כש-BRT יחבר מחדש את תל אביב ליפו

אני רוצה להודות לאמיר שלו שפרסם בבלוג המצויין שלו – הרוכב לאוטובוסים, רשימה קצרה שלי המציגה את פרוייקט הגמר שלי באדריכלות שהגשתי בשנת 2012. באופן קצת חריג, בפרוייקט הגמר שלי עסקתי בעיקר בנושא הכאוב של תחבורה ציבורית. נושא שמשפיע באופן מכריע על העיר אבל שמשום מה לא מקבל תשומת לב בהכשרת האדריכלים. להרחבה על הפרוייקט ניתן גם לקרוא את חוברת פרוייקט גמר כאן באתר (זהירות PDF).

 

איך נוריד את מחירי הדיור

בשבועות האחרונים נראה שהולכת ומחלחלת התובנה בקרב אנשי המקצוע ואנשי ציבור, מימין ומשמאל, כי את מחירי הדיור ניתן להוריד מבלי לבנות דירות חדשות (מעבר לדרוש בהתאם לגידול האוכלוסיה). בשבוע שעבר התבטא ברוח זו אופיר פינס, שר הפנים לשעבר. באותו היום פורסם כי משרד האוצר שוקל להעלות את המיסוי על נדל״ן – בקווים דומים למה שהצעתי כאן לפני מספר חודשים. והשבוע פרסם חוקר נוסף מאמר ברוח זו. התובנה הזאת מבוססת על ההבנה כי ניתן להסביר לפחות חלק מעליית מחירי הדיור בפער המיסוי בין הרווחים מנדל״ן לבין רווחי הון אחרים (למשל מהשקעה בבורסה) – פער שנפתח החל מכניסתה לתוקף של הרפורמה במיסוי של 2003.

אבל פערי המיסוי הם רק גורם אחד לעליית מחירי הדיור, שכן עליית המחירים החלה רק ב-2008, כחמש שנים לאחר שנפתחו לראשונה פערי מיסוי אלו. כפי שהראה ירון זליכה, הסיבה המרכזית לעליית מחירי הדיור היא הורדת הריבית התלולה בתגובה למשבר הכלכלי העולמי שפרץ בסופה של אותה השנה. ירידת הריבית גרמה למשקיעים, אבל בעיקר לבנקים, להפנות הון רב מענפי המשק היצרניים (אלו שמספקים מקומות עבודה ובאופן כללי תורמים לחברה האנושית) לענף הנדל"ן. הפניית הון זו התרגמה לעליית מחירים ללא שיפור משמעותי באיכות או בכמות של הדירות ששווקו בתקופה זו בארץ.

שבועיים לפני הבחירות התקיים כנס שארגנתי בנושא מחירי הדיור במסגרת החוג לשינוי מוניטרי במפלגת העבודה. בכנס השתתפו ח"כ שלי יחימוביץ', הפעיל החברתי אריה בן דוד והחוקר אמנון פורטוגלי. בכנס נחשפנו לקשר ההדוק בין המדיניות של בנק ישראל, האינטרסים של הבנקים למחיר הדיור. מסקנתי מהכנס ומשיחות שקיימתי אחריו הן כי בניגוד לטענה כי חסרות דירות בישראל, מחירי הדיור עולים דווקא בגלל עודף ביקוש ספקולטיבי. המפתח להורדת מחירי הדיור במהירות וביעילות טמון בהקטנת הביקוש המזיק הזה על ידי הגבלת סך האשראי החדש למשכנתאות שרשאים הבנקים להקצות לציבור.

מדוע עולים מחירי הדיור?
הדעה הרווחת בפי פוליטיקאים, עיתונאים, פקידים והציבור הרחב היא שמחירי הדיור עולים כיוון שאין מספיק דירות, ולכן כדי להוריד את מחירי הדיור יש לבנות דירות נוספות. ואכן רוב הרפורמות המוצעות שמות במרכז הבמה את האצת קצב הבניה של דירות חדשות. אבל האמת היא שלא חסרות דירות בישראל. מחסור בדירות הוא מצב שבו יש יותר משקי בית מדירות. אם זה היה המצב היינו רואים אזרחים מחוסרי דיור שגרים ברחובות וזוגות צעירים שגרים אצל ההורים. נכון שהתופעות האלה קיימות – ישנן כמה עשרות משפחות שגרות באוהלים ושישנם כמה אלפי זוגות צעירים שחיים אצל ההורים, אבל המספרים האלו בטלים בשישים (מבחינת מחירי הדירות בלבד, לא מבחינת הטרגדיה האנושית של חיים באוהל בגינה ציבורית). אם זאת הייתה הבעיה, די היה בתוספת של כמה אלפי דירות מעבר לקצב הבנייה הרגיל כדי לספק להן דיור.

אבל למעשה מחירי הדיור לא עולים בגלל מחסור בדירות אלא בגלל עודף ביקוש. בפוסט הקודם טענתי כי נדל״ן, בניגוד לרוב המוצרים האחרים, "נהנה" מביקוש לא רק כמוצר שימושי (המשמש לדיור) אלא גם כמוצר להשקעה. קצב הגידול באוכלוסיה וקצב הגידול ביחידות הדיור לא השתנו משמעותית בעשור האחרון, ולכן אין בכוחם להסביר את עליית המחירים. מה שכן השתנה דרמטית הוא הביקוש לנדל״ן למטרות השקעה. באותו הפוסט התמקדתי בסיבה אחת לביקוש הזה – פערי המיסוי בין אפיק ההשקעה בנדל"ן לבין אפיקי השקעה אחרים. אבל יש עוד סיבה משמעותית מאוד – הורדת ריבית בנק ישראל.

החל משנת 2008, אז שיעור ריבית בנק ישראל היה 4.25%, ירדה הריבית בשנים האחרונות עד לשפל היסטורי של 0.1% בלבד. ההורדה נעשתה בשל סיבות טובות ומוצדקות – היא מנעה את כניסתו של המשק הישראלי למשבר כלכלי עמוק, או לפחות מיתנה את תוצאותיו – אבל תוצאת הלוואי שלה הייתה הפיכת אפיקי השקעה רבים לבלתי משתלמים ולכן הזרימה כספים רבים לשוק הנדל״ן. כך כמות הכסף הכוללת במשק המופנה לנדל״ן גדלה, למרות שהצורך הממשי בדירות לא גדל וגם לא ההיצע. התוצאה הטבעית היא עליה תלולה במחירים. מחירי הנדל״ן העולים (והמשכנתאות הזולות, בעקבות הורדת הריבית) גרמו דווקא לזירוז רכישת דירות (לפני שהמחירים יעלו עוד יותר). לתופעה המסוכנת הזאת – עליית מחירים שמגדילה את הביקוש במקום להורידו קוראים סחרור אינפלציוני.

מי שמרוויח מעליית מחירי הנדל״ן הם משקיעים שמקווים למכור את הדירות במחיר גבוה ממה שקנו אותן, אבל גם הבנקים. מרבית הדירות בארץ נרכשות תוך שימוש במשכנתא שניתנת על ידי הבנקים. מתן משכנתא היא השקעה מאוד טובה מבחינת הבנק משתי סיבות – הראשונה היא כי מחירי הדיור יכולים לעלות עוד ועוד ולכן גם היקף המשכנתאות ואיתם רווחי הבנקים. השניה – משכנתא היא השקעה מאוד בטוחה בשביל הבנקים לעומת מתן הלוואה לעסק. אם עסק פושט רגל, בדר״כ לא ניתן להחזיר את ההלוואה והבנק מפסיד כסף. לעומת זאת, אם בעלי דירה לא מחזירים את המשכנתא, ניתן לעקל את הבית, למכור אותו ולהחזיר את עלות המשכנתא. הבנק בכל מקרה מרוויח. ואכן, בשנים האחרונות יותר ויותר אשראי בנקאי זורם למשכנתאות על חשבון אשראי לעסקים.

לכן מעליית מחירי הדיור הכלכלה הישראלית נפגעת פעמיים. פעם אחת כשמשקי הבית מקדישים יותר ויותר מהכנסתם למימון דירה ופחות ופחות על הוצאות אחרות ובפעם השנייה כשהבנקים מקצים יותר ויותר אשראי לנדל״ן ופחות לעסקים ובכך פוגעים בצמיחתם והתרחבותם.

כמובן שיש דרך פשוטה להוריד במהירות את מחירי הדיור – להעלות את הריבית. ריבית גבוהה תוריד את מחירי הדיור אבל גם תכניס את המשק למיתון עמוק, תשפיע לרעה על שער החליפין של השקל שירסק את הייצוא ויגדיל את האבטלה. כך שמחירי הדירות אמנם יהיו נמוכים, אבל אף אחד לא יוכל להרשות לעצמו לרכוש אחת.

הורדת מחירי הדיור
אמרנו שהורדת הריבית הייתה מוצדקת, אבל גרמה לתופעת לוואי. מה הייתה אותה תופעת לוואי מזיקה? הגדלת כמות הכסף המופנית לנדל״ן. אם נמצא דרך להקטין את כמות הכסף המופנית לנדל״ן בדרך אחרת, לא נצטרך להעלות את הריבית ולא נסבול מתופעת הלוואי של ריבית נמוכה. מסתבר שיש דרך כזו והיא אף יושמה בעבר במקומות שונים בעולם, לרבות יפן וישראל, אך הועלתה על המוקד בשנות השמונים עם עלייתה של התפיסה הכלכלית הנאו ליברלית לקדמת הבמה.

יש להגביל את כמות האשראי שהבנקים יכולים להקצות למשכנתאות חדשות. 

