לביקורת תכנית הדיור של שקד – חלק ג’

בשבוע שעבר פרסמה ח״כ איילת שקד תכנית להורדת מחירי הדיור. צריך לברך את שקד ואת מפלגת ימינה שטרחו לפרסם תכנית מפורטת עם אמירות ברורות מעבר ל״רק לא ביבי״ או ״רק ביבי״ – דבר שהפך לנדיר במערכות הבחירות האחרונות. כשיש תכניות אפשר להעלות את רמת הדיון מהססמאות הנבובות והרכילות האישית לרמת התוכן והאידיאולוגיה. דרך התכניות אפשר לברר את ערכי המפלגות, את מידת הרצינות שבה הם מתייחסים להבטחות הבחירות שלהם ולקיים דיון אמיתי על הנושאים.

בשתי הרשומות הקודמות עסקתי בהנחות היסוד של תכנית הדיור של שקד ובחמש הצעדים הראשונים הכלולים בה. ברשומה זו אנתח את ששת הצעדים הנותרים ואזכיר כמה נקודות חשובות שהתכנית לא נוגעת בהן.

  1. סגירה מהירה של פער ההיצע באמצעות הסבת משרדים למגורים:
    שקד ויועציה מבינים שהמכשול העיקרי להסבה כזו הוא התנגדות של הרשויות המקומיות שמצעד כזה יש להן רק להפסיד – פחות הכנסות מארנונה ויותר הוצאות. כצעד משלים התכנית מציעה מנגנון שיחייב את היזם לשלם מראש את הפרש חיוב הארנונה בין מגורים למשרדים (חלקו במזומן וחלקו לקרן ייעודית). כאן התכנית נופלת במלכודת הבירוקרטיה המסתבכת – אותה בירוקרטיה שמפלגת ימינה אוהבת להתלונן עליה ומבטיחה לקצצה. המנגנון נשמע פשוט על הנייר, אך צפוי להסתבך וליצור עיוותים חדשים עם הזמן. פתרון פשוט יותר הוא, כפי שהצעתי גם ברשומה הקודמת, לבטל את הארנונה ולהחליפה בהעלאת שיעורי מס ההכנסה.
  2. תיקון חוק התכנון והבניה:
    ההצעות בסעיף זה תואמות רפורמות שנערכו בשנים האחרונות, אך לא הובילו לשינוי של ממש. אם מדברים על בירוקרטיה מנופחת שמקשה על האזרחים – חוק התכנון והבניה, שחוקק ב-1965, התנפח למפלצת בת כ-514 סעיפים* המורכבת מטלאי על טלאי שנוספו לה במהלך השנים. ראוי לזרוק את החוק לפח, להתחיל מההתחלה ולכתוב חוק מודרני, קצר, פשוט להבנה וקריא. או אולי לקדם מהלך בדומה לתמ”א 1 (תכנית מתאר ארצית)  – מהלך שאיחד עשרות תכניות מתאר ארציות, תוך קיצוץ משמעותי באורך ומספר הסעיפים, ניסוח מחדש של מרביתן, ביטול כפילויות ויצירת האחדה בין הפרקים השונים.
  3. החלטת ממשלה שתורה על תיקון תכניות בניין עיר (תב”ע):
    כאן מציעה התכנית לקבל החלטת ממשלה שתחייב או תעודד תיקונים לתכניות בניין עיר כך שתאפשרנה עירוב שימושים ברוב שטחי הרשויות המקומיות. זו החלטה ראויה ומתבקשת לאור ההבנה שהאיזור (Zoning) – החלוקה של שימושים שונים לאזורים שונים, מעודדת היווצרות פקקי תנועה, מגדילה את זיהום האוויר, פוגעת בבריאות ובהרגלי ההליכה של הציבור ופוגעת באיכות החיים של המתגוררים או המועסקים באזורים אלו.
  4. דיור ציבורי – סיוע בשכר דירה:
    בסעיף זה מציעה ימינה להקטין עוד יותר את מאגר הדיור הציבורי בישראל. בהשוואה (ראו טבלה בעמ’ 31) למדינות אירופה, רק בשלוש ארצות (ספרד, יוון, לוקסמבורג) קיים שיעור נמוך יותר של דיור ציבורי. במדינות מתקדמות כמו הולנד ושבדיה שיעור הדירות בדיור ציבורי גדול פי 10 עד 15 (!) מהקיים בישראל. לכן במקום לצמצם עוד את הדיור הציבורי, יש להרחיבו, לשפרו ולהפוך אותו חלופה ראויה לא רק למשפחות נזקקות אלא לחלקים נרחבים ממשקי הבית.
  5. תכנית ממשלתית לחידוש מרכזי הערים בפריפריה:
    כותבי התכנית מבינים היטב כי הכלים שנועדו לעזור בעיקר לשיכונים המתפוררים בערי הפריפריה, מתיישמים בעיקר באזורי הביקוש. זאת מפני שמדובר בכלים המבוססים לגמרי על השוק החופשי אשר אינו רואה רווח כלכלי בשיקום וחיזוק הפריפריה. לכן מציעה התכנית כלים של הקצאת קרקע משלימה וניוד זכויות בניה כתמריץ לחידוש ערי הפריפריה. חיזוק הפריפריה יושג במחיר צמצום נוסף בהיקף השטחים הפתוחים ובהתקדמות נוספת לכיסוי ארץ ישראל בשלמת בטון ומלט.
  6. תנופת בנייה:
    מאחורי הכותרת התמימה מסתתרת היתממות מביכה. סעיף זה קורא להקמת עיר חדשה “ממזרח לראש העין” – כלומר התנחלות חדשה. ואני תוהה, מדוע לא לכתוב זאת בפשטות אלא להסתתר מאחורי הצהרות עמומות? 

