הערך שהם מספקים לאנשים (ערך השימוש שלהם), אלא לפי ערך השוק העתידי הצפוי להם.

מי נותן לקרקע ערך?

ומכאן אנחנו חוזרים לנדל"ן. יש שתי סיבות עיקריות לעלייה של מחיר נדל"ן. סיבה אחת שלה אני קורא לגיטמית היא עלייה בערך השימוש של הנדל"ן. השנייה, שלה אני קורא לא לגיטמית היא תוצאה של ספקולציה. סיבות לגיטמיות לעליית ערך הקרקע הן למשל סלילת כביש חדש (או מסילת רכבת) שמשפרים נגישות למיקום מסוים ובכך הופכים אותו לאטרקטיבי יותר. שינוי ייעוד קרקע מחקלאית לקרקע למגורים גם היא משפיעה על ערך השימוש שלה. אם קודם היה ניתן רק לגדל בה חיטה, עכשיו ניתן לבנות עליה בניינים ולשכן בה משפחות רבות. אם הוגדלו אחוזי הבנייה על הקרקע, כך שעכשיו ניתן לבנות עליה במקום 10 דירות, 20, אזי ערך השימוש של הקרקע הוכפל – פי שניים יותר אנשים יוכלו להשתמש בקרקע כדי להתגורר עליה. המשותף לכל הסיבות האלו לעליית ערך הקרקע הן שהן תלויות בהחלטת המדינה. רק המדינה קובעת מה מותר לבנות איפה וכמה. רק המדינה קובעת לאן יגיעו כבישים, מסילות ברזל ונתיבי תחבורה אחרים. ברצותה המדינה תוכל לגרום לקרקע להיות בשווי אפס, וברצותה תוכל לגרום לה להיות יקרה מאוד.

כלכלן אמריקאי בשם הנרי ג'ורג שם לב לתופעה הזאת והגיע למסקנה כי כל עלייה בערך הקרקע נובעת מפעולות המדינה, ולכן למדינה יש זכות על הערך הזה. הוא קבע כי לכל אדם זכות בלתי ניתנת לעירעור על הדברים שיצר, אך הדברים שבטבע (קרקע, משאבי טבע וכו') הם רכוש משותף. האידיאל, אומר הנרי ג'ורג, הוא כי הבעלות על כל הקרקעות תהיה בידי המדינה, אבל הוא מבין שהדבר יגרום ליותר מדי זעזועים ולכן מציע במקום זאת מס ערך קרקע. מס בשיעור של 100% על כל עליית ערך הקרקע, שכזכור נובעת באופן בלעדי מהחלטות ממשלה. לדעתו מס זה צודק יותר מכל מס אחר והוא יוכל להחליף את כל המיסים המוכרים כיום. (ניתן להרחיב על משנתו כאן וכאן)

הנרי ג'ורג פעל בארה"ב של המאה ה-19. מדינה בה רוב הקרקע נמצאת בבעלות פרטית ובתקופה בה המסים על נדל"ן היו נמוכים. המצב היום בישראל דומה יותר להמלצות שלו, אבל עדיין רחוק מהן מרחק משמעותי. בישראל 93% מהקרקעות הן בבעלות המדינה, ולכן חלק ניכר מההכנסות ממכירת קרקע בישראל זורמות למדינה; כשיזם מקבל הקלות (לדוגמא, תוספת קומות לבניין שהוא מתכנן לבנות), הוא משלם על כך היטל השבחה בשיעור של 50%; על מכירת דירות יקרות מוטל מס שבח (לא לבלבל עם היטל השבחה) שלוקח חלק מעליית ערך הנכס מאז נקנה; עם זאת, ישנו פטור ממס על מרבית חוזי השכירות.

המשמעות היא שחלק מסוים מרווחי הנדל"ן מגיעים למדינה וזה עשוי להישמע הגיוני והוגן – הרווחים מתחלקים בין המדינה שאפשרה לקרקע לקבל ערך לבין בעל הנכס. אבל אם נחזור שתי פסקאות אחורה, אנחנו מבינים שבתאוריה, כל הרווח היה אמור להיות מועבר למדינה (ומשם להגיע לידי האזרחים, ע"י שירותים משופרים, או שיעורי מס נמוכים יותר).