המפקחים על הבנקים, בישראל ובעולם, קובעים תקנות רבות שמטרתן להבטיח את יציבות המערכת הפיננסית ואת כספי המפקידים. חלק מהתקנות מגבילות את שיעור המשכנתא שיכול הבנק לתת כשיעור ממחיר הדירה. למשל עד לפני כמה שנים בנק בישראל יכל לתת משכנתא בשיעור של עד 70% מערך הדירה. היום השיעור הוא 60%. התקנות הוחמרו בעקבות עליית מחירי הדיור אך לא עצרו אותה. הסיבה לכך היא שהן לא הגבילו את סך כל הכסף שיכולים הבנקים להזרים לשוק הנדל"ן. מרבית משקי הבית שרכשו דירות השיגו את ההון העצמי הנוסף באמצעים אחרים (עזרה גדולה יותר מההורים על ידי לקיחת משכנתא שניה על בתיהם שלהם, הלוואות על חשבון הפנסיות של ההורים, שבירת חסכונות וכו'). הסיבה לכשלון החמרת התקנות היא שכוונתן כלל לא הייתה להוריד את המחירים, אלא רק להקטין את הסיכון לבנקים.

כדי להוריד את המחירים בנק ישראל צריך לקבוע סכום מקסימום של משכנתאות שהבנקים יכולים לתת בשנה. בשנת 2013 נתנו הבנקים משכנתאות חדשות בגובה כולל של כ-24 מיליארד שקלים. אם למשל יגביל בנק ישראל את הגובה הכולל ל-12 מיליארד, אז כדי למכור את אותו מספר דירות, על היזמים יהיה להוריד את מחירי הדיור בכמחצית.

לא מדובר במטה קסמים שיאפשר להוריד את מחירי הדיור באופן מיידי וללא הגבלה (הורדת סך המשכנתאות ב-90% לא תניב ירידת מחירי דיור בשיעור דומה). מחיר הדירה מורכב משני סוגי הוצאות – עלות הבנייה וערך הקרקע. עלות הבניה היא פחות או יותר קבועה (אפשר להורידה על ידי שיפורים טכנולוגיים וארגוניים ועל ידי הורדת מחירי חומרי הגלם, אבל זהו תהליך ארוך טווח), אך לעומת זאת, קרקע לא מייצרים ומחירה נקבע אך ורק לפי הביקוש לה (שיכול להיות בין כמעט אפס בלב הנגב ועד עשרות אלפי שקלים למטר במרכז תל אביב). בטווח המיידי הגבלת המשכנתאות תוכל להשפיע על מחירי הקרקע בלבד. בשל העובדה כי דירות שנמכרות היום יושבות על קרקע שנקנתה כבר במחירים גבוהים, לא יהיה ניתן ליישם את המגבלה בבת אחת, אבל יישום הדרגתי ומדוד יוכל להביא לצניחת מחירים מהירה בפרק זמן יחסית קצר.

ישנו חשש שבמקרה של ירידת מחירים, יזמים יחליטו להאט את קצב הבנייה של פרוייקטים חדשים ובכך ליצור, והפעם באמת, מחסור בדירות כדי למנוע את המשך ירידת המחירים. ניתן למנוע התפתחות זו באמצעות יישום שני צעדים  (שאת שניהם כדאי ליישם בכל מקרה) – הראשון הוא חיוב יזמים הקונים קרקע מרשות מקרקעי ישראל לבנות עליה תוך פרק זמן קצוב. במקרה של אי עמידה במגבלת הזמן תוחזר הקרקע למדינה. כך תימנע תופעת "הדגירה" על קרקעות; השניה הוא יוזמה ממשלתית לבניית דיור ציבורי שישלים כל בניה שלא תבוצע על ידי השוק הפרטי. יישום שני צעדים אלו יאפשר להבטיח כי כל שנה יבנו מספיק דירות במדינה כדי לענות לגידול באוכלוסיה.

יציבות הבנקים
לפי חודשיים פרסם בנק ישראל סקירה שקובעת שירידה משמעותית של מחירי הדיור היא האיום הגדול ביותר על יציבות הבנקים. אין ספק שכל ירידה במחירי הדיור תוביל לירידה בהיקף המשכנתאות ולכן לירידה ברווחי הבנקים, אבל יציבות הבנקים תיפגע רק אם מחירי הדיור יירדו כתוצאה של משבר פתאומי (התפוצצות בועת הנדל״ן). אם המחירים יירדו בצורה מדורגת (הוצאת אוויר הדרגתית מהבועה), לבנקים יהיה זמן להיערך ולספוג את הפגיעה.

קביעת הגבלה על סך כל המשכנתאות שניתן לתת בארץ היא צעד פשוט ומהיר  ליישום (אם מתעלמים מההתנגדות העזה שיגלו הבנקים לצעד זה) המטפל בסיבות השורש לעליות מחירי הדיור. הוא כמעט נטול סיבוכים בירוקרטיים ארוכים ותהיה לו השפעת לוואי חיובית של הפניית אשראי בנקאי להשקעות יוצרות מקומות עבודה.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.

תיירות כמרפא

בימים שבהם מדברים על תיירים שבאים לישראל לטיפולים רפואיים, אולי כדאי שנדבר גם על איך התיירות יכולה לסייע לנו לרפא אזורים בפריפריה.

לזרם גדול ויציב של תיירים יש חשיבות אסטרטגית לישראל. תיירות היא גם ענף ייצוא כלכלי רווחי, אבל גם המכשיר ההסברתי הטוב ביותר שעומד לרשותנו. תיירים שמבלים בארץ זרה מפתחים בדרך כלל מידה של הזדהות איתה ומפיצים את שמה בסביבתם. רובם יראו את אותה המדינה באור אחר לגמרי ממה שראו אותו לפני ביקורם ומידת התעניינותם בה תגבר. בישראל בה הניגוד בין תפיסתה בעיני העולם כאזור אלים ורווי מלחמות (בסקרים מסוימים ישראל נחשבת כסכנה הגדולה ביותר לשלום העולם – יותר מאיראן ויותר מצפון קוריאה), לבין המציאות הוא חד במיוחד, לשהייה של תיירים בישראל והכרתה יש חשיבות מיוחדת.

לישראל יש פוטנציאל תיירותי עצום – יש בה ריכוז גדול של נופים, ארכיאולוגיה, ואתרים דתיים, אשר חלקם מהווים מרכיב חשוב בהיסטוריה ובתרבות האנושית, והיא התברכה במזג אוויר מצויין למטיילים. ולמרות זאת, בישראל מבקרים בקושי 3.5 מיליון תיירים בשנה. (לעומת כ-85 מיליון בצרפת ו-11 מיליון במצרים). חלק מהפוטנציאל הלא ממומש ניתן להסבר מסיבות ביטחוניות-תדמיתיות וחלק בגלל המחיר הגבוה יחסית של התיור בישראל.

בבעיות הבטחון והתדמית השגויה של ישראל נתעסק אולי בהזדמנות אחרת, כך גם במחיר השהייה כאן. בינתיים נדבר על תיירות בפריפריה. רבים מהעסקים שפורחים באזור תיירותי הם עסקים קטנים ומקומיים (מדריכים, מלוניות, מסעדות ומקומות בילוי, חנויות מזכרות, מוזיאונים ואטרקציות אחרות). לכן לתיירות יש פוטנציאל גדול לצמצום פערים.

מצד אחד חלק גדול מהנופים, התרבות והארכיאולוגיה המהווים מוקדי משיכה פוטנציאליים לתיירים ממוקמים בפריפריה – שם גם המחירים נוטים להיות זולים יותר. מצד שני, הפריפריה משוועת למקורות תעסוקה – ועדיף כאלו שלא יכולים לברוח לסין. התיירות יכולה להוות מקור חשוב להכנסה כלכלית לפריפריה אבל גם סיבה לגאווה מקומית. כשתיירים מחו״ל טורחים להגיע לעיר מגורייך, לבלות בה כמה ימים ולהוציא בה כסף, יש בכך משום מתן תחושת חשיבות והכרה שכה חיוניים לחלקים נרחבים בפריפריה.

אבל חלקים נרחבים בפריפריה לא ערוכים לארח תיירים בנוחות, בטח לא כאלה שאינם מצויידים ברכב שכור ולא מטיילים כחלק מקבוצה מאורגנת. שטיילתי עם אישתי לפני כשנה במזרח אסיה, מצאנו את עצמנו שוב ושוב מטיילים מעיירה שכוחת אל אחת לאחרת. לא היינו מתרחקים מהערים הגדולות אם אותם המקומות לא היו ניחנים במספר גורמי משיכה החיוניים לכל תייר, בטח תיירים צעירים ולא מבוססים כלכלית. מקומות שלא סיפקו את צרכינו עזבנו מוקדם משתכננו, ולאחרים לא טרחנו להגיע, בדיוק מסיבה זו.

אם אנחנו רוצים שיותר תיירים יבקרו לא רק בירושלים ותל אביב (וגם לא רק באילת, ים המלח ונצרת), עלינו להבין מהם אותם גורמי משיכה.

בספרו רובים, חיידקים ופלדה (לכו לקרוא – ספר מדהים) שואל ג׳ראד דיאמונד מדוע בכל ההיסטוריה האנושית נוצרו ציוויליזציות רק בחמישה או שישה מקומות נפרדים ברחבי העולם. הרי האנושות הצליחה כבר לפני אלפי שנים להתיישב בכמעט כל פינה בכדור הארץ בהצלחה יחסית. מה היה מיוחד באותם המקומות המבודדים בהם התפתחה ציוויליזציה עצמאית? דיאמונד נותן תשובה מפתיעה שעשויה ללמד אותנו קצת על הסיבות להצלחה ולכישלון של תיירות בפריפריה.