תכנית הדיור של שקד היא ניסיון רציני להתמודד עם בעיות הדיור בישראל והיא ראויה לברכה על כך. יש בה סעיפים רבים עליהם יכולים להסכים מימין ומשמאל, לצד סעיפים המבוססים על אידיאולוגיה נאו-ליברלית המקדשת את השוק החופשי ועשיית הרווח. פה גם נמצאת נקודת העיוורון שלה – התכנית עוסקת רק במחיר הדיור ולא באיכותו. אין בתכנית כלל עיסוק בבעיית הפקקים והתחבורה. גם לא באיכות השכונות, הבניינים והדירות שאנחנו מתכננים ובונים, בטביעת הרגל האקולוגית שלהם ובצמצום השטחים הפתוחים וערי נוף וטבע. בעולם האמיתי המחיר הוא לא חזות הכל, ממפלגה המתיימרת להנהיג את המדינה מצופה להבין זאת ולגבש תכניות שעוסקות גם בחיים עצמם.


*הסעיף האחרון בחוק מספרו 280, אך עם השנים נוספו בגוף החוק סעיפים רבים בין הסעיפים הסודרים. הספירה כוללת גם את הסעיפים הכלולים בתוספות לחוק. 

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל בראש העמוד.

לאן נעלמו חצי מיליון חסרי בית? – לביקורת תכנית הדיור של שקד – חלק א'

שלשום פרסמה ח״כ איילת שקד תכנית להורדת מחירי הדיור. צריך לברך את שקד ואת מפלגת ימינה שטרחו לפרסם תכנית מפורטת עם אמירות ברורות מעבר ל״רק לא ביבי״ או ״רק ביבי״ – דבר שהפך לנדיר במערכות הבחירות האחרונות. כשיש תכניות אפשר להעלות את רמת הדיון מהססמאות הנבובות והרכילות האישית לרמת התוכן והאידיאולוגיה. דרך התכניות אפשר לברר את ערכי המפלגות, את מידת הרצינות שבה הם מתייחסים להבטחות הבחירות שלהם ולקיים דיון אמיתי על הנושאים. ספויילר: לצערי חלקים בתכנית מעידים על חובבנות, שלא לומר רשלנות מצד שקד ויועציה.

בשתי הרשומות הבאות אתייחס להנחות היסוד של התכנית ול-11 צעדי המדיניות שהיא מציעה.

התכוונתי לגשת מייד לפרטי התכנית, אבל אני חייב להתעכב על המשפט הראשון בה שמציב שתי הנחוד יסוד שעליהן מבוססת כל התכנית. לפי שקד מחירי הדיור עולים בגלל בעיה קלאסית של ביקוש והיצע – פחות מדי דירות על יותר מדי משפחות. ליתר דיוק, לדבריה נוספות כל שנה 50,000 משפחות בעוד שנבנות רק 30,000 דירות חדשות. מה שמעלה את השאלה הברורה – איפה כל ההומלסים? אם הנתונים האלו נכונים, היו אמורות להפוך בעשור האחרון 200,000 משפחות לחסרות בית, או לחילופין היינו אמורים לראות משפחות רבות שחיות אצל ההורים או חולקות דירות עם משפחות אחרות, משל היינו ברית המועצות.

