תנו לי אשראי – חלק ב׳

בפוסט הקודם התחלתי לדבר על הצורה בה המערכת הפיננסית מעצבת את העולם שלנו. התרכזתי בדרך שבה הבנקים והמוסדות הפיננסיים האחרים מסייעים בפעילותם לייצר פערים גדולים, טייקונים עשירים מצד אחד ועסקים קטנים המשוועים לאשראי מצד שני. חוסר יציבות, העברת הון מהעניים לעשירים, וחוסר תחרותיות.

בחלק הזה ארצה להתמקד בשוק הדיור ולהראות את התרומה של המערכת הפיננסית לעליית מחירי הדיור.

לצערי הפוסט הזה מתפרסם באיחור שכן בשבועות האחרונים עיקר זמני הפנוי מוקדש להתנדבות במערכת הבחירות של מפלגת העבודה. אני מקווה לחזור לפרסום סדיר של פוסטים שבועיים מייד לאחריהן.

אז מה הסיבה למחירי הדיור הנוסקים? יש שיטענו שהבעיה טמונה במונופול של המדינה על רוב הקרקעות. אחרים יטענו שהקבלנים יוצרים מחסור בכמות הדירות כדי לשמור על מחירים גבוהים. אך את התשובה, בעיקרה, יש לחפש דווקא במקומות אחרים.

כלכלנים רבים (ודווקא מהימין הכלכלי) תולים את האשם בריבית הנמוכה של בנק ישראל שמונהגת מזה מספר שנים. אך כיצד זה הגיוני? האינטואיציה אומרת לנו שדווקא ריבית נמוכה אמורה להוביל לעלויות נמוכות יותר. ובכן, המציאות היא אחרת. כשהריבית יורדת, אפיקי השקעה סולידיים הופכים להיות פחות משתלמים, לעומתם, שוק הנדל״ן הופך להיות משתלם הרבה יותר. מסיבה זו, משקיעים רבים נוהרים להשקיע בנדל״ן והתוצאה היא עודף ביקוש על היצע. זה בדיוק מה שקורה בארבע השנים האחרונות החל מ-2008, אז נכנס העולם למיתון חריף והבנקים המרכזיים החלו בהורדות ריבית לרמת ריבית נמוכה שנמשכת עד היום.

אז יש פתרון פשוט לעליית מחירי הדיור – העלאת הריבית. הנה, כך טען נגיד בנק ישראל, פרופ׳ סטנלי פישר עוד בשנת 2010 וכך טוען פרופ׳ ירון זליכה (בכנס תקציב 2013 של מפלגת העבודה, החל מהדקה ה-20:00 ועד 20:45).
יש רק בעיה אחת עם הפתרון הזה – הוא יוביל את המשק לקיפאון מוחלט, מיתון, ואבטלה המונית, ולכן לא נוקטים בו.

אז מה עושים? מחירי הדיור תלויים בעיקרם בשלושה גורמים – שוק ההון, ענף הבנייה, מחיר הקרקע.

שוק ההון

בפעם הקודמת דיברנו על כך שלמדינה יש זכות ויכולת להתערב בשוק ההון ולקבוע את כללי המשחק. ואכן היא עושה זאת יום יום, בין היתר על ידי קביעת שיעור הריבית. הבעיה ששיעור הריבית משפיע, אם נמשיך באנלוגיה, על עוד משחקים – שיעור הצמיחה במשק, האבטלה, שער החליפין, הייצוא וכו׳.

לכן, המדינה צריכה למצוא כלי אחר שישפיע לטובה על שוק הנדל״ן ולא ישפיע לרעה על תחומים אחרים במשק. לשוק ההון שני תפקידים בענף הדיור – לממן את הבנייה על ידי היזמים ולממן רכישת דירות על ידי מתן משכנתאות. ככל שהבנקים יסכימו לתת יותר אשראי לשוק הנדל״ן יהיה קל יותר לבנות דירות וככל שיתנו פחות, יהיה קשה יותר.