התנאי ליצירת ציוויליזציה הוא המעבר מאורח חיים של ציידים-לקטים לחברה חקלאית. על פי דיאמונד כדי עבור לאורח חיים חקלאי לא היה די ביכולת לגדל גידול זה או אחר, אלא יש לגדל במקביל משפחה של גידולים שיכולים לספק את צרכי האדם וכן לביית בעלי חיים. מכיוון שרק במקומות בודדים בעולם שררו באופן טבעי התנאים המתאימים לגידול מספר גידולים ומספר בע"ח, רק באותם מקומות הצליחה להתפתח ציוויליזציה עצמאית. בהמשך אותן ציוויליזיות התפשטו ואכלסו את מרבית שטחי היבשה, אבל זה כבר סיפור אחר.

כך גם בתיירות – מקום יהווה מוקד משיכה תיירותי רק אם ביכולתו לספק מספר צרכים של תייר טיפוסי. אם יספק פחות, או שלא יזכה למבקרים רבים, או שאותם מבקרים ישהו בעיר אחרת ויגיעו לאותו האזור רק במסגרת טיולי יום. נראה כי רשויות המדינה רואות רק שני סוגי תיירים בעיני רוחן – אלו שמגיעים במסגרת טיול מאורגן ואלו ששוכרים רכב למשך רוב שהותם. הן כמובן מפספסות – הפוטנציאל הגדול ביותר של תיירים הוא דווקא מקרב המטיילים העצמאיים שאין ביכולתם או ברצונם לשכור רכב.

תייר הייחוס שישראל צריכה להציב בפניה הוא תייר עצמאי המעוניין לחוות כמה שיותר מארץ היעד בעלות הנמוכה ביותר – תרמילאים, משפחות צעירות וכדומה. הצרכים החיוניים שיגרמו לתייר לשקול לבקר במקום ולשהות בו מספר ימים הם: גורמי משיכה, בילוי, לינה, נגישות, ומידע.

גורמי משיכה
גורמי המשיכה הם מושא ההתעניינות של התייר. מקומות מעטים בלבד יכולים להסתמך על גורמי משיכה מלאכותיים (כדוגמת בתי הקזינו בלאס וגאס או הפיתוח חסר הפרופורציה בדובאי). רוב התיירים יוותרו על פארקי שעשועים, ואף אחד לא ישקול ללון בקרית שמונה או סביבתה כדי לבקר במוזיאון אוסישקין. גורמי המשיכה עליהם יש להסתמך הם המאפיינים הטבעיים של האזור – הטבע, ההיסטוריה או החשיבות הדתית שלו. לנסיעה של תייר לאזור המרוחק מיעד תיירותי ראשי יש עלויות במונחי כסף, זמן ואי נוחות, לכן ככל שאזור ניחן במגוון רחב יותר של גורמי משיכה נגישים, כך רבים הסיכויים שיבחר לבקר בו. מסלולי טיול בטבע, אתרים ארכאולוגיים, אתרים דתיים, ערים עתיקות או תופעות טבע מיוחדות – כל אלו צריכים להיות נגישים לתייר בצורה נוחה הן בשלב המחקר המקדים והן במהלך הטיול, באמצעות מידע מפורט בשפות רבות, הדרכה אישית בבתי המלון ובלשכות התיירות המקומיות.

לינה

המקום צריך להציע אפשרויות לינה בטווח המחירים והסגנון המתאימים לתייר. יש להבדיל בין תיירות נופש לתיירות לצרכי טיול. מי שמגיע למקום כדי לטייל באתרים, טבעיים ומעשה ידי אדם שיש לו להציע, לא זקוק לפינוקים. אין צורך במלונות 5 כוכבים נוצצים ולא בבריכות. מספיק שיהיה מגוון של מקומות לינה צנועים, קטנים, מינימליים וזולים ככל הניתן. מקומות כאלה הם גם עסקים קטנים המחוברים היטב לקהילה המקומית ותורמים לה ולא רשתות בתי מלון שהרווחים שהם מייצרים זורמים למעטים במדינה ומחוצה לה.

נגישות
נגישות היא אחת הבעיות העיקריות העומדות בפני תיירים בארץ. יעד התיור צריך להיות נגיש בשלושה מובנים – ההגעה אליו מהערים הגדולות במדינה ומהאזורים הסמוכים באמצעות תחבורה ציבורית צריכה להיות פשוטה וישירה ככל הניתן. המידע על התחבורה צריך להיות נגיש באנגלית ובשפות נוספות באינטרט, באפליקציות, ובתחנות המוצא ובתחנות היעד באופן הברור והמפורט ביותר. מסיבה זו יש להתמקד בפיתוח התיירות בערים ובעיירות ולא בקיבוצים, מושבים ויישובים קטנים אחרים. צימרים נגישים רק לתייר המקומי או הזר המצוייד ברכב.

בתוך העיר מקומות הלינה צריכים להיות קרובים ככל הניתן לתחנה המרכזית כדי שיהיה ניתן להגיע ממנה אליהם בהליכה קצרה עם ציוד. גם האטרקציות המיוחדות לאזור צריכות להיות נגישות מתוך העיר באמצעות הליכה או נסיעה פשוטה בתחבורה ציבורית.

בילוי ופנאי
אין דבר משמעמם יותר לתייר מאשר לחזור לבית המלון לאחר יום תיור ולהיות כלוא בו מחוסר חלופה אחרת. עיירה המעוניינת בתעשיית תיירות צריכה לספק מקומות בילוי, בתשלום ושלא בתשלום שיאפשרו להעביר את שעות הערב ואת השעות "המתות" שלאחר ההגעה לעיר ולפני עזיבתה. אלו צריכים לכלול מסעדות, מועדונים, שוק ומקומות שנעים לתייר לטייל בהם בעיר כמו טיילות, מצפים, פארקים ומבנים היסטוריים מיוחדים.

מידע
כפן משלים לגורמי המשיכה, ולא כגורם משיכה העומד בפני עצמו, מוזיאון אזורי הסוקר את ההיסטוריה של האזור ואת אתריו, יכול להיות תוספת חשובה, אבל לא הכרחית כדי לשפר ולהעמיק את חווית הביקור באזור.

קחו תייר שאחרי שבילה בתל אביב וירושלים בילה מספר לילות בנצרת. במצב היום זהו יהיה בוודאי יעדו האחרון בארץ, אבל האם לא יהיה זה נפלא אם אחרי הביקור נצרת יבלה יומיים בבית שאן, בטבריה, בצפת, או קצרין, או בכמה מהן?

כמעט כל פינה בישראל משופעת בגורמי משיכה קיימים ואפשריים. מה שנחוץ כדי לממש את הפוטנציאל הזה הוא אינטגרציה וניהול נכון של משאבי התיירות בכל אזור. הקמת לשכות תיירות אזוריות תאפשר לתאם את כל הגורמים באזור במגזר הציבורי והפרטי, כדי לספק את צורכי התייר ובכך ולהגדיל משמעותית את מספר המבקרים.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא שתפו והירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.

למה כל כך יקר לגור פה?

בועת הנדל"ן. יוקר הדיור. מחירי השכירות. במידה רבה יצאנו למחאה החברתית בקיץ 2011 בגלל מחירי הדיור בישראל שעלו בכ-90% מאז 2008. הסיבות והגורמים לעליית מחירי הדיור הם נושא לוויכוח ומחלוקת בין כלכלנים, מומחים ופוליטיקאים. כך גם הפתרונות המוצעים. בפוסט הזה אנסה להציג הסברים קצת שונים לעלייה הגבוהה במחירי הדיור ולכן אציע גם פתרונות שונים.

שוק הנדל"ן הוא שוק מורכב שכוחות הביקוש וההיצע הקלאסיים לא פועלים בו כפי שהם אמורים לפעול בשוק תחרותי משוכלל. עם זאת, עדיין השיח הנפוץ בתחום משתמש במסגרת המושגית של ביקוש והיצע. שני מושגים אלו מחלקים את הפתרונות המוצעים לשתי קטגוריות נפרדות.

אלו אומרים שהבעיה היא בהיצע – אין מספיק דירות ולכן המחירים עולים. לכן התשובה לעליית המחירים היא בניית דירות נוספות. זו למשל העמדה המסורתית של בנק ישראל. ואילו אלו אומרים כי הבעיה היא בביקוש – יותר מדי אנשים רוצים לקנות דירות ולכן המחירים עולים. כדי להוריד את מחירי הדיור לרמה שפויה, יש להפחית את המוטיבציה לרכישת דירות. זו למשל דעתו של החשב הכללי לשעבר, פרופ' ירון זליכה, שטוען שצריך להעלות את ריבית בנק ישראל כך שיהיה קשה יותר ומשתלם פחות לקנות דירות להשקעה. בשני הצדדים יש אמת, אבל שניהם גם לא רואים את התמונה המלאה.

לא ניתן להבין את תופעת עליית מחירי הדיור ללא הבנת המושג ספקולציה. ספקולציה, מלשון speculate – 'לשער', היא פעולה של קניית מוצר עכשיו מתוך השערה שבעתיד נוכל למכור אתו במחיר יקר יותר. רוב הזמן רובנו קונים מוצרים כדי להשתמש בהם. אני קונה מזון כדי לאכול, מכונית כדי לנסוע בה ומכונת כביסה כדי לכבס את בגדיי. אבל לפעמים אנחנו קונים מוצר לא כדי להשתמש בו, אלא כי אנחנו משערים שבעתיד נוכל למכור אותו במחיר גבוה ממחירו היום, כך שאם נקנה אותו היום כשמחירו נמוך (נמוך יחסית לעתיד), נוכל להרוויח כסף קל ללא מאמץ.