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בעשור האחרון נוספו 340,000 משפחות, כלומר כ-34,000 משפחות בשנה בממוצע, ולא 50,000 כפי שטוענת שקד. עוד לפי הלמ״ס החל משנת 2010 ועד 2019 גדל מספר הדירות שנבנו מכ-33,000 בשנה ליותר מ-50,000 בשנה. כלומר בכל אחת מהשנים האלו גדל מספר הדירות יותר מהגידול במספר המשפחות. בעשור האחרון אין בעיה של היצע דירות, אלא אם כבר, עודף היצע ברור שהיה אמור לגרום למחירי הדיור לרדת. 

מתמיהה כיצד מפלגה שמתיימרת לעסוק בעיקר בכלכלה, המציגה ספרים ותוכניות עבודה טועה בנתונים כל כך בסיסיים, בניתוח המציאות ובונה על בסיס זה שורה של המלצות.  

עריכה: אומרים שהפוסל, במומו פוסל. והיום הסתבר שהכלל הזה לא פסח גם עליי. כשביצעתי את חישוביי בחרתי למנות את מספר המשפחות ולא את מספר משקי הבית, כפי שמצויין בתכנית שקד. עשיתי זאת כדי להתחשב בתופעה אפשרית של משקי בית בהם חיים יותר ממשפחה אחת. הנחתי כי קיימות יותר משפחות מאשר משקי בית וכי לכן הנתונים שאציג יהיו מחמירים יותר מנתון משקי הבית – טעיתי. מסתבר שרווקים החיים לבד או עם שותפים לא נספרים כמשפחות ולכן למעשה מספר משקי הבית גדול ממספר המשפחות. בהתחשב בנתונים הנכונים יוצא כי בעשור האחרון נוספו בממוצע כל שנה כ-52,000 משקי בית וכ-47,000 דירות חדשות. דבר המצביע על עודף קל לטובת צד הביקוש. אז אמנם טעיתי, אבל גם איילת שקד ויועציה טעו כשטענו שנבנות רק 30,000 דירות בשנה. אני עדיין מאחורי הניתוח שיוצג בהמשך ולכן בחרתי שלא לערוך אותו למעט התאמות קלות. סוף עריכה.

אז למה לא יורדים המחירים? מפני שמלכתחילה מחירי הדיור לא עלו בגלל מחסור בדירות. בניגוד לתובנה המקובלת על פיה מחירי הדירות תמיד עולים, במשך עשור שלם בין 1997 ל-2007 הייתה ירידה איטית אך מתמשכת במחירי הדיור. אלו התחילו לעלות שוב רק ב-2008. מה קרה באותה שנה? התפוצצות בועת הנדל״ן בארה״ב ומשבר הסאב פריים גררו את כל העולם למשבר הכללי הגדול ביותר מאז השפל הגדול. כדי להתמודד עם המשבר הורידו כל הבנקים המרכזיים בעולם, כולל ישראל, את הריבית בחדות. בישראל למשל ירדה הריבית משיעור של 4.3% ערב המשבר עד לרמה של 0.1% כיום. הורדת הריבית שנועדה לעודד השקעות והתנעת המשק מחדש הפכה אפיקי חסכון סולידיים ללא משתלמים מצד אחד, ולקיחת משכנתאות למימון רכישת דירות למאוד זולות וקורצות למשקיעים. התוצאה הייתה זרימה משמעותית של הון אל שוק הנדל״ן שבאופן טבעי הובילה לעליית מחירים. 

נסכם עד כה:
א. אין בעיית היצע של דירות.  עריכה: קיימת בעיית היצע קלה.
ב. אכן נוצר עודף ביקוש. אך הביקוש הזה לא מתבטא בעודף משפחות ביחס לכמות הדירות, אלא בגידול בסכום הכסף שמופנה לשוק הנדל״ן. וכשיותר כסף פוגש מספר זהה של מוצרים, המחיר של כל מוצר עולה. 

מסקנה: כדי להוריד את מחירי הדיור יש לטפל בכמות הכסף ולא בכמות הדירות (כל עוד נבנות דירות במספר שווה או גדול לגידול במספר המשפחות משקי הבית).

יש צורך ברפורמה במערכת התכנון, הבניה והשלטון המקומי כפי שמציעה שקד, אבל לא כדי להוריד את מחירי הדיור אלא כדי לספק לישראלים סביבות דיור איכותיות, נעימות, נטולות פקקי תנועה ואעז לומר, יפות. 