אז האם עלינו לעודד את הבנקים לספק מימון ללא גבול לשוק הדיור? ממש לא, למעשה זה בדיוק מה שמוביל לעליית מחירי הדיור. משקיעים רבים נוהרים לשוק בעקבות הורדת הריבית, הבנקים מצידם שמחים לתת מימון להשקעות המשתלמות בשוק הנדל״ן (הן משתלמות כיוון שהמחירים כל הזמן עולים וכך בעצם הם מעודדים את המשך התנפחות בועת המחירים!), התוצאה היא שיש הרבה כסף שמחפש נכסי נדל״ן להשקיע בהם, הביקוש עולה על ההיצע והמחירים ממשיכים לעלות. עד כדי כך שכיום דרושים כ-128 משכורות ממוצעות לרכישת דירה ממוצעת (לעומת 103 לפני כמה שנים, 100 בארה״ב, ורק 30 בשוודיה).

מצד שני, אם המדינה תנקוט צעדים שיקשו על הבנקים לתת אשראי לנדל״ן (צעדים שבנק ישראל כבר נוקט בהם), אנחנו עשויים להתדרדר למשבר נזילות שיקפיא את שוק הנדל״ן ויאט את קצב התחלות הבנייה, מה שיוריד את מחירי הדיור בטווח הקצר, אך בטווח הבינוני יגרום להקטנת ההיצע וחידוש עליות המחירים.

לכן רצוי לקבוע מראש את סה״כ האשראי שעל המערכת הפיננסית להעניק לנדל״ן. הסכום יתחשב במחירי הקרקע ועלויות הבנייה ובמספר הדירות החדשות שיש לבנות מדי שנה כדי לתת מענה לגידול האוכלוסיה ולהחלפת דירות ישנות.

נגיד שדירה ממוצעת עולה מיליון ש״ח (היא לא) ושדרושים כל שנה 10,000 יחידות דיור חדשות. כדי לממן את תוספת הדירות השנתית, יש להקצות סכום של 10 מיליארד ש״ח. נניח שהבנקים נותנים מימון ל-70% מהסכום, והשאר מגיע כהון עצמי של היזמים והרוכשים. הממשלה יכולה לקבוע לבנקים טווח, לדוגמא בין 6.5 ל-7.5 מיליארד ש״ח, שהם הגבול התחתון והעליון למתן אשראי לנדל״ן. כך יובטח שיהיה מספיק אשראי כדי לממן את כל הדירות הנוספות, אך לא יהיה יותר מדי אשראי אשר יעודד עליית מחירים.
שוב, כמו בהצעות שהצעתי בפוסט הקודם, אין כאן התערבות פרטנית מצד המדינה בשיקול הדעת של הבנקים, אלא רק קביעת מסגרת כללית שבתוכה מתנהל שוק חופשי.

ענף הבנייה

כמובן שאם יובטח זרם אשראי שלא יגובה בבניית מספיק דירות כדי לספק את הביקוש הטבעי, המחירים ימשיכו לעלות. לכן צריך במקביל לרפורמה בשוק ההון להבטיח שאכן יהיה ניתן לבנות את תוספת הדירות השנתית הדרושה.

כיוון שהמדינה מחזיקה ב-93% מהקרקעות, זה לא אמור להיות קשה מדי.
ההצעה המועדפת עליי: המדינה תקבע יעד לכמות יחידות דיור שיש לבנות כל שנה בהתאם לגידול האוכלוסיה, ותשווק קרקעות מתוכננות בקצב ההולם את היעד שקבעה. בניגוד למצב כיום, מכירת הקרקע ליזמים תהיה בכפוף להתחייבות היזם להשלים את הבניה והאכלוס תוך 36 חודשים. אם לא תושלם הבנייה עד אז, תחזור הקרקע (וכל מה שנבנה עליה) למדינה והיזם לא יקבל החזר על התשלומים שכבר ביצע עבורה. כך תימנע תופעת ״הדגירה״ על קרקעות – קבלנים שזוכים בקרקע אך מעדיפים להמתין עם הבניה בתקווה לעליית מחירי הדיור בעתיד.