לפוצץ את הבועה

הסיבה השנייה לעליית מחירי דירות היא ספקולציה. התנפחות בועה. המאפיין של בועה הוא התנתקות מהעולם הריאלי. אמרנו שאנשים קונים נכס למטרות ספקולציה לא בגלל שהם רוצים להשתמש בו אלא כדי למכור אותו אח"כ ביוקר. לכן, לא ממש משנה כמה הוא עלה, אלא כמה המחירים עוד יעלו. לכן, גם אם מחיר הדירה הכפיל את עצמו, מבחינת הספקולנט אין בעיה בכך, כל עוד יש לו סיבה להאמין שהמחיר יעלה עוד בעתיד. בואו נחזור לנתון מתחילת הפוסט – מחירי הדיור עלו ב-90% ב-7 השנים האחרונות. אין לכך סיבה אמיתית הנעוצה במציאות שלנו. מחירי חומרי הבנייה ושכר עובדי הבניין עלו באותה תקופה רק ב-16%. לא הגיעה לכאן עלייה המונית שהגדילה מאוד את הביקוש למגורים, וגם לא קרה אסון טבע או מעשה ידי אדם שהחריב דירות מגורים קיימות. קצב הבנייה לא פחת (להיפך, הוא נמצא בעלייה). גם השכר הריאלי בישראל לא עלה. אין שום סיבה ריאלית לעליית מחירי הדיור. המסקנה –  יש לנו עסק עם בועה.

למה דווקא עכשיו? לד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי של משרד האוצר, יש תשובה טובה – הטלת מיסים על ההון. ציינו שדירה היא בעצם השקעה. מי שמשקיע כסף צריך לבחור בין כמה אלטרנטיבות: להשקיע בניירות ערך, לשים את הכסף בבנק ולקבל עליו ריבית או להשקיע בנדל"ן. החל משנת 2003 הוטלו מיסים על רווחי הון מניירות ערך. היה זה מעשה של צדק חברתי. עד אז מסים הוטלו בעיקר על עבודה. רווחי ההון שרובם הגדול זורמים לעשירון העליון (ובתוכו, הרוב זורם למאיון העליון) לא היו ממוסים כלל. אבל שמיסים אלו הוטלו, אף אחד לא חשב על שוק הנדל"ן. כתוצאה מהטלת המס, היה פחות משתלם להשקיע במניות ונהיה משתלם יותר להשקיע בנדל"ן. בהדרגה העבירו רבים את השקעתם לתחום זה ובכך העלו את הביקוש. אם נוסיף לזה את ירידת הריבית המתמשכת החל מ-2008, כתוצאה מהמשבר הכלכלי העולמי (מה שהפך את ההשקעה בפקדונות ללא משתלמת), נבין למה הכסף זורם לנדל"ן.

עכשיו אפשר להבין למה שראל התפטר בזעם כשלפיד הציג את יוזמת מע"מ אפס. במבט ראשון היוזמה שלו נשמעת טוב – נוריד מיסים על דירות וככה הם תהיינה יותר זולות. אבל לכל מי שמסתכל על הנתונים ברור שאין הרבה קשר בין עלות בניית דירה (כולל המיסים המוטלים עליה) לבין מחירה בפועל. גרוע מכך, אם חוק מע"מ אפס יחוקק, יהיה עוד יותר משתלם להשקיע בנדל"ן כיוון שפער המיסוי בין נדל"ן למניות יגדל עוד יותר לטובת הנדל"ן. ייתכן שהזוגות הראשונים שיהיו זכאים להטבה, יצליחו לקנות דירות קצת יותר זולות מאשר אם לא הייתה ההטבה, אך מהר מאוד, הביקוש הנוסף יקפיץ את מחירי הדיור עוד יותר. אם עוד לא השתכנעתם, הקדישו קצת זמן לקריאת הניתוח המלא של שראל.

שראל מציע להעלות את המסים על נדל"ן ובך לצמצם את פער כדאיות ההשקעה בינו לבין מניות. כך יצאו מהשוק מרבית הספקולנטים, ודירות יהפכו שוב להיות מוצר שקונים כדי לגור בו ולא כדי להרוויח ממנו. כתוצאה המחירים יירדו.

והנה, איזה פלא: מסתבר שאותו הצעד- הטלת מס על נדל"ן יועיל גם לצמצום הספקולציה והבועות בשוק הנדל"ן וגם יחזיר למדינה ערך שהיא יצרה ושכיום זורם ברובו לבעלי הקרקע שלא עשו כלום כדי להשביחה. עכשיו רק צריך למצוא פוליטיקאי מתאבד שיסכים להסביר לציבור שכדי שיוכל לקנות דירה, צריך להעלות מיסים על דירות. בהצלחה.


 

הערה:
כידוע לרבים מהקוראים, אני אדריכל ויש לי הרבה מה להגיד על השפעות התכנון בישראל על מחירי הדיור, אבל נשמור את התובנות הללו לפוסט נפרד.

[1] אני מפשט, לפעמים אדם פועל ממניעים כפולים – גם להרוויח הכנסה (השקעה) וגם למכור את המוצר המקורי ברווח (ספקולציה), אבל כרגע אני מעוניין להפריד לגמרי בין השניים לצורך הדיון.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא הירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.