העיר האוטופית שלי

מגזין פיגומים – מגזין שנע בין סוציאליזם לסוציאל דמוקרטיה, ביקש מקוראיו לכתוב על העיר האוטופית כפי שהם רואים אותה, לקראת הוצאת גיליונו הבא. אני עוסק הרבה, בעבודה היומיומית שלי, וגם מעבר לה, בעיר הטובה, הנכונה, ה״עירונית״, אבל אני מודה שמעולם לא ישבתי לנסח לעצמי מהי עיר אוטופית, אך בתור אדריכל שהוא גם סוציאל דמוקרט לא יכולתי להשתמט מהמלאכה.

נתחיל בקביעה שפני העיר הן כפני החברה ולהיפך. העיר מהווה הרקע והמצע לפעולות של היחידים המהווים את החברה ובתורה מתעצבת על ידי פעולותיהם. לכן העיר האוטופית צריכה לסייע בהגשמת החברה האוטופית כפי שאני תופס אותה.

בראש ובראשונה העיר מתאפיינת בריבוי הזדמנויות למפגש בין אנשים. ההזדמנויות האלו הן כוחה של העיר וסיבת המשיכה אליה. אנשים מגיעים לעיר בגלל אפשרויות הלימודים, התעסוקה, מציאת בני זוג, הפנאי והבילוי שבה. לכן העיר האוטופית צריכה למקסם את ההזדמנויות האלו ע״י עידוד קשרים בין תושביה וחברי קהילות שונות החיות בה. העיר האוטופית תעודד מפגשים במרחבים ציבוריים משותפים – מרחבים בהם המפגשים נעשים כמה שיותר על בסיס שיוויוני ופחות ככל האפשר כחלק מיחסי מוכר-לקוח.

העיר המודרנית מתקשה לספק חיי קהילה עשירים כפי שמתקיימים בצורות יישוב אחרות, אבל אין זו גזירת גורל. העיר האוטופית תקל על תושביה לגבש קהילות על בסיס שכונתי, תוך יצירת שכונות ותתי שכונות מוגדרות המאורגנות סביב מוסדות קהילתיים ומרחבים ציבוריים אינטימיים.

העיר האוטופית תהווה מצע לחלוקה שיוויונית ככל האפשר של העושר. היא תעשה זאת ע״י עידוד עסקים קטנים ברחוב; הבטחת מלאי נרחב של דיור ציבורי בר השגה; על ידי מניעת ספסור בנדל״ן והפיכתו למכשיר השקעה ספקולטיבי (בניגוד להשקעה מניבת תשואה קבועה שהיא כלי חשוב לאחזקת הון על ידי המעמד הבינוני); ועל ידי אספקת שירותים עירוניים נרחבים ובאיכות טובה, לרבות תחבורה ציבורית מעולה, שימתנו את ההשפעה של פערי הכנסה על איכות החיים של תושביה.

העיר האוטופית תעודד דרך חיים דמוקרטית, תוך לקיחת אחריות של התושבים על סביבתם ועל עיצוב המדינות העירונית ברמות השונות, תוך מתן מידה של אוטונומיות לשכונות ולתתי השכונות. אלו גם יחזקו את הפן הקהילתי בעיר.

העיר האוטופית תהיה מבוססת על ההבנה שאנחנו חיים בעולם סופי שמשאביו מוגבלים ולכן תתאפיין בחסכון במשאבים ובעיקר חסכון בקרקע, בחומרי גלם ובאנרגיה. לשם כך העיר האוטופית תהיה צפופה וקומפקטית; התנועה בה תתבסס בעיקרה על הליכה, רכיבה ותחבורה ציבורית; בנייניה יתוכננו תוך שימוש במעט חומרי גלם, כך שיוכלו להתמחזר בסיום תפקודם ותוך חסכון באנרגיה לבניה, לתאורה, לחימום ולקירור.