המודל הזה דומה בעיקרו למודל שהופעל לאחרונה בשוק הסלולר. המפעילים החדשים חייבים להגיע לנתח שוק מסוים עד שנת יעד ולא, ייאלצו לשלם קנס של מאות מיליוני שקלים למדינה. את התוצאה בשוק הסלולר ראינו – תמריץ חזק מצד המפעילים החדשים להורדות מחירים דרמטיות. סביר להניח שהורדות מחירים נזכה לראות גם בשוק הדיור (אם כי דרמטיות פחות בשל קשיחות העלויות).

שכלול נוסף שניתן להכניס למנגנון הוא תשלום עיקר שווי הקרקע רק בסוף הבנייה, כך ייחסכו עלויות מימון רבות וסף הכניסה של יזמים חדשים יירד.

מחיר הקרקע

כפי שציינתי, רבים טוענים שהסיבה למחירי הדיור הגבוהים טמונים במחיר הקרקע הגבוה הנובע מכך שהמדינה היא מונופול בתחום הקרקעות, ויש הטוענים שעל המדינה לחלק קרקעות בחינם. יישום רעיונות כאלו יהיה הרסני. קרקע היא משאב מוגבל וסופי, במיוחד במדינה כה קטנה וצפופה כישראל. חלוקת קרקע בחינם תעודד את המשך מגמת הפירבור, והרס השטחים הפתוחים ותחליש עוד יותר את הפריפריה, שהיתרון העיקרי שלה על המרכז הם מחירי הקרקע הנמוכים.

יותר מכך, בשוק חופשי, מחיר המוצר נקבע לא כפונקציה של עלותו אלא של הביקוש לו. אם קרקעות יימסרו בחינם ליזמים, מי שירוויח מכך הם היזמים עצמם שכן הם יוכלו למכור את הדירות באותו המחיר בדיוק. גם אם נתנה את מסירת הקרקע במחיר דירה נמוך, מי שירוויח מכך הם הבעלים הראשונים של הדירה. הם ימהרו למכור אותה במחיר השוק המלא ולהרוויח את ההפרש (זה מה שקורה בפועל בפרויקטים מסוג ״מחיר למשתכן״).

מה שכן ניתן לעשות הוא לשנות את שיטת תמחור מכרזי הקרקע. כיום מי שזוכה בקרקע במכרזי מנהל מקרקעי ישראל הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר. כדי להבטיח זכיה, האינטרס של המציעים הוא לנקוב במחיר גבוה יותר משמעותית מהערכת שווי הקרקע. את השיטה הזו צריך לשנות. הנה הצעה אחת. הצעה אחרת היא למכור את הקרקע במחיר קבוע מראש ולהחליף את קריטריון הזכיה במכרזים יהיה איכות אדריכלית. הצעה כזו תשפר את איכות התכנון האדריכלי בארץ ותעלה את קרנו של האדריכל.

הכרחי לפעול במתואם על שלושת הגורמים הללו, אחרת סביר שלא נזכה לראות את התוצאות המקוות.

בפוסט הבא נראה איך המערכת הפיננסית גורמת לערעור יציבות המשק ומרבה משברים כלכליים.

תנו לי אשראי – חלק א׳

תנו לי אשראי – חלק א׳

בשבוע שעבר סקרתי את התכנית הכלכלית של מפלגת העבודה. בסיום הסקירה פרסתי את השקפתי על כך שכולנו שחקנים במשחק גדול שקוראים לו המשק, או המערכת הכלכלית. חוקי המשחק אינם חוקי טבע, כפי שכלכלנים רבים רוצים שתחשבו, אלא חוקים מעשי ידי אדם שנוצרו לאורך ההיסטוריה, וככאלו הם ניתנים לשינוי ועיצוב.