חשוב להבהיר שספקולציה שונה מהשקעה יצרנית. כשאני קונה עכשיו מכונית מתוך כוונה להיות נהג מונית, אני משקיע היום במוצר יקר כי אני משער שהוא יניב לי הכנסה סדירה במשך שנים שתחזיר את ההשקעה ותשאיר לי רווח. זאת השקעה. הספקולנט לא מתעניין בהכנסה שיניב לו המוצר אלא רק במחירו העתידי של המוצר.[1]

הספוקלנט לא קונה את המוצר בשביל להשתמש בו (בשפה כלכלנית, הוא לא מתעניין בערך השימוש שלו). והוא גם לא קונה אותו כחומר גלם בייצורו של מוצר אחר שאותו ימכור – כל מטרתו היא לקנות בזול כדי למכור ביוקר. למעשה הוא מבצע פעולת תיווך בין מי שייצר את המוצר, או החזיק בו לפניו, לבין מי שיקנה את המוצר וישתמש בו. הוא גובה את תוספת הערך שהצטברה במוצר בזמן שעבר, ללא שעשה כל פעולה ממשית כדי להגדיל את הערך הזה. ייתכן כמובן שגם הבעלים הקודמים וגם הבעלים העתידיים של המוצר יקנו אותו לצרכי ספקולציה, וכך יוסיפו שרשרת מתווכים בין היצרן המקורי לבין מי שיפיק ערך שימוש אמיתי מהמוצר.

ספקולציה, פירמידות ובועות מתפוצצות

לסיכום – בשביל הספקולנט, המוצר המבוקש אינו נועד לשם סיפוק צורך, אלא כדי להעביר ערך (כסף) מכיס פלוני לכיסו שלו. אבל לא כל מוצר יכול לשמש למטרות ספקולציה. נסו למשל לקנות קילו עגבניות כשמחירו זול ולמכור אותו חמש שנים אח"כ כשהמחיר יעלה. יש לי הרגשה שלא תצליחו. כדי שמוצר יוכל לשמש כספקולציה, הוא צריך להיות בעל אורך חיים ארוך. כך למשל, ניירות ערך – מניות, אגרות חוב וכו'. לניירות ערך אין תאריך תפוגה (בדר"כ) ואין להם בלאי. מניה קיימת ובעלת משמעות כל עוד החברה שהנפיקה אותו קיימת.

ניירות ערך הם כלים מצויינים לספקולציה, וכך גם נדל"ן. אבל לא רק. הבועה הראשונה בהיסטוריה המודרנית ידועה בשם שגעון הצבעונים. בשיאה בראשית המאה ה-17 בהולנד, פקעות צבעונים נסחרו במחיר גבוה מזהב. לא בגלל שלהולנדים הייתה חיבה מיוחדת לצבעונים, אלא כי כל מי שקנה פקעת ידע שבעוד כמה חודשים יימצא מי שיסכים לקנות אותה במחיר גבוה יותר. וכך צומחת וצומחת הבועה, לפעמים במשך כמה שנים עד שלא נמצאים יותר אנשים שמאמינים שהם יצליחו למכור את הפקעת, או המניה, או הדירה במחיר גבוה יותר. מהר מאוד ההיצע עולה על הביקוש והבועה מתפוצצת. מרגע שמחירי המוצר בירידה, לספקולנטים אין עוד סיבה להחזיק בו והם ממהרים להיפטר ממנו כדי להקטין הפסדים.

זה מזכיר לי את הבדיחה הידועה על הבונבוניירה שעוברת ממשלוח מנות למשלוח מנות מבלי להיפתח. בשלב מסויים הבונבוניירה מתקלקלת וכך לא יכולה לספק ערך שימוש למקבליה (שוקולד טעים), אבל כל עוד אף אחד לא פותח אותה, היא עדיין יכולה לתפקד בתור מתנה שעוברת מיד ליד. ברגע שמישהו מחליט לפתוח את הבונבוניירה ומגלה שהיא מקולקלת, הוא כבר לא יכול להעביר אותה הלאה.

המסקנה שחשוב לקחת מתופעת הבועה היא שלפעמים מוצרים נסחרים לא לפי הערך שהם מספקים לאנשים (ערך השימוש שלהם), אלא לפי ערך השוק העתידי הצפוי להם.

מי נותן לקרקע ערך?

ומכאן אנחנו חוזרים לנדל"ן. יש שתי סיבות עיקריות לעלייה של מחיר נדל"ן. סיבה אחת שלה אני קורא לגיטמית היא עלייה בערך השימוש של הנדל"ן. השנייה, שלה אני קורא לא לגיטמית היא תוצאה של ספקולציה. סיבות לגיטמיות לעליית ערך הקרקע הן למשל סלילת כביש חדש (או מסילת רכבת) שמשפרים נגישות למיקום מסוים ובכך הופכים אותו לאטרקטיבי יותר. שינוי ייעוד קרקע מחקלאית לקרקע למגורים גם היא משפיעה על ערך השימוש שלה. אם קודם היה ניתן רק לגדל בה חיטה, עכשיו ניתן לבנות עליה בניינים ולשכן בה משפחות רבות. אם הוגדלו אחוזי הבנייה על הקרקע, כך שעכשיו ניתן לבנות עליה במקום 10 דירות, 20, אזי ערך השימוש של הקרקע הוכפל – פי שניים יותר אנשים יוכלו להשתמש בקרקע כדי להתגורר עליה. המשותף לכל הסיבות האלו לעליית ערך הקרקע הן שהן תלויות בהחלטת המדינה. רק המדינה קובעת מה מותר לבנות איפה וכמה. רק המדינה קובעת לאן יגיעו כבישים, מסילות ברזל ונתיבי תחבורה אחרים. ברצותה המדינה תוכל לגרום לקרקע להיות בשווי אפס, וברצותה תוכל לגרום לה להיות יקרה מאוד.

כלכלן אמריקאי בשם הנרי ג'ורג שם לב לתופעה הזאת והגיע למסקנה כי כל עלייה בערך הקרקע נובעת מפעולות המדינה, ולכן למדינה יש זכות על הערך הזה. הוא קבע כי לכל אדם זכות בלתי ניתנת לעירעור על הדברים שיצר, אך הדברים שבטבע (קרקע, משאבי טבע וכו') הם רכוש משותף. האידיאל, אומר הנרי ג'ורג, הוא כי הבעלות על כל הקרקעות תהיה בידי המדינה, אבל הוא מבין שהדבר יגרום ליותר מדי זעזועים ולכן מציע במקום זאת מס ערך קרקע. מס בשיעור של 100% על כל עליית ערך הקרקע, שכזכור נובעת באופן בלעדי מהחלטות ממשלה. לדעתו מס זה צודק יותר מכל מס אחר והוא יוכל להחליף את כל המיסים המוכרים כיום. (ניתן להרחיב על משנתו כאן וכאן)

הנרי ג'ורג פעל בארה"ב של המאה ה-19. מדינה בה רוב הקרקע נמצאת בבעלות פרטית ובתקופה בה המסים על נדל"ן היו נמוכים. המצב היום בישראל דומה יותר להמלצות שלו, אבל עדיין רחוק מהן מרחק משמעותי. בישראל 93% מהקרקעות הן בבעלות המדינה, ולכן חלק ניכר מההכנסות ממכירת קרקע בישראל זורמות למדינה; כשיזם מקבל הקלות (לדוגמא, תוספת קומות לבניין שהוא מתכנן לבנות), הוא משלם על כך היטל השבחה בשיעור של 50%; על מכירת דירות יקרות מוטל מס שבח (לא לבלבל עם היטל השבחה) שלוקח חלק מעליית ערך הנכס מאז נקנה; עם זאת, ישנו פטור ממס על מרבית חוזי השכירות.

המשמעות היא שחלק מסוים מרווחי הנדל"ן מגיעים למדינה וזה עשוי להישמע הגיוני והוגן – הרווחים מתחלקים בין המדינה שאפשרה לקרקע לקבל ערך לבין בעל הנכס. אבל אם נחזור שתי פסקאות אחורה, אנחנו מבינים שבתאוריה, כל הרווח היה אמור להיות מועבר למדינה (ומשם להגיע לידי האזרחים, ע"י שירותים משופרים, או שיעורי מס נמוכים יותר).

לפוצץ את הבועה

הסיבה השנייה לעליית מחירי דירות היא ספקולציה. התנפחות בועה. המאפיין של בועה הוא התנתקות מהעולם הריאלי. אמרנו שאנשים קונים נכס למטרות ספקולציה לא בגלל שהם רוצים להשתמש בו אלא כדי למכור אותו אח"כ ביוקר. לכן, לא ממש משנה כמה הוא עלה, אלא כמה המחירים עוד יעלו. לכן, גם אם מחיר הדירה הכפיל את עצמו, מבחינת הספקולנט אין בעיה בכך, כל עוד יש לו סיבה להאמין שהמחיר יעלה עוד בעתיד. בואו נחזור לנתון מתחילת הפוסט – מחירי הדיור עלו ב-90% ב-7 השנים האחרונות. אין לכך סיבה אמיתית הנעוצה במציאות שלנו. מחירי חומרי הבנייה ושכר עובדי הבניין עלו באותה תקופה רק ב-16%. לא הגיעה לכאן עלייה המונית שהגדילה מאוד את הביקוש למגורים, וגם לא קרה אסון טבע או מעשה ידי אדם שהחריב דירות מגורים קיימות. קצב הבנייה לא פחת (להיפך, הוא נמצא בעלייה). גם השכר הריאלי בישראל לא עלה. אין שום סיבה ריאלית לעליית מחירי הדיור. המסקנה –  יש לנו עסק עם בועה.