העיר האוטופית תאפשר לתושביה להגשים את עצמם, לחיות חיי משפחה וקהילה עשירים תוך צמצום השפעתם על אחרים ועל הסביבה. זהו לא חלום רחוק – זו יכולה להיות תכנית עבודה בהישג ידינו בעשורים הקרובים.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל בראש העמוד.

תנו לי אשראי – חלק ב׳

בפוסט הקודם התחלתי לדבר על הצורה בה המערכת הפיננסית מעצבת את העולם שלנו. התרכזתי בדרך שבה הבנקים והמוסדות הפיננסיים האחרים מסייעים בפעילותם לייצר פערים גדולים, טייקונים עשירים מצד אחד ועסקים קטנים המשוועים לאשראי מצד שני. חוסר יציבות, העברת הון מהעניים לעשירים, וחוסר תחרותיות.

בחלק הזה ארצה להתמקד בשוק הדיור ולהראות את התרומה של המערכת הפיננסית לעליית מחירי הדיור.

לצערי הפוסט הזה מתפרסם באיחור שכן בשבועות האחרונים עיקר זמני הפנוי מוקדש להתנדבות במערכת הבחירות של מפלגת העבודה. אני מקווה לחזור לפרסום סדיר של פוסטים שבועיים מייד לאחריהן.

אז מה הסיבה למחירי הדיור הנוסקים? יש שיטענו שהבעיה טמונה במונופול של המדינה על רוב הקרקעות. אחרים יטענו שהקבלנים יוצרים מחסור בכמות הדירות כדי לשמור על מחירים גבוהים. אך את התשובה, בעיקרה, יש לחפש דווקא במקומות אחרים.

כלכלנים רבים (ודווקא מהימין הכלכלי) תולים את האשם בריבית הנמוכה של בנק ישראל שמונהגת מזה מספר שנים. אך כיצד זה הגיוני? האינטואיציה אומרת לנו שדווקא ריבית נמוכה אמורה להוביל לעלויות נמוכות יותר. ובכן, המציאות היא אחרת. כשהריבית יורדת, אפיקי השקעה סולידיים הופכים להיות פחות משתלמים, לעומתם, שוק הנדל״ן הופך להיות משתלם הרבה יותר. מסיבה זו, משקיעים רבים נוהרים להשקיע בנדל״ן והתוצאה היא עודף ביקוש על היצע. זה בדיוק מה שקורה בארבע השנים האחרונות החל מ-2008, אז נכנס העולם למיתון חריף והבנקים המרכזיים החלו בהורדות ריבית לרמת ריבית נמוכה שנמשכת עד היום.

אז יש פתרון פשוט לעליית מחירי הדיור – העלאת הריבית. הנה, כך טען נגיד בנק ישראל, פרופ׳ סטנלי פישר עוד בשנת 2010 וכך טוען פרופ׳ ירון זליכה (בכנס תקציב 2013 של מפלגת העבודה, החל מהדקה ה-20:00 ועד 20:45).
יש רק בעיה אחת עם הפתרון הזה – הוא יוביל את המשק לקיפאון מוחלט, מיתון, ואבטלה המונית, ולכן לא נוקטים בו.

אז מה עושים? מחירי הדיור תלויים בעיקרם בשלושה גורמים – שוק ההון, ענף הבנייה, מחיר הקרקע.

שוק ההון

בפעם הקודמת דיברנו על כך שלמדינה יש זכות ויכולת להתערב בשוק ההון ולקבוע את כללי המשחק. ואכן היא עושה זאת יום יום, בין היתר על ידי קביעת שיעור הריבית. הבעיה ששיעור הריבית משפיע, אם נמשיך באנלוגיה, על עוד משחקים – שיעור הצמיחה במשק, האבטלה, שער החליפין, הייצוא וכו׳.