אחד השחקנים במשחק הזה, שחקנית למעשה, היא המדינה. רק שהמדינה היא שחקן מיוחד מפני שבנוסף לתפקידה כשחקנית היא מי שכותבת את חוקי המשחק. כל המציאות הכלכלית שלנו מעוצבת מתוקף חוקי המדינה שמקנים תוקף חוקי לחברות בע״מ ומספקים הגנה משפטית וביטחונית המאפשרים פעילות כלכלית. במקרים אחדים לא מהססת הממשלה להשתמש בתפקיד הייחודי שלה ולקבוע את חוקי המשחק – כך בקביעת שכר המינימום למשל או בחקיקת חוקי פנסיה וביטוח לאומי. והנה, בכל זאת אנו רואים שבדרך כלל מעדיפה המדינה לא לשנות את החוקים אלא לנסות להתמודד עם החוקים הקיימים כשיד אחת קשורה מאחורי גבה.

בפוסט הזה, ובשני הפוסטים הבאים, אני רוצה להציע תחום בו המדינה יכולה לשנות כמה כללי משחק פשוטים ובאמצעותם להשפיע בצורה עצומה על המשק ועל החברה. כבונוס נראה איך אפשר בצורה כזו גם לחסוך כמה מיליארדים מתקציב המדינה.

רובנו התרגלנו לראות בבנקים גופים גדולים השומרים עבורנו את כספנו ומאפשרים לנו להוציא אותו לצרכינו. האמת היא שהבנקים הם אחת החוליות החשובות בכלכלה המודרנית. התפקיד העיקרי שלהם הוא תיווך.

תיווך? כן, תיווך בין משקיעים וחוסכים. ניתן לחלק את המשק לשני סוגים של אנשים. הסוג הראשון, נקרא לו משקיעים ,מעוניין לפתח עסקים, לשכור עובדים, לקנות ציוד ולייצר באמצעותם מוצרים ושירותים אותם יהיה ניתן למכור ברווח. לשם כך הם זקוקים לכסף עכשיו. כסף שבדרך כלל אין להם. לעומתם ישנם אלו שיש להם כסף עכשיו אבל הם מעוניינים לחסוך אותו לעתיד, בשביל הפנסיה, בשביל לקנות בית או כדי לממן חופשה. נקרא להם חוסכים.

מגיע המשקיע לחוסך ומציע לו עסקה שלא ניתן לסרב לה – המשקיע ייקח את הכסף שהחוסך שומר וישתמש בו כדי לפתח את עסקיו. לאחר שאלה יתפתחו ויניבו רווח הוא יחזיר לחוסך את הסכום הראשוני בתוספת עמלה על שהסכים לוותר זמנית על כספו (ולסכן אותו). לעמלה זו קוראים ריבית (או תשואה). הפעולה הזאת נקראת מתן אשראי והיא זו שאפשרה במידה רבה את ההתפתחות הכלכלית בשלוש מאות השנים האחרונות. אבל, כנראה שמעולם לא ניגש אלינו משקיע כזה והציע לנו את אותה הצעה מפתה. כאן נכנסים הבנקים לתמונה

רבים מאיתנו חוסכים כסף בבנק, בין באופן ישיר ובין באמצעות קרנות הפנסיה וחסכונות אחרים. הבנקים משתמשים בכסף הזה כדי לתת הלוואות לעסקים לאזרחים פרטיים אשר מוחזרות לאחר מכן בתוספת ריבית. הרווחים מהריבית משמשים להגדלת הפנסיות שלנו ולשלם לנו ריבית כשיש לנו כסף בעו״ש. הבהרה: כשאני אומר בנקים אני מתכוון בעצם לכל הגופים הפיננסיים אשר בנוסף על הבנקים כוללים גם את חברות הביטוח, קרנות הפנסיה, קרנות ההשתלמות וכו׳. למרות שזה לא נראה כך, לכולם אותו התפקיד עקרוני בכלכלה – לקחת כסף שאנשים חוסכים ולהעביר אותו למשקיעים. לכך מתכוונים בחדשות כשאומרים שכולנו מושקעים בתשובה ודנקר. הפנסיה שלנו, דמי הביטוח שאנחנו משלמים על כלי הרכב שלנו או על הבית שלנו מגיעים בסוף לידיהם. האם זה רע? לא בהכרח.