למה דווקא עכשיו? לד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי של משרד האוצר, יש תשובה טובה – הטלת מיסים על ההון. ציינו שדירה היא בעצם השקעה. מי שמשקיע כסף צריך לבחור בין כמה אלטרנטיבות: להשקיע בניירות ערך, לשים את הכסף בבנק ולקבל עליו ריבית או להשקיע בנדל"ן. החל משנת 2003 הוטלו מיסים על רווחי הון מניירות ערך. היה זה מעשה של צדק חברתי. עד אז מסים הוטלו בעיקר על עבודה. רווחי ההון שרובם הגדול זורמים לעשירון העליון (ובתוכו, הרוב זורם למאיון העליון) לא היו ממוסים כלל. אבל שמיסים אלו הוטלו, אף אחד לא חשב על שוק הנדל"ן. כתוצאה מהטלת המס, היה פחות משתלם להשקיע במניות ונהיה משתלם יותר להשקיע בנדל"ן. בהדרגה העבירו רבים את השקעתם לתחום זה ובכך העלו את הביקוש. אם נוסיף לזה את ירידת הריבית המתמשכת החל מ-2008, כתוצאה מהמשבר הכלכלי העולמי (מה שהפך את ההשקעה בפקדונות ללא משתלמת), נבין למה הכסף זורם לנדל"ן.

עכשיו אפשר להבין למה שראל התפטר בזעם כשלפיד הציג את יוזמת מע"מ אפס. במבט ראשון היוזמה שלו נשמעת טוב – נוריד מיסים על דירות וככה הם תהיינה יותר זולות. אבל לכל מי שמסתכל על הנתונים ברור שאין הרבה קשר בין עלות בניית דירה (כולל המיסים המוטלים עליה) לבין מחירה בפועל. גרוע מכך, אם חוק מע"מ אפס יחוקק, יהיה עוד יותר משתלם להשקיע בנדל"ן כיוון שפער המיסוי בין נדל"ן למניות יגדל עוד יותר לטובת הנדל"ן. ייתכן שהזוגות הראשונים שיהיו זכאים להטבה, יצליחו לקנות דירות קצת יותר זולות מאשר אם לא הייתה ההטבה, אך מהר מאוד, הביקוש הנוסף יקפיץ את מחירי הדיור עוד יותר. אם עוד לא השתכנעתם, הקדישו קצת זמן לקריאת הניתוח המלא של שראל.

שראל מציע להעלות את המסים על נדל"ן ובך לצמצם את פער כדאיות ההשקעה בינו לבין מניות. כך יצאו מהשוק מרבית הספקולנטים, ודירות יהפכו שוב להיות מוצר שקונים כדי לגור בו ולא כדי להרוויח ממנו. כתוצאה המחירים יירדו.

והנה, איזה פלא: מסתבר שאותו הצעד- הטלת מס על נדל"ן יועיל גם לצמצום הספקולציה והבועות בשוק הנדל"ן וגם יחזיר למדינה ערך שהיא יצרה ושכיום זורם ברובו לבעלי הקרקע שלא עשו כלום כדי להשביחה. עכשיו רק צריך למצוא פוליטיקאי מתאבד שיסכים להסביר לציבור שכדי שיוכל לקנות דירה, צריך להעלות מיסים על דירות. בהצלחה.


 

הערה:
כידוע לרבים מהקוראים, אני אדריכל ויש לי הרבה מה להגיד על השפעות התכנון בישראל על מחירי הדיור, אבל נשמור את התובנות הללו לפוסט נפרד.

[1] אני מפשט, לפעמים אדם פועל ממניעים כפולים – גם להרוויח הכנסה (השקעה) וגם למכור את המוצר המקורי ברווח (ספקולציה), אבל כרגע אני מעוניין להפריד לגמרי בין השניים לצורך הדיון.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא הירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.

הטבות מס – רובין הוד הפוך

ביום ראשון האחרון קיימה הממשלה את הטקס השנתי של אישור רשימת היישובים אשר תושביהם זכאים להנחה ממס הכנסה. יישובים אלו נהנים מהטבת מס מסיבות של ריחוק, סיכון בטחוני או מצב חברתי-כלכלי בעייתי. לא, אני לא מתכוון להתייחס להכללתם של עשרות מאחזים בלתי חוקיים ברשימת היישובים (מגוחך כמה המפלגה שמדברת על פוליטיקה חדשה, עושה בכשרון רב את הפוליטיקה הכי ישנה שיש) ולא על השערורייה לכאורה של הכפלת מספר היישובים הנכללים ברשימה אך ללא תוספת תקציב למימוש ההטבות. בפוסט הזה אני רוצה להתייחס לחוסר ההגיון המובנה במתן פטורים ממס.

כל הפטורים ממס (למעט אלו המיועדים לסייע לטייקונים ושאר חברים) מונהגים מתוך כוונה טובה לסייע לקבוצה מוגדרת כדי לפצותה על חסרון או בעיה ממנה היא סובלת. הבעיה היא שפטור ממס, כל פטור ממס, מסייע למי שאינו זקוק לסיוע, לא מסייע למי שכן זקוק לסיוע, וסופו שמגיע לקבוצה הרבה יותר גדולה מקהל היעד המקורי.

כדי להבין את חשיבות הנושא, די לציין שהערכת עלות הטבות המס (מיסים ישירים בלבד) לשנת 2013 עומדת על 36 מיליארד ש״ח, בעוד שהכנסות המדינה ממס הכנסה מוערכות בכ-94 מיליארד ש״ח. כלומר, היקף הטבות המס מגיע ליותר משליש מסך כל הגבייה.

הטבות מס – הכניסה לעשירים בלבד

למעלה מחצית העובדים (!) במשק אינם מגיעים כלל לסף המס. כלומר מלכתחילה אין להם יכולת ליהנות מהטבות במס הכנסה. מיותר לציין שאלה העובדים העניים ביותר. גם בקרב המחצית שכן משלמת מס הכנסה, נהנים מהטבות בעיקר המבוססים יותר. מדוע? מערכת המס היא פרוגרסיבית במהותה ולכן כל הטבה מס היא רגרסיבית. ובתרגום לעברית – מערכת המס בנויה כך שככל שהכנסתך גבוהה יותר, שיעור המס (כלומר החלק היחסי מההכנסה) גבוה יותר. לכן, התוצאה הטבעית של כל הנחה במס היא מתן הטבה בערך גבוה יותר ככל שאתה מרוויח יותר.

נדמה לי שהדרך הכי טובה להראות זאת היא באמצעות דוגמא פשוטה. עיוורים זכאים לפטור מלא ממס הכנסה. הלך המחשבה שהוליד את ההטבה הזאת גורס שלעיוורים קשה בחיים וקשה להם להתפרנס ולכן המעט שהממשלה יכולה לעשות כדי לעזור להם הוא לוותר להם על תשלומי המס. נביט על עיוורים ברמות הכנסה שונות, נחשב כמה מס הכנסה הם היו צפויים לשלם ומה שווי ההטבה כאחוז משכרם.

שכר ברוטו       מס הכנסה        שיעור המס מהשכר

4,500 ש"ח       0 ש"ח             0%

10,000 ש"ח     767 ש"ח         7.6%

15,000 ש"ח      1,917 ש"ח     12.7%

20,000 ש"ח      3,467 ש"ח     17.3%

40,000 ש"ח      10,267 ש"ח   25.6%

ניתן לראות בבירור כי ככל שאתה מרוויח יותר אתה מקבל הטבה גבוהה יותר מהמדינה, לא רק בסכום מוחלט אלא כחלק היחסי מההכנסה שלך. אם אתה עיוור עני, אתה תקבל מהמדינה אפס שקלים. אם אתה מרוויח משכורת מעט מעל הממוצע, תקבל הטבה מכובדת של כמה מאות שקלים מהמדינה, אבל רק כמה אחוזים בודדים ממשכורתך. אם לעומת זאת, למרות נכותך הסתדרת בחיים ואתה מרוויח משכורת של 40,000 ש״ח בחודש, המדינה תצ׳פר אותך ביותר מעשרת אלפים שקלים השווים לכרבע מהכנסתך. יוצא שדווקא מי שאינו זקוק לעזרה, מקבל אותה ומי שזקוק לה לא מקבל אותה.

עדיף היה אם המדינה הייתה לוקחת את כל הכסף שהיא מפסידה בגלל הטבת המס הזו ומשתמשת בו כדי לסבסד ספריית עיוורים, סבסוד אביזרים שונים והכנסת טיפולים לעיוורים לסל הבריאות.

גם אני רוצה! (וגם אני! ואני!)

מרגע שהנהגנו הטבת מס כלשהי כדי לעזור לקבוצה כלשהי או לעודד מטרה מסוימת, כמעט מייד תבוא דרישה מצד קבוצות נוספות להיכלל ברשימת מקבלי ההטבה. ניתן לראות זאת ברשימת היישובים שתושביהם זכאים להטבות מס. כל שנה עוד ועוד יישובים מבקשים להיכלל ברשימה הזאת. ניתן לראות זאת גם בכל הנוגע למע״מ – כמעט על בסיס קבוע מושמעות דרישות לאפשר פטור ממע״מ על תרופות ומוצרי מזון בסיסיים. אם הצעות אלו תאושרנה, מייד יגיעו הסופרים וידרשו פטור ממע״מ גם על ספרים, שכן ״אם אין תורה אין קמח״ ואחריהם בעלי העיתונים ואז גם יצרני הבגדים (׳לא ניתן לאיש לקפוא מקור׳, הם יאמרו) וכן הלאה.