לכן, המדינה צריכה למצוא כלי אחר שישפיע לטובה על שוק הנדל״ן ולא ישפיע לרעה על תחומים אחרים במשק. לשוק ההון שני תפקידים בענף הדיור – לממן את הבנייה על ידי היזמים ולממן רכישת דירות על ידי מתן משכנתאות. ככל שהבנקים יסכימו לתת יותר אשראי לשוק הנדל״ן יהיה קל יותר לבנות דירות וככל שיתנו פחות, יהיה קשה יותר.

אז האם עלינו לעודד את הבנקים לספק מימון ללא גבול לשוק הדיור? ממש לא, למעשה זה בדיוק מה שמוביל לעליית מחירי הדיור. משקיעים רבים נוהרים לשוק בעקבות הורדת הריבית, הבנקים מצידם שמחים לתת מימון להשקעות המשתלמות בשוק הנדל״ן (הן משתלמות כיוון שהמחירים כל הזמן עולים וכך בעצם הם מעודדים את המשך התנפחות בועת המחירים!), התוצאה היא שיש הרבה כסף שמחפש נכסי נדל״ן להשקיע בהם, הביקוש עולה על ההיצע והמחירים ממשיכים לעלות. עד כדי כך שכיום דרושים כ-128 משכורות ממוצעות לרכישת דירה ממוצעת (לעומת 103 לפני כמה שנים, 100 בארה״ב, ורק 30 בשוודיה).

מצד שני, אם המדינה תנקוט צעדים שיקשו על הבנקים לתת אשראי לנדל״ן (צעדים שבנק ישראל כבר נוקט בהם), אנחנו עשויים להתדרדר למשבר נזילות שיקפיא את שוק הנדל״ן ויאט את קצב התחלות הבנייה, מה שיוריד את מחירי הדיור בטווח הקצר, אך בטווח הבינוני יגרום להקטנת ההיצע וחידוש עליות המחירים.

לכן רצוי לקבוע מראש את סה״כ האשראי שעל המערכת הפיננסית להעניק לנדל״ן. הסכום יתחשב במחירי הקרקע ועלויות הבנייה ובמספר הדירות החדשות שיש לבנות מדי שנה כדי לתת מענה לגידול האוכלוסיה ולהחלפת דירות ישנות.

נגיד שדירה ממוצעת עולה מיליון ש״ח (היא לא) ושדרושים כל שנה 10,000 יחידות דיור חדשות. כדי לממן את תוספת הדירות השנתית, יש להקצות סכום של 10 מיליארד ש״ח. נניח שהבנקים נותנים מימון ל-70% מהסכום, והשאר מגיע כהון עצמי של היזמים והרוכשים. הממשלה יכולה לקבוע לבנקים טווח, לדוגמא בין 6.5 ל-7.5 מיליארד ש״ח, שהם הגבול התחתון והעליון למתן אשראי לנדל״ן. כך יובטח שיהיה מספיק אשראי כדי לממן את כל הדירות הנוספות, אך לא יהיה יותר מדי אשראי אשר יעודד עליית מחירים.
שוב, כמו בהצעות שהצעתי בפוסט הקודם, אין כאן התערבות פרטנית מצד המדינה בשיקול הדעת של הבנקים, אלא רק קביעת מסגרת כללית שבתוכה מתנהל שוק חופשי.

ענף הבנייה

כמובן שאם יובטח זרם אשראי שלא יגובה בבניית מספיק דירות כדי לספק את הביקוש הטבעי, המחירים ימשיכו לעלות. לכן צריך במקביל לרפורמה בשוק ההון להבטיח שאכן יהיה ניתן לבנות את תוספת הדירות השנתית הדרושה.