סיכום ביניים: במשק קיימים משקיעים וחוסכים. הגופים הפיננסיים משמשים כמתווכים בין המשקיעים לחוסכים וכך מאפשרים את התפתחות הכלכלה. לפעולה הזאת קוראים אשראי.

אז מה הבעיה? הבעיה היא שבעשורים האחרונים השתררה האמונה שהמשק יסדר את הכל ואם רק ניתן לו להתנהל לבד וללא מגבלות, הוא יגיע לתוצאות היעילות ביותר. ומול זאת אנחנו רואים את בועת הנדל״ן שלא מאפשרת לרוב תושבי המדינה לרכוש בית במחיר סביר. אנחנו רואים טייקונים שמגייסים כספים המשמשים אותם להשתלט על חברות אחרות. אנחנו רואים סדרה של משברים כלכליים ואי יציבות בצמיחה הכלכלית.
איך עוד אני יודע שיש בעיה: המדינה מתערבת באופן ישיר בשוק האשראי ומעניקה כל שנה הלוואות בסך של כ-3.2 מיליארד שקלים לאנשים ומטרות שבעיניה ראויים אך לא מצליחים לקבל מימון בשוק הפרטי1. נגיע לזה בהמשך.

לפני מספר חודשים רעשה העיתונות הכלכלית כשהתגלה הפער הבלתי נסבל בין האשראי הניתן לטייקונים לעומת האשראי הניתן לעסקים קטנים. הסתבר אז שלמרות שהעסקים הקטנים מהווים יותר מ-96% מכלל העסקים במדינה ומייצרים יותר מ-50% מהפעילות הכלכלית, הם זוכים רק ל-25% מהאשראי הניתן על ידי הבנקים למגזר העסקי. עוד התגלה שהם כבר מקבלים אשראי, הם משלמים עליו ריבית כפולה מהריבית שמשלמים הטייקונים וגם שהסיכון שלא יחזירו את חובם נמוך הרבה יותר מהסיכוי שהטייקונים לא יחזירו אותו. עוד פרט קטן – העסקים הקטנים אחראיים ל-98% מתוספת מקומות העבודה למשק בשנים האחרונות.

מה שכל בליל הנתונים הזה בעצם אומר זה שכל שקל שהולך לעסקים הקטנים במקום לטייקונים זה שקל שמוסיף יותר מקומות עבודה, יותר רווחים לבנקים, יותר יציבות למשק, פחות ריכוזיות של העושר ויותר תחרות למשק הישראלי. אם כך, למה לעזאזל נהנים הטייקונים לאשראי קל וזול ולא העסקים הקטנים? התשובה לשאלה מרתיחה זו יש לחפש במחוזות ההון-שלטון-הון. בימינו לכמעט כל אייקון ישראלי יש מוסד פיננסי בבעלותו.

מסיבה זו, וברוח המחאה החברתית קמה ועדת הריכוזיות שהציעה להפריד, בתנאים מסוימים בין בעלות על עסקים פיננסיים לבין עסקים ריאליים. אולם יעילותו של צעד כזה תהיה מוגבלת כיוון שלא רק ניגודי אינטרסים פשוטים מאפשרים את הקצאת האשראי המעוותת הזו. האמת היא שלא קשה במיוחד לקבל הלוואת ענק בת 800 מיליון שקל מהבנק כשאתה יכול לשבת לארוחת צהריים עם בכיריו.

סיבה נוספת לבעייתיות שבתקנות מסוג זה היא שהן מסורבלות, קשות לאכיפה ורוויות חורים ופרצות הקוראות לגנב עו״ד תאגידי. עכשיו בתור סוציאל דמוקרט אני חשוד מיידי באהדה מופרזת לרגולציה ופיקוח ממשלתי (אסדרה בעברית צחה) – החשד כמובן נכון. אבל אני חושב שגם ממשלות ימין וגם ממשלות שמאל נכשלות פעם אחר פעם לא בעצם הרצון להנהיג רגולציה אלא בדרך המסובכת בה הן בוחרות לעשות זאת – בצורה שנותנת למילה ביורוקרטיה את המשמעות הגסה שאנחנו מרבים לייחס לה.