בעבר הציע דודו טופז לפטור ממס מורים ורופאים (הצעה מגוחכת כשלעצמה כי רוב המורים והרופאים ממילא מועסקים ע״י המדינה והיא יכולה להעלות את שכרם אם היא רוצה בכך). אם הצעתו הייתה מיושמת, מייד הייתה עולה השאלה מיהו מורה? האם מורי דרך הם מורים? האם מדריכים בתנועות נוער? מה לגביי מורים מחליפים? ואחות בית הספר? מתרגלים באוניברסיטה? בקיצור – מגזר המורים הנהנה מההטבה היה מתנפח בהתמדה עד כי עלות ההטבה הייתה מרקיעה שחקים, והמטרה – עידוד אנשים לפנות למקצוע ההוראה הייתה מתפספסת.

במקרים מסוימים מגיעים כך לאבסורד שבו עלות ההטבה במס גבוהה מכלל המס שנגבה בפועל. כך קרה למשל עם מס המעסיקים שבמקור הושת על כלל המעסיקים, אבל במהלך שנות שמונים והתשעים קיבלו ממנו פטור עוד ועוד מגזרים וחברות עד שבתחילת שנות ה-2000 רק מלכ"רים עוד שילמו אותו, כך שהסכום הנגבה מדי שנה היה קטן בהרבה מעלות הטבת המס.

פטורים ממס הם לא יעילים. הם מסייעים בעיקר למי שאינו זקוק להם (כיוון שהוא נהנה מהכנסה גבוהה) ולא מסייעים למי שכן זקוק להם (שכן הוא סובל מהכנסה נמוכה). יתרה מכך, הם מועדים להרחבה עוד ועוד עד כי הם מאבדים ממטרתם המקורית. הדברים הללו ידועים לכל כלכלן מתחיל ובטח ובטח לאנשי משרד האוצר, אם כך מדוע שיטת הפטורים עודנה חיה ומשגשגת? אין ספק שמשרד האוצר היה שמח לבטל את מרבית הפטורים. יש להם אפילו שם לזה – הגדלת בסיס המס. הבעיה היא שבפנטזיות של נערי האוצר, ביטול הפטורים נועד כדי להוריד את שיעורי המס לשאר האוכלוסיה. כלומר, אוכלוסיות היעד שהטבות המס ניתנו להם מלכתחילה, רק תפסדנה מהמהלך. הדרך היחידה לשכנע את אוכלוסיות היעד שביטול ההטבות טוב להם, הוא אם מלוא עלות ההטבה תשמש כדי לסייע להם באופן ישיר, על ידי סיבסוד שירותים ומוצרים (בהתאם להטבת המס המבוטלת והצרכים של קהל היעד שלה). את זה האוצר לא רוצה. האוצר אוהב תקציב קטן וגביית מיסים נמוכה – זה נראה טוב בסטטיסטיקות שלו.

אם למשל תבוטל הטבת המס לעיוורים ונכים ועלותה (250 מיליון ש״ח) תשמש כדי לסבסד כיסאות גלגלים, אביזרי ראייה, הכשרה מקצועית וכו׳, אין ספק שמרבית העיוורים והנכים ירוויחו מהשינוי, אך במקביל יירשם בספרי התקציב גידול הן בהוצאה והן בגביית המיסים – ואת זה האוצר לא אוהב. באותו האופן, ביטול הטבות המס לפריפריה, המועילות בעיקר לתושבי עומר, להבים, כפר ורדים ושאר יישובי איכות חיים מבוססים, והעברת עלותן (כ-1.3 מיליארד ש״ח) להשקעה בתשתיות וחינוך בדימונה, שדרות, מעלות וסחנין תועיל הרבה יותר לפריפריה מאשר המשך המצב הקיים..

אבל ישנה עוד סיבה למה הטבות מס הן אמצעי מדיניות כל כך נפוץ. לפקידי הממשל, מחוקקים ואוכלוסיות היעד הרבה יותר קל לדמיין הטבה כסכום כסף שנכנס (או שלא יוצא) מהבנק כל חודש. מתן סיוע ושירות ממוקד בהתאם לצורך דורשים הרבה יותר מחשבה ותכנון וסופם שהם משאירים חותם קטן יותר בזכרון של הבוחר. לחבר כנסת או שר הרבה יותר קל ״למכור״ לציבור תוספת לנטו בבנק מאשר תוספת שירותים. כל עוד הפופוליזם ימשיך להוות את הדרך המהירה ללב הבוחר, תמשיך המדינה לחלק הטבות מס שרק המעטים המבוססים נהנים מהם.

אם אהבתם את מה שקראתם ואתם רוצים לקרוא עוד, אנא הירשמו לקבלת עדכונים בכל פעם שמתפרסם פוסט חדש. זה פשוט – רק להכניס כתובת דוא"ל במקום המתאים בראש העמוד בצד ימין.

תנו לי אשראי – חלק ב׳

בפוסט הקודם התחלתי לדבר על הצורה בה המערכת הפיננסית מעצבת את העולם שלנו. התרכזתי בדרך שבה הבנקים והמוסדות הפיננסיים האחרים מסייעים בפעילותם לייצר פערים גדולים, טייקונים עשירים מצד אחד ועסקים קטנים המשוועים לאשראי מצד שני. חוסר יציבות, העברת הון מהעניים לעשירים, וחוסר תחרותיות.

בחלק הזה ארצה להתמקד בשוק הדיור ולהראות את התרומה של המערכת הפיננסית לעליית מחירי הדיור.

לצערי הפוסט הזה מתפרסם באיחור שכן בשבועות האחרונים עיקר זמני הפנוי מוקדש להתנדבות במערכת הבחירות של מפלגת העבודה. אני מקווה לחזור לפרסום סדיר של פוסטים שבועיים מייד לאחריהן.

אז מה הסיבה למחירי הדיור הנוסקים? יש שיטענו שהבעיה טמונה במונופול של המדינה על רוב הקרקעות. אחרים יטענו שהקבלנים יוצרים מחסור בכמות הדירות כדי לשמור על מחירים גבוהים. אך את התשובה, בעיקרה, יש לחפש דווקא במקומות אחרים.

כלכלנים רבים (ודווקא מהימין הכלכלי) תולים את האשם בריבית הנמוכה של בנק ישראל שמונהגת מזה מספר שנים. אך כיצד זה הגיוני? האינטואיציה אומרת לנו שדווקא ריבית נמוכה אמורה להוביל לעלויות נמוכות יותר. ובכן, המציאות היא אחרת. כשהריבית יורדת, אפיקי השקעה סולידיים הופכים להיות פחות משתלמים, לעומתם, שוק הנדל״ן הופך להיות משתלם הרבה יותר. מסיבה זו, משקיעים רבים נוהרים להשקיע בנדל״ן והתוצאה היא עודף ביקוש על היצע. זה בדיוק מה שקורה בארבע השנים האחרונות החל מ-2008, אז נכנס העולם למיתון חריף והבנקים המרכזיים החלו בהורדות ריבית לרמת ריבית נמוכה שנמשכת עד היום.

אז יש פתרון פשוט לעליית מחירי הדיור – העלאת הריבית. הנה, כך טען נגיד בנק ישראל, פרופ׳ סטנלי פישר עוד בשנת 2010 וכך טוען פרופ׳ ירון זליכה (בכנס תקציב 2013 של מפלגת העבודה, החל מהדקה ה-20:00 ועד 20:45).
יש רק בעיה אחת עם הפתרון הזה – הוא יוביל את המשק לקיפאון מוחלט, מיתון, ואבטלה המונית, ולכן לא נוקטים בו.

אז מה עושים? מחירי הדיור תלויים בעיקרם בשלושה גורמים – שוק ההון, ענף הבנייה, מחיר הקרקע.

שוק ההון

בפעם הקודמת דיברנו על כך שלמדינה יש זכות ויכולת להתערב בשוק ההון ולקבוע את כללי המשחק. ואכן היא עושה זאת יום יום, בין היתר על ידי קביעת שיעור הריבית. הבעיה ששיעור הריבית משפיע, אם נמשיך באנלוגיה, על עוד משחקים – שיעור הצמיחה במשק, האבטלה, שער החליפין, הייצוא וכו׳.

לכן, המדינה צריכה למצוא כלי אחר שישפיע לטובה על שוק הנדל״ן ולא ישפיע לרעה על תחומים אחרים במשק. לשוק ההון שני תפקידים בענף הדיור – לממן את הבנייה על ידי היזמים ולממן רכישת דירות על ידי מתן משכנתאות. ככל שהבנקים יסכימו לתת יותר אשראי לשוק הנדל״ן יהיה קל יותר לבנות דירות וככל שיתנו פחות, יהיה קשה יותר.

אז האם עלינו לעודד את הבנקים לספק מימון ללא גבול לשוק הדיור? ממש לא, למעשה זה בדיוק מה שמוביל לעליית מחירי הדיור. משקיעים רבים נוהרים לשוק בעקבות הורדת הריבית, הבנקים מצידם שמחים לתת מימון להשקעות המשתלמות בשוק הנדל״ן (הן משתלמות כיוון שהמחירים כל הזמן עולים וכך בעצם הם מעודדים את המשך התנפחות בועת המחירים!), התוצאה היא שיש הרבה כסף שמחפש נכסי נדל״ן להשקיע בהם, הביקוש עולה על ההיצע והמחירים ממשיכים לעלות. עד כדי כך שכיום דרושים כ-128 משכורות ממוצעות לרכישת דירה ממוצעת (לעומת 103 לפני כמה שנים, 100 בארה״ב, ורק 30 בשוודיה).