כיוון שהמדינה מחזיקה ב-93% מהקרקעות, זה לא אמור להיות קשה מדי.
ההצעה המועדפת עליי: המדינה תקבע יעד לכמות יחידות דיור שיש לבנות כל שנה בהתאם לגידול האוכלוסיה, ותשווק קרקעות מתוכננות בקצב ההולם את היעד שקבעה. בניגוד למצב כיום, מכירת הקרקע ליזמים תהיה בכפוף להתחייבות היזם להשלים את הבניה והאכלוס תוך 36 חודשים. אם לא תושלם הבנייה עד אז, תחזור הקרקע (וכל מה שנבנה עליה) למדינה והיזם לא יקבל החזר על התשלומים שכבר ביצע עבורה. כך תימנע תופעת ״הדגירה״ על קרקעות – קבלנים שזוכים בקרקע אך מעדיפים להמתין עם הבניה בתקווה לעליית מחירי הדיור בעתיד.

המודל הזה דומה בעיקרו למודל שהופעל לאחרונה בשוק הסלולר. המפעילים החדשים חייבים להגיע לנתח שוק מסוים עד שנת יעד ולא, ייאלצו לשלם קנס של מאות מיליוני שקלים למדינה. את התוצאה בשוק הסלולר ראינו – תמריץ חזק מצד המפעילים החדשים להורדות מחירים דרמטיות. סביר להניח שהורדות מחירים נזכה לראות גם בשוק הדיור (אם כי דרמטיות פחות בשל קשיחות העלויות).

שכלול נוסף שניתן להכניס למנגנון הוא תשלום עיקר שווי הקרקע רק בסוף הבנייה, כך ייחסכו עלויות מימון רבות וסף הכניסה של יזמים חדשים יירד.

מחיר הקרקע

כפי שציינתי, רבים טוענים שהסיבה למחירי הדיור הגבוהים טמונים במחיר הקרקע הגבוה הנובע מכך שהמדינה היא מונופול בתחום הקרקעות, ויש הטוענים שעל המדינה לחלק קרקעות בחינם. יישום רעיונות כאלו יהיה הרסני. קרקע היא משאב מוגבל וסופי, במיוחד במדינה כה קטנה וצפופה כישראל. חלוקת קרקע בחינם תעודד את המשך מגמת הפירבור, והרס השטחים הפתוחים ותחליש עוד יותר את הפריפריה, שהיתרון העיקרי שלה על המרכז הם מחירי הקרקע הנמוכים.

יותר מכך, בשוק חופשי, מחיר המוצר נקבע לא כפונקציה של עלותו אלא של הביקוש לו. אם קרקעות יימסרו בחינם ליזמים, מי שירוויח מכך הם היזמים עצמם שכן הם יוכלו למכור את הדירות באותו המחיר בדיוק. גם אם נתנה את מסירת הקרקע במחיר דירה נמוך, מי שירוויח מכך הם הבעלים הראשונים של הדירה. הם ימהרו למכור אותה במחיר השוק המלא ולהרוויח את ההפרש (זה מה שקורה בפועל בפרויקטים מסוג ״מחיר למשתכן״).

מה שכן ניתן לעשות הוא לשנות את שיטת תמחור מכרזי הקרקע. כיום מי שזוכה בקרקע במכרזי מנהל מקרקעי ישראל הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר. כדי להבטיח זכיה, האינטרס של המציעים הוא לנקוב במחיר גבוה יותר משמעותית מהערכת שווי הקרקע. את השיטה הזו צריך לשנות. הנה הצעה אחת. הצעה אחרת היא למכור את הקרקע במחיר קבוע מראש ולהחליף את קריטריון הזכיה במכרזים יהיה איכות אדריכלית. הצעה כזו תשפר את איכות התכנון האדריכלי בארץ ותעלה את קרנו של האדריכל.

הכרחי לפעול במתואם על שלושת הגורמים הללו, אחרת סביר שלא נזכה לראות את התוצאות המקוות.

בפוסט הבא נראה איך המערכת הפיננסית גורמת לערעור יציבות המשק ומרבה משברים כלכליים.

תנו לי אשראי – חלק א׳