אבל פטור בלא כלום אי אפשר, ולכן כמה מילים על איך בכל זאת אפשר להוריד את מחירי הדיור. הפתרון הפשוט הוא להעלות בחזרה את הריבית – זה אחד מהצעדים שמציע פרופ׳ ירון זליכה המתמודד בראשות המפלגה הכלכלית החדשה. פשוט אבל לא חכם. עליית הריבית מקשה על פתיחת עסקים חדשים ועל הגדלת עסקים קיימים, היא פוגעת בצמיחה והיא מגדילה את הפערים בין עשירים לעניים (זה קורה מפני שככל שהריבית גדולה צוברים בעלי ההון תשואות ואילו בעלי החובות צוברים ריבית על חובם). עליית הריבית משפיעה לא רק על שוק הנדל״ן אבל גם על שאר המשק. לכן כדי לאפשר למשק להתאושש מהמשבר הכלכלי שנגרם בעקבות מגיפת הקורונה ובמקביל לדכא את ביקושי היתר לדירות חייבים להפריד בין השווקים. דרך אחת לעשות זאת היא ע״י הגבלה של סכום המשכנתאות שיכולים הבנקים להעניק. ניתן לקבוע סכום מקסימלי ולהורידו בהדרגה במשך כמה שנים בצורה שתחייב את מחירי הדיור לרדת. כתבתי על זה בעבר בהרחבה כאן וכאן

המקור לעליות המחירים הוא לא סוד הגלוי ליודעי דבר. כלכלנים ופוליטיקאים רבים מבינים זאת, אך הם חוששים. הורדת מחירי הדיור בצורה משמעותית, אם תעשה בצורה לא זהירה יכולה לגרום לכלכלה לקרוס. היא תכעיס את בעלי הנכסים שלפתע ערך נכסיהם יירד ואת הבנקים שאחד ממקורות ההכנסה העיקריים שלהם – מתן משכנתאות, ייפגע. היא גם מחייבת התעסקות בנושאים משעממים כמו ריבית, משכנתאות והקצאת אשראי במקום בתכניות גרנדיוזיות וסקסיות כמו מחיר למשתכן, דירה להשכיר, מע״מ אפס ושאר הבלים בלתי יעילים. ממי שמתיימר להיות פורץ דרך, מעמיק, ואמיץ כמו נפתלי בנט ומפלגתו מצופה להתמודד עם הגורמים האמיתיים לעליית מחירי הדיור, ולא לחפש פתרונות מתחת לפנס.

אבל למרות שהנחות היסוד של תכנית הדיור של שקד תלושות מהמציאות, עדיין יש טעם לנתח את המלצותיה, ועל כך ברשומה הבאה. 

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל בראש העמוד.

העיר האוטופית שלי

מגזין פיגומים – מגזין שנע בין סוציאליזם לסוציאל דמוקרטיה, ביקש מקוראיו לכתוב על העיר האוטופית כפי שהם רואים אותה, לקראת הוצאת גיליונו הבא. אני עוסק הרבה, בעבודה היומיומית שלי, וגם מעבר לה, בעיר הטובה, הנכונה, ה״עירונית״, אבל אני מודה שמעולם לא ישבתי לנסח לעצמי מהי עיר אוטופית, אך בתור אדריכל שהוא גם סוציאל דמוקרט לא יכולתי להשתמט מהמלאכה.

נתחיל בקביעה שפני העיר הן כפני החברה ולהיפך. העיר מהווה הרקע והמצע לפעולות של היחידים המהווים את החברה ובתורה מתעצבת על ידי פעולותיהם. לכן העיר האוטופית צריכה לסייע בהגשמת החברה האוטופית כפי שאני תופס אותה.

בראש ובראשונה העיר מתאפיינת בריבוי הזדמנויות למפגש בין אנשים. ההזדמנויות האלו הן כוחה של העיר וסיבת המשיכה אליה. אנשים מגיעים לעיר בגלל אפשרויות הלימודים, התעסוקה, מציאת בני זוג, הפנאי והבילוי שבה. לכן העיר האוטופית צריכה למקסם את ההזדמנויות האלו ע״י עידוד קשרים בין תושביה וחברי קהילות שונות החיות בה. העיר האוטופית תעודד מפגשים במרחבים ציבוריים משותפים – מרחבים בהם המפגשים נעשים כמה שיותר על בסיס שיוויוני ופחות ככל האפשר כחלק מיחסי מוכר-לקוח.