מצד שני, אם המדינה תנקוט צעדים שיקשו על הבנקים לתת אשראי לנדל״ן (צעדים שבנק ישראל כבר נוקט בהם), אנחנו עשויים להתדרדר למשבר נזילות שיקפיא את שוק הנדל״ן ויאט את קצב התחלות הבנייה, מה שיוריד את מחירי הדיור בטווח הקצר, אך בטווח הבינוני יגרום להקטנת ההיצע וחידוש עליות המחירים.

לכן רצוי לקבוע מראש את סה״כ האשראי שעל המערכת הפיננסית להעניק לנדל״ן. הסכום יתחשב במחירי הקרקע ועלויות הבנייה ובמספר הדירות החדשות שיש לבנות מדי שנה כדי לתת מענה לגידול האוכלוסיה ולהחלפת דירות ישנות.

נגיד שדירה ממוצעת עולה מיליון ש״ח (היא לא) ושדרושים כל שנה 10,000 יחידות דיור חדשות. כדי לממן את תוספת הדירות השנתית, יש להקצות סכום של 10 מיליארד ש״ח. נניח שהבנקים נותנים מימון ל-70% מהסכום, והשאר מגיע כהון עצמי של היזמים והרוכשים. הממשלה יכולה לקבוע לבנקים טווח, לדוגמא בין 6.5 ל-7.5 מיליארד ש״ח, שהם הגבול התחתון והעליון למתן אשראי לנדל״ן. כך יובטח שיהיה מספיק אשראי כדי לממן את כל הדירות הנוספות, אך לא יהיה יותר מדי אשראי אשר יעודד עליית מחירים.
שוב, כמו בהצעות שהצעתי בפוסט הקודם, אין כאן התערבות פרטנית מצד המדינה בשיקול הדעת של הבנקים, אלא רק קביעת מסגרת כללית שבתוכה מתנהל שוק חופשי.

ענף הבנייה

כמובן שאם יובטח זרם אשראי שלא יגובה בבניית מספיק דירות כדי לספק את הביקוש הטבעי, המחירים ימשיכו לעלות. לכן צריך במקביל לרפורמה בשוק ההון להבטיח שאכן יהיה ניתן לבנות את תוספת הדירות השנתית הדרושה.

כיוון שהמדינה מחזיקה ב-93% מהקרקעות, זה לא אמור להיות קשה מדי.
ההצעה המועדפת עליי: המדינה תקבע יעד לכמות יחידות דיור שיש לבנות כל שנה בהתאם לגידול האוכלוסיה, ותשווק קרקעות מתוכננות בקצב ההולם את היעד שקבעה. בניגוד למצב כיום, מכירת הקרקע ליזמים תהיה בכפוף להתחייבות היזם להשלים את הבניה והאכלוס תוך 36 חודשים. אם לא תושלם הבנייה עד אז, תחזור הקרקע (וכל מה שנבנה עליה) למדינה והיזם לא יקבל החזר על התשלומים שכבר ביצע עבורה. כך תימנע תופעת ״הדגירה״ על קרקעות – קבלנים שזוכים בקרקע אך מעדיפים להמתין עם הבניה בתקווה לעליית מחירי הדיור בעתיד.

המודל הזה דומה בעיקרו למודל שהופעל לאחרונה בשוק הסלולר. המפעילים החדשים חייבים להגיע לנתח שוק מסוים עד שנת יעד ולא, ייאלצו לשלם קנס של מאות מיליוני שקלים למדינה. את התוצאה בשוק הסלולר ראינו – תמריץ חזק מצד המפעילים החדשים להורדות מחירים דרמטיות. סביר להניח שהורדות מחירים נזכה לראות גם בשוק הדיור (אם כי דרמטיות פחות בשל קשיחות העלויות).

שכלול נוסף שניתן להכניס למנגנון הוא תשלום עיקר שווי הקרקע רק בסוף הבנייה, כך ייחסכו עלויות מימון רבות וסף הכניסה של יזמים חדשים יירד.

מחיר הקרקע

כפי שציינתי, רבים טוענים שהסיבה למחירי הדיור הגבוהים טמונים במחיר הקרקע הגבוה הנובע מכך שהמדינה היא מונופול בתחום הקרקעות, ויש הטוענים שעל המדינה לחלק קרקעות בחינם. יישום רעיונות כאלו יהיה הרסני. קרקע היא משאב מוגבל וסופי, במיוחד במדינה כה קטנה וצפופה כישראל. חלוקת קרקע בחינם תעודד את המשך מגמת הפירבור, והרס השטחים הפתוחים ותחליש עוד יותר את הפריפריה, שהיתרון העיקרי שלה על המרכז הם מחירי הקרקע הנמוכים.

יותר מכך, בשוק חופשי, מחיר המוצר נקבע לא כפונקציה של עלותו אלא של הביקוש לו. אם קרקעות יימסרו בחינם ליזמים, מי שירוויח מכך הם היזמים עצמם שכן הם יוכלו למכור את הדירות באותו המחיר בדיוק. גם אם נתנה את מסירת הקרקע במחיר דירה נמוך, מי שירוויח מכך הם הבעלים הראשונים של הדירה. הם ימהרו למכור אותה במחיר השוק המלא ולהרוויח את ההפרש (זה מה שקורה בפועל בפרויקטים מסוג ״מחיר למשתכן״).

מה שכן ניתן לעשות הוא לשנות את שיטת תמחור מכרזי הקרקע. כיום מי שזוכה בקרקע במכרזי מנהל מקרקעי ישראל הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר. כדי להבטיח זכיה, האינטרס של המציעים הוא לנקוב במחיר גבוה יותר משמעותית מהערכת שווי הקרקע. את השיטה הזו צריך לשנות. הנה הצעה אחת. הצעה אחרת היא למכור את הקרקע במחיר קבוע מראש ולהחליף את קריטריון הזכיה במכרזים יהיה איכות אדריכלית. הצעה כזו תשפר את איכות התכנון האדריכלי בארץ ותעלה את קרנו של האדריכל.

הכרחי לפעול במתואם על שלושת הגורמים הללו, אחרת סביר שלא נזכה לראות את התוצאות המקוות.

בפוסט הבא נראה איך המערכת הפיננסית גורמת לערעור יציבות המשק ומרבה משברים כלכליים.

תנו לי אשראי – חלק א׳

תנו לי אשראי – חלק א׳

בשבוע שעבר סקרתי את התכנית הכלכלית של מפלגת העבודה. בסיום הסקירה פרסתי את השקפתי על כך שכולנו שחקנים במשחק גדול שקוראים לו המשק, או המערכת הכלכלית. חוקי המשחק אינם חוקי טבע, כפי שכלכלנים רבים רוצים שתחשבו, אלא חוקים מעשי ידי אדם שנוצרו לאורך ההיסטוריה, וככאלו הם ניתנים לשינוי ועיצוב.

אחד השחקנים במשחק הזה, שחקנית למעשה, היא המדינה. רק שהמדינה היא שחקן מיוחד מפני שבנוסף לתפקידה כשחקנית היא מי שכותבת את חוקי המשחק. כל המציאות הכלכלית שלנו מעוצבת מתוקף חוקי המדינה שמקנים תוקף חוקי לחברות בע״מ ומספקים הגנה משפטית וביטחונית המאפשרים פעילות כלכלית. במקרים אחדים לא מהססת הממשלה להשתמש בתפקיד הייחודי שלה ולקבוע את חוקי המשחק – כך בקביעת שכר המינימום למשל או בחקיקת חוקי פנסיה וביטוח לאומי. והנה, בכל זאת אנו רואים שבדרך כלל מעדיפה המדינה לא לשנות את החוקים אלא לנסות להתמודד עם החוקים הקיימים כשיד אחת קשורה מאחורי גבה.

בפוסט הזה, ובשני הפוסטים הבאים, אני רוצה להציע תחום בו המדינה יכולה לשנות כמה כללי משחק פשוטים ובאמצעותם להשפיע בצורה עצומה על המשק ועל החברה. כבונוס נראה איך אפשר בצורה כזו גם לחסוך כמה מיליארדים מתקציב המדינה.

רובנו התרגלנו לראות בבנקים גופים גדולים השומרים עבורנו את כספנו ומאפשרים לנו להוציא אותו לצרכינו. האמת היא שהבנקים הם אחת החוליות החשובות בכלכלה המודרנית. התפקיד העיקרי שלהם הוא תיווך.

תיווך? כן, תיווך בין משקיעים וחוסכים. ניתן לחלק את המשק לשני סוגים של אנשים. הסוג הראשון, נקרא לו משקיעים ,מעוניין לפתח עסקים, לשכור עובדים, לקנות ציוד ולייצר באמצעותם מוצרים ושירותים אותם יהיה ניתן למכור ברווח. לשם כך הם זקוקים לכסף עכשיו. כסף שבדרך כלל אין להם. לעומתם ישנם אלו שיש להם כסף עכשיו אבל הם מעוניינים לחסוך אותו לעתיד, בשביל הפנסיה, בשביל לקנות בית או כדי לממן חופשה. נקרא להם חוסכים.