לדעתי, בכל פעם שאנחנו מגיעים למסקנה שיש צורך בתיחום כללי המשחק של השוק עלינו ללכת לפי עקרון התער של אוקהם, ולבחור באפשרות הפשוטה וזאת שמשאירה הכי הרבה חופש פעולה לשחקנים בשוק.

בוא ננסה לחשוב על זה לרגע. הגענו למסקנה שהבעיה היא שיותר מדי אשראי ניתן לטייקונים ולעסקים הגדולים ולא מספיק ניתן לעסקים הקטנים. מה ההוראה הפשוטה ביותר שניתן לתת לבנקים כדי לשנות את תמהיל ההלוואת. תוך השארת מירב שיקול הדעת בידיהם?
ועדה ממשלתית טיפוסית תמליץ לעבור עמלה עמלה, ופעולה פעולה ולהתקין תקנות מפורטות בקשר לכל אחת מהן. זו כמובן אפשרות לא אידיאלית שדורשת מאמצי אכיפה מסובכים מטעם המדינה.
ניתן לאמץ את הצעתו של יאיר לפיד. אך נראה שהצעה זו דווקא משחקת לידי הבנקים ודופקת את האזרח הקטן ואת משלם המיסים.
אפשר כמובן להגדיר לבנקים תקרה שתגביל את גובה ההלוואה המירבי שהם נותנים. זו הצעה פשוטה ביותר אך בסופו של דבר יכולה למנוע מהבנקים והמשק הזדמנויות לפיתוח.
לחילופין, ניתן לקבוע לבנקים איזה אחוז מסך ההלוואות שלהם יינתן לעסקים קטנים. הצעה מצויינת אך כובלת את ידי הבנקים באשר לגיבוש מדיניות המתאימה לאסטרטגיה שלהם ולמצב המשק.
עוד אפשרות היא לאסור על בנקים לתת אשראי זול לטייקונים ואשראי יקר לעסקים הקטנים, אלא לחייב אותם לתת את האשראי לכולם באותו המחיר. הבעיה בהצעה זו היא שלכל השקעה רמת סיכון שונה ולכן גם רמת ריבית שונה מתבקשת כאן.

אפשרות נוספת היא לקבוע גובה ממוצע להלוואה. זו בעיני האפשרות העדיפה. היא מחייבת את הבנקים לתת הרבה הלוואות קטנות עבור כל הלוואה גדולה, אך היא גם מאפשרת לבנק לשקול בעצמו מה יהיה תמהיל ההשקעות שלו – והאם יעדיף לתת הלוואת ענק אחת ומיליוני הלוואות קטנות בתמורה או לתת מספר הלוואת גדולות ומולן הרבה הלוואות בינוניות. בסופו של דבר יתאפשר לכל בנק וכל מוסד פיננסי לגבש את האסטרטגיה הייחודית שלו במתן הלוואות מה שיבטיח שוק אשראי תוסס, בריא ותחרותי שמתייחס גם לעסקים הקטנים בכבוד. המדינה מצידה תוכל להתאים את הסכום הממוצע אם יוכח שעדיין לא מספיק אשראי מוצא את דרכו לעסקים הקטנים.

בצורה כזו ובשילוב של חלק מהאפשרויות האחרות המוצעות כאן המדינה גם תוכל לחסוך כמה מאות מיליוני שקלים מתקציב המדינה שמופנים כיום למתן הלוואות לעסקים קטנים. שהרי אל מול מתן האשראי מטעם המוסדות הפיננסיים שהגיע בשנת 2011 לכ-650 מיליארד שקלים2, השקעת המדינה של כמה מאות מליוני שקלים היא זניחה. בכך המדינה נוהגת כרב חובל בספינת ענק העומד ליד ההגה ובמקום להשתמש בו מעדיף להוציא משוט מחוץ לחלון ולחתור.

בשני הפוסטים הבאים נראה איך רגולציה פשוטה בשוק האשראי יכולה להפחית את מחירי הדיור ולמנוע את רוב המשברים הכלכליים הפוקדים אותנו בעשורים האחרונים.