העיר המודרנית מתקשה לספק חיי קהילה עשירים כפי שמתקיימים בצורות יישוב אחרות, אבל אין זו גזירת גורל. העיר האוטופית תקל על תושביה לגבש קהילות על בסיס שכונתי, תוך יצירת שכונות ותתי שכונות מוגדרות המאורגנות סביב מוסדות קהילתיים ומרחבים ציבוריים אינטימיים.

העיר האוטופית תהווה מצע לחלוקה שיוויונית ככל האפשר של העושר. היא תעשה זאת ע״י עידוד עסקים קטנים ברחוב; הבטחת מלאי נרחב של דיור ציבורי בר השגה; על ידי מניעת ספסור בנדל״ן והפיכתו למכשיר השקעה ספקולטיבי (בניגוד להשקעה מניבת תשואה קבועה שהיא כלי חשוב לאחזקת הון על ידי המעמד הבינוני); ועל ידי אספקת שירותים עירוניים נרחבים ובאיכות טובה, לרבות תחבורה ציבורית מעולה, שימתנו את ההשפעה של פערי הכנסה על איכות החיים של תושביה.

העיר האוטופית תעודד דרך חיים דמוקרטית, תוך לקיחת אחריות של התושבים על סביבתם ועל עיצוב המדינות העירונית ברמות השונות, תוך מתן מידה של אוטונומיות לשכונות ולתתי השכונות. אלו גם יחזקו את הפן הקהילתי בעיר.

העיר האוטופית תהיה מבוססת על ההבנה שאנחנו חיים בעולם סופי שמשאביו מוגבלים ולכן תתאפיין בחסכון במשאבים ובעיקר חסכון בקרקע, בחומרי גלם ובאנרגיה. לשם כך העיר האוטופית תהיה צפופה וקומפקטית; התנועה בה תתבסס בעיקרה על הליכה, רכיבה ותחבורה ציבורית; בנייניה יתוכננו תוך שימוש במעט חומרי גלם, כך שיוכלו להתמחזר בסיום תפקודם ותוך חסכון באנרגיה לבניה, לתאורה, לחימום ולקירור.

העיר האוטופית תאפשר לתושביה להגשים את עצמם, לחיות חיי משפחה וקהילה עשירים תוך צמצום השפעתם על אחרים ועל הסביבה. זהו לא חלום רחוק – זו יכולה להיות תכנית עבודה בהישג ידינו בעשורים הקרובים.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל בראש העמוד.

החיים בשיפוע – על עירוניות במדרונות

עברו כמעט חמש שנים מאז הפוסט האחרון שפרסמתי פה. עיון מהיר בלוח השנה מגלה שבאותו החודש נולד בני הבכור, ומאז, איך לומר – התקשיתי למצוא זמן פנוי ובעיקר נפש פנויה כדי לכתוב כאן. אבל, במהלך השנה האחרונה הזדמן לי לעסוק במסגרת עבודתי בנושא שחשוב לי מאוד – בניה במדרונות, והשבוע מאמר שכתבתי בנושא התפרסם סוף סוף בגיליון – המגזין לנושאי תכנון היוצא במסגרת המרכז לעיצוב אורבני בעיריית ירושלים.

בני אדם מעדיפים לחיות במישור. קל יותר לנוע בו, וזול ופשוט יותר לבנות בו. אבל לעיתים הם בוחרים או נאלצים לחיות בהר – מטעמי בטחון, עלות הקרקע או מטעמים אחרים. כך ירושלים התפתחה בהר כי הייתה כנראה פחות נגישה (או מעניינת) עבור מעצמות הסהר הפורה שנאבקו על שליטה במישור ובדרך הים ופחות התעניינו בשוכני ההרים. ומאז שחשיבותה הדתית והלאומית עלתה היא מהווה אבן שואבת לרבים, למרות האתגר הטופוגרפי.

אבל אם במאה השנים הראשונות אחרי היציאה מהחומות נבנו רוב השכונות החדשות על במת ההר המתאפיינת בשיפועים נוחים יחסית, בעשורים האחרונים מתוכננות ונבנות שכונות חדשות בעיר במדרונות בעלי שיפועים קשים מאוד. לכך השפעות דרמטיות על ההליכתיות בהן.

מתוך תובנה זו נולד מאמר זה המנסה להציע גישה שונה לתכנון שכונות במורדות. גישה המאפשרת לבנות שכונות צפופות אך לא דחוסות, קומפקטיות, הליכתיות וטובות לתושביהן.

ניתן לקרוא את המאמר כאן: החיים בשיפוע – על עירוניות במדרונות.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוטרק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.