מגיע המשקיע לחוסך ומציע לו עסקה שלא ניתן לסרב לה – המשקיע ייקח את הכסף שהחוסך שומר וישתמש בו כדי לפתח את עסקיו. לאחר שאלה יתפתחו ויניבו רווח הוא יחזיר לחוסך את הסכום הראשוני בתוספת עמלה על שהסכים לוותר זמנית על כספו (ולסכן אותו). לעמלה זו קוראים ריבית (או תשואה). הפעולה הזאת נקראת מתן אשראי והיא זו שאפשרה במידה רבה את ההתפתחות הכלכלית בשלוש מאות השנים האחרונות. אבל, כנראה שמעולם לא ניגש אלינו משקיע כזה והציע לנו את אותה הצעה מפתה. כאן נכנסים הבנקים לתמונה

רבים מאיתנו חוסכים כסף בבנק, בין באופן ישיר ובין באמצעות קרנות הפנסיה וחסכונות אחרים. הבנקים משתמשים בכסף הזה כדי לתת הלוואות לעסקים לאזרחים פרטיים אשר מוחזרות לאחר מכן בתוספת ריבית. הרווחים מהריבית משמשים להגדלת הפנסיות שלנו ולשלם לנו ריבית כשיש לנו כסף בעו״ש. הבהרה: כשאני אומר בנקים אני מתכוון בעצם לכל הגופים הפיננסיים אשר בנוסף על הבנקים כוללים גם את חברות הביטוח, קרנות הפנסיה, קרנות ההשתלמות וכו׳. למרות שזה לא נראה כך, לכולם אותו התפקיד עקרוני בכלכלה – לקחת כסף שאנשים חוסכים ולהעביר אותו למשקיעים. לכך מתכוונים בחדשות כשאומרים שכולנו מושקעים בתשובה ודנקר. הפנסיה שלנו, דמי הביטוח שאנחנו משלמים על כלי הרכב שלנו או על הבית שלנו מגיעים בסוף לידיהם. האם זה רע? לא בהכרח.

סיכום ביניים: במשק קיימים משקיעים וחוסכים. הגופים הפיננסיים משמשים כמתווכים בין המשקיעים לחוסכים וכך מאפשרים את התפתחות הכלכלה. לפעולה הזאת קוראים אשראי.

אז מה הבעיה? הבעיה היא שבעשורים האחרונים השתררה האמונה שהמשק יסדר את הכל ואם רק ניתן לו להתנהל לבד וללא מגבלות, הוא יגיע לתוצאות היעילות ביותר. ומול זאת אנחנו רואים את בועת הנדל״ן שלא מאפשרת לרוב תושבי המדינה לרכוש בית במחיר סביר. אנחנו רואים טייקונים שמגייסים כספים המשמשים אותם להשתלט על חברות אחרות. אנחנו רואים סדרה של משברים כלכליים ואי יציבות בצמיחה הכלכלית.
איך עוד אני יודע שיש בעיה: המדינה מתערבת באופן ישיר בשוק האשראי ומעניקה כל שנה הלוואות בסך של כ-3.2 מיליארד שקלים לאנשים ומטרות שבעיניה ראויים אך לא מצליחים לקבל מימון בשוק הפרטי1. נגיע לזה בהמשך.

לפני מספר חודשים רעשה העיתונות הכלכלית כשהתגלה הפער הבלתי נסבל בין האשראי הניתן לטייקונים לעומת האשראי הניתן לעסקים קטנים. הסתבר אז שלמרות שהעסקים הקטנים מהווים יותר מ-96% מכלל העסקים במדינה ומייצרים יותר מ-50% מהפעילות הכלכלית, הם זוכים רק ל-25% מהאשראי הניתן על ידי הבנקים למגזר העסקי. עוד התגלה שהם כבר מקבלים אשראי, הם משלמים עליו ריבית כפולה מהריבית שמשלמים הטייקונים וגם שהסיכון שלא יחזירו את חובם נמוך הרבה יותר מהסיכוי שהטייקונים לא יחזירו אותו. עוד פרט קטן – העסקים הקטנים אחראיים ל-98% מתוספת מקומות העבודה למשק בשנים האחרונות.

מה שכל בליל הנתונים הזה בעצם אומר זה שכל שקל שהולך לעסקים הקטנים במקום לטייקונים זה שקל שמוסיף יותר מקומות עבודה, יותר רווחים לבנקים, יותר יציבות למשק, פחות ריכוזיות של העושר ויותר תחרות למשק הישראלי. אם כך, למה לעזאזל נהנים הטייקונים לאשראי קל וזול ולא העסקים הקטנים? התשובה לשאלה מרתיחה זו יש לחפש במחוזות ההון-שלטון-הון. בימינו לכמעט כל אייקון ישראלי יש מוסד פיננסי בבעלותו.

מסיבה זו, וברוח המחאה החברתית קמה ועדת הריכוזיות שהציעה להפריד, בתנאים מסוימים בין בעלות על עסקים פיננסיים לבין עסקים ריאליים. אולם יעילותו של צעד כזה תהיה מוגבלת כיוון שלא רק ניגודי אינטרסים פשוטים מאפשרים את הקצאת האשראי המעוותת הזו. האמת היא שלא קשה במיוחד לקבל הלוואת ענק בת 800 מיליון שקל מהבנק כשאתה יכול לשבת לארוחת צהריים עם בכיריו.

סיבה נוספת לבעייתיות שבתקנות מסוג זה היא שהן מסורבלות, קשות לאכיפה ורוויות חורים ופרצות הקוראות לגנב עו״ד תאגידי. עכשיו בתור סוציאל דמוקרט אני חשוד מיידי באהדה מופרזת לרגולציה ופיקוח ממשלתי (אסדרה בעברית צחה) – החשד כמובן נכון. אבל אני חושב שגם ממשלות ימין וגם ממשלות שמאל נכשלות פעם אחר פעם לא בעצם הרצון להנהיג רגולציה אלא בדרך המסובכת בה הן בוחרות לעשות זאת – בצורה שנותנת למילה ביורוקרטיה את המשמעות הגסה שאנחנו מרבים לייחס לה.

לדעתי, בכל פעם שאנחנו מגיעים למסקנה שיש צורך בתיחום כללי המשחק של השוק עלינו ללכת לפי עקרון התער של אוקהם, ולבחור באפשרות הפשוטה וזאת שמשאירה הכי הרבה חופש פעולה לשחקנים בשוק.

בוא ננסה לחשוב על זה לרגע. הגענו למסקנה שהבעיה היא שיותר מדי אשראי ניתן לטייקונים ולעסקים הגדולים ולא מספיק ניתן לעסקים הקטנים. מה ההוראה הפשוטה ביותר שניתן לתת לבנקים כדי לשנות את תמהיל ההלוואת. תוך השארת מירב שיקול הדעת בידיהם?
ועדה ממשלתית טיפוסית תמליץ לעבור עמלה עמלה, ופעולה פעולה ולהתקין תקנות מפורטות בקשר לכל אחת מהן. זו כמובן אפשרות לא אידיאלית שדורשת מאמצי אכיפה מסובכים מטעם המדינה.
ניתן לאמץ את הצעתו של יאיר לפיד. אך נראה שהצעה זו דווקא משחקת לידי הבנקים ודופקת את האזרח הקטן ואת משלם המיסים.
אפשר כמובן להגדיר לבנקים תקרה שתגביל את גובה ההלוואה המירבי שהם נותנים. זו הצעה פשוטה ביותר אך בסופו של דבר יכולה למנוע מהבנקים והמשק הזדמנויות לפיתוח.
לחילופין, ניתן לקבוע לבנקים איזה אחוז מסך ההלוואות שלהם יינתן לעסקים קטנים. הצעה מצויינת אך כובלת את ידי הבנקים באשר לגיבוש מדיניות המתאימה לאסטרטגיה שלהם ולמצב המשק.
עוד אפשרות היא לאסור על בנקים לתת אשראי זול לטייקונים ואשראי יקר לעסקים הקטנים, אלא לחייב אותם לתת את האשראי לכולם באותו המחיר. הבעיה בהצעה זו היא שלכל השקעה רמת סיכון שונה ולכן גם רמת ריבית שונה מתבקשת כאן.

אפשרות נוספת היא לקבוע גובה ממוצע להלוואה. זו בעיני האפשרות העדיפה. היא מחייבת את הבנקים לתת הרבה הלוואות קטנות עבור כל הלוואה גדולה, אך היא גם מאפשרת לבנק לשקול בעצמו מה יהיה תמהיל ההשקעות שלו – והאם יעדיף לתת הלוואת ענק אחת ומיליוני הלוואות קטנות בתמורה או לתת מספר הלוואת גדולות ומולן הרבה הלוואות בינוניות. בסופו של דבר יתאפשר לכל בנק וכל מוסד פיננסי לגבש את האסטרטגיה הייחודית שלו במתן הלוואות מה שיבטיח שוק אשראי תוסס, בריא ותחרותי שמתייחס גם לעסקים הקטנים בכבוד. המדינה מצידה תוכל להתאים את הסכום הממוצע אם יוכח שעדיין לא מספיק אשראי מוצא את דרכו לעסקים הקטנים.

בצורה כזו ובשילוב של חלק מהאפשרויות האחרות המוצעות כאן המדינה גם תוכל לחסוך כמה מאות מיליוני שקלים מתקציב המדינה שמופנים כיום למתן הלוואות לעסקים קטנים. שהרי אל מול מתן האשראי מטעם המוסדות הפיננסיים שהגיע בשנת 2011 לכ-650 מיליארד שקלים2, השקעת המדינה של כמה מאות מליוני שקלים היא זניחה. בכך המדינה נוהגת כרב חובל בספינת ענק העומד ליד ההגה ובמקום להשתמש בו מעדיף להוציא משוט מחוץ לחלון ולחתור.

בשני הפוסטים הבאים נראה איך רגולציה פשוטה בשוק האשראי יכולה להפחית את מחירי הדיור ולמנוע את רוב המשברים הכלכליים הפוקדים אותנו בעשורים האחרונים.